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Mis à jour le 01/12/2022
Si vous vous intéressez un minimum à l’immobilier, vous avez obligatoirement entendu parler de société civile immobilière. Pour en parler, on utilise plus souvent son abréviation : SCI. Et si vous ne savez pas quel est l’intérêt d’une SCI, je vais vous expliquer pourquoi créer une SCI est un atout très important pour investir dans l’immobilier.
La société civile immobilière est une forme de société très répandue. Plus connue sous le nom de SCI, cette société est destinée à assurer la gestion de biens immobiliers à usage locatif. Le code NAF (ou APE) d’une SCI dans le registre des commerces et des sociétés est 6820A « Location de logements » ou 6820B dont le libellé est « Location de terrains et d’autres biens immobiliers« . Le code APE a une portée essentiellement statistique pour l’INSEE.
On parle de société car une SCI est une personne morale ayant sa propre personnalité juridique. Contrairement à la SARL et à la SAS qui peuvent être constituées avec un seul associé, une SCI doit obligatoirement compter au moins 2 associés.
On dit qu’il s’agit d’une société civile car ce type de société est régi par le Code civil et non le Code du commerce comme une SARL ou une SAS. Par conséquent, son objet social ne peut jamais être commercial. Ce point a une vraie importance car je vous expliquerai un peu plus bas que cela a un impact sur les biens que peut détenir une SCI.
Enfin, elle est immobilière par définition puisque son but est de gérer un patrimoine immobilier. Il existe d’autres formes de sociétés civiles : la SCP (Société Civile de Portefeuille) ou la SCCV (Société Civile de Construction Vente).
Les avantages à créer une société civile immobilière sont nombreux et je vais certainement en oublier mais voici les principales raisons pour lesquelles vous devriez investir en immobilier par le biais d’une société civile immobilière.
Tout d’abord, une société civile immobilière est un excellent outil pour préserver la bonne entente familiale en évitant l’indivision successorale. En effet, lorsqu’un parent décède, s’il n’a pas pris de dispositions de son vivant, les enfants qui vont hériter du bien vont se retrouver en indivision entre frères et sœurs voir avec l’autre parent toujours vivant. Le cadre législatif de l’indivision est très contraignant.
Alors me direz-vous en quoi une SCI peut améliorer cela ? Eh bien, pour créer une société civile immobilière comme toute société, il faut rédiger des statuts. Les statuts sont le fondement de la société. Ils décrivent la société (associés, apports, objet social) et son fonctionnement (règles de gestion et gérant de la société). Alors bien sûr, on ne rappellera jamais assez l’importance de la rédaction des statuts de la société car si les statuts sont mal rédigés, les associés pourront se retrouver dans des situations compliquées.
Dans le cadre de l’indivision, les règles de gestion des biens indivis sont définies par la loi :
Ainsi, dans le cas d’un bien en indivis, on peut arriver à des situations de blocage par un seul indivisaire et être obliger de saisir un juge. La procédure peut être longue, coûteuse et l’issue incertaine.
Mais alors comment la société civile immobilière peut éviter cela ? Tout simplement grâce aux statuts !
En effet, les statuts de la SCI sont en quelques sortes le règlement intérieur de la société. Dans les statuts on peut (presque) décider de ce que l’on veut en matière de gestion de la société en elle-même et de ses actifs. Il n’est bien sûr pas possible de décréter des règles qui contreviennent à la loi. Il faut bien entendu que les statuts aient été rédigés avec soin car si des points ne sont pas traités, c’est la loi qui s’appliquera. Selon les situations, il est souvent fort utile de faire appel à un professionnel (notaire, expert-comptable, avocat) pour rédiger les statuts de sa SCI.
Dans les statuts, on peut tout d’abord désigner un ou plusieurs gérants. Et on peut donner à ces gérants des pouvoirs plus ou moins étendus. Ainsi, au lieu que ce soit les règles de l’indivision légale qui s’appliquent, les statuts pourront définir ce que peut faire le gérant sans avoir à soumettre sa décision aux votes des associés, définir les décisions qui au contraire devront être soumises et adoptées en assemblée générale des associés ainsi que les majorités requises… Bref, avec une société civile immobilière, on est libre de s’organiser comme on l’entend.
Les statuts peuvent nommer le gérant pour une durée indéterminée ou pour une durée précise. Le gérant peut très bien n’avoir que très peu de parts dans la SCI voir même être étranger à la société.
Il est donc primordial de bien rédiger ses statuts de SCI ! Si vous utilisez des modèles de statuts que vous complétez vous-mêmes, assurez-vous d’avoir les compétences suffisantes pour les adapter à vos besoins.
Je viens de vous expliquer comment votre société civile immobilière pouvait optimiser votre fiscalité successorale. Voici comment votre SCI peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité sur les revenus générés par les loyers.
Par principe une SCI est dite fiscalement transparente. Cela veut dire qu’il n’y a pas de taxation des bénéfices au niveau de la société mais que les gains générés sont remontés et taxés à l’impôt sur le revenu des associés. Vous entendrez parler de SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu). Le problème c’est que les revenus fonciers sont fortement taxés en France : à votre tranche d’imposition, il faut ajouter les prélèvements sociaux soit 17,2%. Si vous avez une tranche marginale d’imposition à 30%, vos loyers après des déductions des charges seront donc taxés à 47,2%… Je ne vous parle même pas des tranches supérieures à 41 et 45% pour lesquelles une fois ajoutée, les prélèvements sociaux, la taxation est plus forte que le gain.
Désespérant ? Oui mais il existe quand même une solution pour éviter cela. Elle n’est pas miraculeuse car elle comporte aussi ses inconvénients mais elle peut s’avérer très pertinente dans pas de situations. Car si une société civile immobilière est par principe soumis à l’impôt sur le revenu de ses associés, il est possible sur option de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. On parle alors de SCI à l’IS.
Dans ce cas de figure, la SCI va être traitée fiscalement comme une société commerciale : taxation du résultat fiscal au barème de l’impôt sur les sociétés : 15% sur les bénéfices jusqu’à 38120 euros puis 28% au-delà. Les bénéfices nets peuvent être mis en réserve et les associés ne supportent donc pas d’impôt personnel, soit distribués sous la forme de dividendes qui bénéficient du PFU ou flat tax à 30% (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% forfaitaires d’impôt).
Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, on va également amortir les biens acquis par celle-ci. Le principe de l’amortissement comptable prévoit que chaque année, on peut déduire une charge fictive qui représente la déperdition de valeur du bien liée au temps qui passe.
Chaque élément du bien a une durée de vie théorique (de 20 à 50 ans pour le bâti, 25 ans pour la toiture…). On va donc diviser la valeur d’acquisition du bien par le nombre d’années de sa durée de vie théorique. Si on acquiert pour 100 000 euros un logement dont la moyenne de durée d’amortissement est de 25 ans, on va ajouter au total des charges un montant de 4000 euros chaque année pendant 25 ans. Dans certains cas, cela permet d’obtenir un résultat fiscal égal à 0 et donc d’être exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Si une SCI à l’IS comporte des avantages indéniables, il y a toutefois des contraintes spécifiques à cette forme de SCI comme le fait qu’il est obligatoire de tenir une comptabilité commerciale pour laquelle il sera difficile de se passer des services d’un cabinet comptable.
Quand on parle de société civile immobilière on entend parfois parler de SCI familiale. Mais qu’est-ce que cela veut dire concrètement ?
Légalement, une SCI familiale est une SCI dont les associés sont de la même famille : conjoint, enfant, parent, frère, sœur, grands-parents, cousins… jusqu’au 4ème degré de parenté.
Une SCI familiale reste considérée comme un particulier en tant que bailleur. Cela lui permet par exemple de conclure des baux vides pour une durée de 3 ans au lieu de 6 ans pour les autres personnes morales.
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Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.
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