Immeuble de rapport : un bon investissement ?

Lorsque l’on souhaite investir en immobilier, il y a différentes manières de le faire. On peut acheter un appartement, neuf ou ancien, construire une maison, acheter des parts de SCPI… Et pourquoi ne pas envisager l’achat d’un immeuble de rapport ? Mais tout d’abord qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Immeuble de rapport : définition

On pourrait définir simplement l’expression « immeuble de rapport » comme désignant un immeuble « qui rapporte »… En effet, on parle d’immeuble de rapport quand l’immeuble comporte plusieurs logements, locaux commerciaux ou bureaux destinés à la location. Le propriétaire de l’immeuble se procure des revenus grâce aux loyers générés grâce aux différents baux de location mis en place pour les différents lots de son bien.

Un immeuble de rapport n’est donc pas destiné à servir de résidence principale ou secondaire à son propriétaire. Même s’il est possible que le propriétaire se réserve une partie de l’immeuble pour son usage personnel, on parle alors de propriétaire occupant partiel au lieu de propriétaire non occupant quand le bien est à usage locatif exclusivement. Un immeuble de rapport est un immeuble locatif.

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[Vidéo] Simon et Manu - Acheter-un-immeuble.fr

Pour mieux comprendre les enjeux des immeubles de rapport, Simon et Manu, co-fondateurs du site acheter-un-immeuble.fr ont accepté de répondre à nos questions. Voici leurs réponses dans la vidéo ci-dessous : 

Retranscription de la vidéo :

Comment trouve-t-on un immeuble de rapport à vendre ?

C’est assez simple, on identifie 3 manières de trouver des immeubles : 

  • La première, c’est sur internet avec les sites de petites annonces que vous connaissez : leboncoin, seloger, logic-immo…
  • La deuxième technique, c’est ce que l’on appelle le « marché caché ». Il faut savoir que dans notre parcours d’investisseurs, le marché caché représente 50% de nos achats d’immeubles. En fait, il s’agit d’immeubles qui ne sont pas sur les sites internet à vendre. Pour cela il faut être en mesure de démarcher les agences immobilières grâce à des techniques, nous appelons ça le CV immobilier. Cela permet de se positionner en premier sur des immeubles qui ne sont pas encore à vendre.
  • Enfin, troisième technique qui est plus marginale, ça va représenter environ 2% mais ça peut vous faire décrocher de super affaires, c’est ce que les agents immobiliers appelle « le boitage ». En fait, on va utiliser les mêmes techniques que les agents immobiliers pour les devancer, aller chercher les bonnes affaires. On va préparer des petits flyers écrits à la main pour que ça fasse individuel, personnalisé. On va surtout bien préciser que l’on n’est pas agent immobilier et on va mettre dans le boîte aux lettres ce flyer. Petite particularité, dans les immeubles généralement ceux sont les locataires qui y sont, c’est rarement le propriétaire. Dans ces cas là, il faut bien adapter le message en demandant au locataire d’avoir la gentillesse de le transmettre au propriétaire de l’immeuble. Parfois aussi, dans les immeubles, il peut y voir la boîte aux lettres de la SCI propriétaire de l’immeuble et dans ce cas, cela permet de s’adresser directement au propriétaire.

Quels sont les avantages d'un immeuble de rapport ?

Le premier avantage à acheter un immeuble de rapport, c’est que cela permet de « grossir » plus vite. En une seule opération, en allant voir une seule fois la banque, une seule fois le notaire, vous allez acquérir plusieurs appartements d’un coup et donc avoir immédiatement plusieurs loyers qui rentrent.

Le deuxième avantage, c’est le prix au m². En effet, en immobilier, plus les surfaces sont grandes, plus les prix au m² diminuent. En fait, vous agissez comme un grossiste, vous achetez en gros des grandes surfaces donc c’est moins cher au m² et donc plus rentable.

Troisième gros avantage : vous êtes seul maître à bord ! Comparé à une copropriété quand on achète un appartement où on est en copro, on ne décide pas seul. Quand on achète un immeuble on est propriétaire de tout l’ensemble, on prend ses décisions seuls. S’il y a des travaux à faire, on va faire ses devis, on va choisir l’artisan, on va maîtriser les coûts et le planning de réalisation des travaux. Par exemple, si ce n’est pas le bon moment pour entreprendre des travaux importants, ça nous est arrivés d’avoir des travaux à faire sur la toiture, et bien, on a fait d’abord réaliser les travaux d’urgence et ensuite on a pris le temps de programmer la réfection complète de la toiture.

Quatrième avantage et pas des moindres, vous allez sécuriser votre investissement, tout simplement parce que vous allez avoir plusieurs loyers et donc si vous avez un problème avec un locataire, si vous avez de la vacance locative, c’est-à-dire que votre logement n’est pas loué, et bien vous avez toujours les loyers des autres logements qui vont pouvoir rembourser votre crédit. Si on prend l’exemple d’un petit immeuble de 3 appartements, généralement vous avez 2 appartements qui permettent de rembourser le crédit et le troisième appartement va vous permettre de faire ce que l’on appelle votre cash flow, c’est-à-dire que là c’est de l’argent qui va rentrer dans votre poche.

Et quels sont les inconvénients à investir dans un immeuble ?

Alors le premier inconvénient, pour un même périmètre donné, c’est le ticket d’entrée qui va être plus cher. En effet, en achetant un immeuble on achète plusieurs logements, donc forcément ça va être plus cher que d’acheter un seul appartement.

Deuxième inconvénient : il faut trouver le bon immeuble. Si vous achetez le mauvais immeuble au mauvais endroit et que ça ne se loue pas et comme le budget est plus important, vous concentrez votre risque.

Troisième inconvénient, qui serait plus une alerte en réalité, quand on visite un immeuble, ce n’est pas comme acheter un simple appartement. Il y a des choses en plus à vérifier, au niveau de la toiture, des parties communes… Et si on se trompe, ça peut vite coûter cher !

Est-ce que ce genre d'investissement est accessible aux investisseurs débutants ?

La réponse est clairement oui puisque nous mêmes l’avons fait. On a commencé avec l’immobilier, on n’y connaissait vraiment rien et on a acheté un immeuble de 6 appartements pour notre premier immeuble. Après évidemment, il ne faut pas se lancer avec un immeuble à 1 million d’euros tout de suite. Il vaut mieux commencer avec un immeuble entre 100 000 euros pour les plus petits budgets à environ 300 000 euros. Je pense que pour démarrer c’est bien. Et je dirais aussi pas n’importe quel immeuble : on peut acheter un immeuble où il n’y a que de l’habitation, soit un immeuble de bureaux et locaux commerciaux, soit un immeuble mixte. Dans ce dernier cas de figure, souvent on a un local commercial au rez-de-chaussée et des appartements au-dessus. Mon conseil c’est de démarrer par de l’habitation… Attention je ne suis pas en train de dire que les locaux commerciaux ça n’a pas d’avantages, ça a clairement des avantages mais c’est plus compliqué. C’est plus compliqué au niveau juridique, au niveau emplacement, au niveau de la recherche pour trouver le bon locataire pour savoir s’il sera solvable. C’est un business, est-ce que son business va tenir la route ?

Peut-on réorganiser un immeuble librement ?

Peut-on diviser les lots existants en lots plus petits ? Ou au contraire réunir plusieurs lots en un seul ?

La question c’est donc si vous avez 3 appartements, est-ce que vous pouvez diviser pour faire 4 appartements. Alors attention à parce qu’il y a des règles d’urbanisme. Donc la réponse est non, on ne peut pas le faire librement, on ne pas le faire n’importe comment, même s’il y a des gens qui le font, on appelle ça « la division sauvage ». Si on veut le faire bien et être sécurisé, il faut respecter la règlementation. Il faut consulter le PLU pour savoir dans quelle zone se trouve votre immeuble et en fonction il y a des règles qui s’appliquent. Le meilleur conseil si vous avez envie de diviser pour ajouter un appartement ou au contraire de réunir 2 appartements pour en faire un seul, c’est de contacter le service urbanisme de la mairie et ils vous indiqueront par exemple que pour rajouter un logement, il va falloir des places de parking supplémentaires. Chaque ville et même chaque zone d’une même ville peut avoir des règles différentes. Il vaut mieux éviter de se lancer dans ce genre d’opérations lorsque l’on est débutant, il vaut être un peu plus aguerri. 

Est-il plus difficile de convaincre le banquier de financer 5 appartements dans un seul immeuble ou 5 appartements dans 5 immeubles ?

Et bien, clairement, c’est plus facile de trouver un crédit pour financer un immeuble car vous allez voir une seule fois la banquier et vous allez demander un seul crédit. Alors que si vous voulez acheter cinq appartements dans cinq immeubles différents, il va falloir aller voir cinq fois le banquier et obtenir cinq crédits. Donc c’est beaucoup plus de travail car c’est cinq dossiers à monter… 

Le financement c’est un sujet très important car si vous n’avez pas de financement, vous n’avez pas d’argent et si vous n’avez pas d’argent, vous n’avez pas d’immeuble. Le rendez-vous bancaire c’est ultra important, il faut vraiment bien comprendre le système bancaire français et il faut présenter son dossier de la bonne manière, présenter les bons chiffres, faire les bons calculs et parler le même langage que le banquier. C’est seulement à ce conditions que vous obtiendrez un financement. Même avec les modifications des règles en matière de crédit, on peut encore obtenir des crédits sur 25 ans sans apport ou très peu, avec du différé de remboursement, c’est-à-dire qu’on ne paye pas tout de suite les mensualités mais au bout d’un an, deux ans, trois ans… et avec un taux d’endettement qui parfois dépasse les 35%.

Peut-on acheter un immeuble à crédit sans apport ?

Alors oui comme on l’a dit juste avant, c’est possible même si les règles aujourd’hui sont plus sévères, on a des élèves qui régulièrement achètent sans apport. Mais attention, sans apport, ça ne veut pas dire sans argent, il faut forcément avoir de l’argent sur son compte en banque et de toutes façons ce serait inconscient de vous dire d’investir si vous n’avez même pas de l’épargne de précaution. Il faut avant tout vous sécuriser vous et votre famille, et en plus s’il y a un problème dans le logement, un ballon d’eau chaude à remplacer en urgence avec un locataire qui n’a plus d’eau chaude, il faut être capable être capable de remplacer rapidement le ballon d’eau chaude.

Quand faut-il mettre en vente son immeuble ?

Alors que ce soit un immeuble, un appartement ou quoi que ce soit, la règle est la même. C’est la même aussi dans la bourse j’ai envie de dire, l’idéal étant d’acheter quand le marché est bas et de revendre quand le marché est haut et qu’il va redescendre. Le problème forcément c’est que personne ne sait vraiment quand cela arrive. Il y a des signes, des indicateurs que l’on peut regarder mais personne ne sait exactement quand le marché va tomber. Alors l’avantage de l’immobilier par rapport à la bourse, c’est que le marché évolue beaucoup plus lentement, c’est-à-dire que vous ne vous réveillez pas le lendemain matin et l’immobilier a perdu 25% comme cela peut arriver en bourse. Par contre quand vous voyez qu’il y a une tendance qui est à la baisse qui se confirme au fil des mois, c’est peut-être le moment de revendre votre immeuble

Un autre moment dans la vie d’un investisseur où l’on peut se poser la question de revendre, c’est quand on commence à être trop fiscalisé sur un immeuble. Il existe plein de techniques pour ne pas payer d’impôt ou en payer très peu pendant des années mais au bout d’un certain temps, on va forcément commencer à payer de l’impôt sur les loyers et ça peut être le moment de faire ce que l’on appelle un arbitrage, c’est-à-dire je revends mon immeuble pour partir sur un autre projet que je vais mieux optimiser fiscalement.

Enfin, revendre un immeuble ça permet de « grossir ». En revendant votre immeuble, si vous avez bien acheté, vous allez normalement faire une plus-value que vous allez encaisser dans votre poche et qui va vous générer un apport pour vous permettre d’acheter un immeuble encore plus gros. Et à ce jeu là, votre patrimoine grossit, vos revenus locatifs augmentent… C’est la magie de l’immobilier.

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