Société civile immobilière

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Si vous vous intéressez un minimum à l’immobilier, vous avez obligatoirement entendu parler de société civile immobilière. Pour en parler, on utilise plus souvent son abréviation : SCI. Et si vous ne savez pas quel est l’intérêt d’une SCI, je vais vous expliquer pourquoi créer une SCI est un atout très important pour investir dans l’immobilier.

À lire pour mieux comprendre les SCI : « La SCI pour les nuls » – de Robert Matthieu – Lien sponsorisé

Société civile immobilière : définition

La société civile immobilière est une forme de société très répandue. Plus connue sous le nom de SCI, cette société est destinée à assurer la gestion de biens immobiliers à usage locatif. Le code NAF (ou APE) d’une SCI dans le registre des commerces et des sociétés est 6820A « Location de logements » ou 6820B dont le libellé est « Location de terrains et d’autres biens immobiliers« . Le code APE a une portée essentiellement statistique pour l’INSEE. On parle de société car une SCI est une personne morale ayant sa propre personnalité juridique. Contrairement à la SARL et à la SAS qui peuvent être constituées avec un seul associé, une SCI doit obligatoirement compter au moins 2 associés. On dit qu’il s’agit d’une société civile car ce type de société est régi par le Code civil et non le Code du commerce comme une SARL ou une SAS. Par conséquent, son objet social ne peut jamais être commercial. Ce point a une vraie importance car je vous expliquerai un peu plus bas que cela a un impact sur les biens que peut détenir une SCI. Enfin, elle est immobilière par définition puisque son but est de gérer un patrimoine immobilier. Il existe d’autres formes de sociétés civiles : la SCP (Société Civile de Portefeuille) ou la SCCV (Société Civile de Construction Vente).

Les avantages à créer une SCI

Les avantages à créer une société civile immobilière sont nombreux et je vais certainement en oublier mais voici les principales raisons pour lesquelles vous devriez investir en immobilier par le biais d’une société civile immobilière.

Une SCI permet d'éviter le régime de l'indivision

Tout d’abord, une société civile immobilière est un excellent outil pour préserver la bonne entente familiale en évitant l’indivision successorale. En effet, lorsqu’un parent décède, s’il n’a pas pris de dispositions de son vivant, les enfants qui vont hériter du bien vont se retrouver en indivision entre frères et sœurs voir avec l’autre parent toujours vivant. Le cadre législatif de l’indivision est très contraignant.

Alors me direz-vous en quoi une SCI peut améliorer cela ? Eh bien, pour créer une société civile immobilière comme toute société, il faut rédiger des statuts. Les statuts sont le fondement de la société. Ils décrivent la société (associés, apports, objet social) et son fonctionnement (règles de gestion et gérant de la société). Alors bien sûr, on ne rappellera jamais assez l’importance de la rédaction des statuts de la société car si les statuts sont mal rédigés, les associés pourront se retrouver dans des situations compliquées.

Dans le cadre de l’indivision, les règles de gestion des biens indivis sont définies par la loi : 

  • Pour les actes de conservation du bien, un seul indivisaire peut prendre la décision. La décision doit concerner des travaux nécessaires à la sauvegarde du bien en bon état.
  • Pour les actes d’administration, tels que la signature d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel par exemple, il faut la majorité des 2 tiers.
  • Enfin pour les actes de disposition, comme vendre le bien immobilier par exemple, nécessitent l’unanimité des indivisaires.

Ainsi, dans le cas d’un bien en indivis, on peut arriver à des situations de blocage par un seul indivisaire et être obliger de saisir un juge. La procédure peut être longue, coûteuse et l’issue incertaine. 

Mais alors comment la société civile immobilière peut éviter cela ? Tout simplement grâce aux statuts

En effet, les statuts de la SCI sont en quelques sortes le règlement intérieur de la société. Dans les statuts on peut (presque) décider de ce que l’on veut en matière de gestion de la société en elle-même et de ses actifs. Il n’est bien sûr pas possible de décréter des règles qui contreviennent à la loi. Il faut bien entendu que les statuts aient été rédigés avec soin car si des points ne sont pas traités, c’est la loi qui s’appliquera. Selon les situations, il est souvent fort utile de faire appel à un professionnel (notaire, expert-comptable, avocat) pour rédiger les statuts de sa SCI.

Dans les statuts, on peut tout d’abord désigner un ou plusieurs gérants. Et on peut donner à ces gérants des pouvoirs plus ou moins étendus. Ainsi, au lieu que ce soit les règles de l’indivision légale qui s’appliquent, les statuts pourront définir ce que peut faire le gérant sans avoir à soumettre sa décision aux votes des associés, définir les décisions qui au contraire devront être soumises et adoptées en assemblée générale des associés ainsi que les majorités requises… Bref, avec une société civile immobilière, on est libre de s’organiser comme on l’entend.

Les statuts peuvent nommer le gérant pour une durée indéterminée ou pour une durée précise. Le gérant peut très bien n’avoir que très peu de parts dans la SCI voir même être étranger à la société. 

Il est donc primordial de bien rédiger ses statuts de SCI ! Si vous utilisez des modèles de statuts que vous complétez vous-mêmes, assurez-vous d’avoir les compétences suffisantes pour les adapter à vos besoins.

Une SCI permet d'optimiser la transmission de son patrimoine

Il n’est pas rare de voir des personnes procéder à la création d’une société civile immobilière avec l’objectif de s’en servir pour transmettre le patrimoine détenu à leurs enfants ou même à des tiers. En effet, le fait d’être en société offre un gros avantage. Pour vous aider à comprendre, je vais prendre un exemple. Imaginons que vous investissiez en direct dans un bien immobilier, donc sans SCI. Pour simplifier les choses, disons que le bien a une valeur de 400 000 euros et que vous le financez au moyen de d’un emprunt de 400 000 euros. Imaginons maintenant que vous avez un enfant et que vous souhaitez lui transmettre ce bien en nue-propriété pour ne conservez que l’usufruit afin de disposer des revenus générés par les loyers. Si vous avez 52 ans au jour de la donation de nue-propriété, la valeur taxable à donner sera de 50% de la valeur en pleine propriété, soit 200 000 euros dans le cas présent. Il vous faudra payer des droits de donation sur la valeur qui dépasse l’abattement sur la donation. Cet abattement ne pourra plus être utilisé pendant 15 ans ensuite. Entre parent et enfant, l’abattement est de 100 000 euros. Vous seriez donc taxé sur une valeur de 200 000 – 100 000 soit 100 000 euros. Cela vous génèrerez un peu moins de 20 000 euros de droits de succession.  Le résultat serait bien pire avec une personne sans lien de parenté (votre concubin(e) par exemple) où les droits serait d’environ 120 000 euros ! De plus après cette donation, la propriété étant démembrée, vous rencontreriez les problématiques d’indivision évoquées plus haut. Maintenant, imaginons que vous avez lu cet article avant et que vous avez choisi de réaliser cet achat immobilier par le biais d’une société civile immobilière. Même bien, même prix, même financement. Vous créez donc votre SCI avec votre conjoint, voir avec votre enfant (il suffit qu’il ait au moins une part car pour pouvoir créer la société, il faut au moins 2 personnes vous vous rappelez ?). La société civile immobilière est créée, vous avez des statuts en béton et la SCI acquiert ce bien d’une valeur de 400 000 euros grâce à un emprunt de 400 000 euros. Et là aussi, vous décidez que vous ne souhaitez conserver que les revenus dégagés et vous voulez transmettre le bien en nue-propriété. Eh bien, cette fois-ci vous n’allez pas transmettre la nue-propriété du bien mais la nue-propriété des parts de la SCI… Ce qui change tout ! Car la valeur des parts à donner est égale à la valeur des actifs de la SCI (le bien à 400 000 euros) – le montant du passif (la dette de 400 000 euros à la banque). Dans mon exemple, les parts valent donc 0 euro ! Je ne vous fais pas de dessin et je vous laisse calculer les droits de donation à acquitter… Petit avertissement quand même : lorsque vous envisagez une opération de ce type, faites-vous conseiller pour éviter une requalification de l’opération en abus de droit. En France, il est interdit de réaliser un montage financier, même légal, dans l’unique but d’éluder l’impôt. Vous devez donner à votre opération un intérêt patrimonial avant tout. Votre notaire sera à même de vous conseiller dans votre stratégie.

Une SCI permet d'optimiser sa fiscalité

Je viens de vous expliquer comment votre société civile immobilière pouvait optimiser votre fiscalité successorale. Voici comment votre SCI peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité sur les revenus générés par les loyers.

Par principe une SCI est dite fiscalement transparente. Cela veut dire qu’il n’y a pas de taxation des bénéfices au niveau de la société mais que les gains générés sont remontés et taxés à l’impôt sur le revenu des associés. Vous entendrez parler de SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu). Le problème c’est que les revenus fonciers sont fortement taxés en France : à votre tranche d’imposition, il faut ajouter les prélèvements sociaux soit 17,2%. Si vous avez une tranche marginale d’imposition à 30%, vos loyers après des déductions des charges seront donc taxés à 47,2%… Je ne vous parle même pas des tranches supérieures à 41 et 45% pour lesquelles une fois ajoutée, les prélèvements sociaux, la taxation est plus forte que le gain.

Désespérant ? Oui mais il existe quand même une solution pour éviter cela. Elle n’est pas miraculeuse car elle comporte aussi ses inconvénients mais elle peut s’avérer très pertinente dans pas de situations. Car si une société civile immobilière est par principe soumis à l’impôt sur le revenu de ses associés, il est possible sur option de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. On parle alors de SCI à l’IS.

Dans ce cas de figure, la SCI va être traitée fiscalement comme une société commerciale : taxation du résultat fiscal au barème de l’impôt sur les sociétés : 15% sur les bénéfices jusqu’à 38120 euros puis 28% au-delà. Les bénéfices nets peuvent être mis en réserve et les associés ne supportent donc pas d’impôt personnel, soit distribués sous la forme de dividendes qui bénéficient du PFU ou flat tax à 30% (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% forfaitaires d’impôt).

Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, on va également amortir les biens acquis par celle-ci. Le principe de l’amortissement comptable prévoit que chaque année, on peut déduire une charge fictive qui représente la déperdition de valeur du bien liée au temps qui passe

Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier ?

Chaque élément du bien a une durée de vie théorique (de 20 à 50 ans pour le bâti, 25 ans pour la toiture…). On va donc diviser la valeur d’acquisition du bien par le nombre d’années de sa durée de vie théorique. Si on acquiert pour 100 000 euros un logement dont la moyenne de durée d’amortissement est de 25 ans, on va ajouter au total des charges un montant de 4000 euros chaque année pendant 25 ans. Dans certains cas, cela permet d’obtenir un résultat fiscal égal à 0 et donc d’être exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Si une SCI à l’IS comporte des avantages indéniables, il y a toutefois des contraintes spécifiques à cette forme de SCI comme le fait qu’il est obligatoire de tenir une comptabilité commerciale pour laquelle il sera difficile de se passer des services d’un cabinet comptable.

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

Quand on parle de société civile immobilière on entend parfois parler de SCI familiale. Mais qu’est-ce que cela veut dire concrètement ?

Légalement, une SCI familiale est une SCI dont les associés sont de la même famille : conjoint, enfant, parent, frère, sœur, grands-parents, cousins… jusqu’au 4ème degré de parenté.

Une SCI familiale reste considérée comme un particulier en tant que bailleur. Cela lui permet par exemple de conclure des baux vides pour une durée de 3 ans au lieu de 6 ans pour les autres personnes morales.

Nous pouvons vous accompagner pour la comptabilité de votre SCI à l'IR ou à l'IS

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.