Tout d’abord, une société civile immobilière est un excellent outil pour préserver la bonne entente familiale en évitant l’indivision successorale. En effet, lorsqu’un parent décède, s’il n’a pas pris de dispositions de son vivant, les enfants qui vont hériter du bien vont se retrouver en indivision entre frères et sœurs voir avec l’autre parent toujours vivant. Le cadre législatif de l’indivision est très contraignant.
Alors me direz-vous en quoi une SCI peut améliorer cela ? Eh bien, pour créer une société civile immobilière comme toute société, il faut rédiger des statuts. Les statuts sont le fondement de la société. Ils décrivent la société (associés, apports, objet social) et son fonctionnement (règles de gestion et gérant de la société). Alors bien sûr, on ne rappellera jamais assez l’importance de la rédaction des statuts de la société car si les statuts sont mal rédigés, les associés pourront se retrouver dans des situations compliquées.
Dans le cadre de l’indivision, les règles de gestion des biens indivis sont définies par la loi :
- Pour les actes de conservation du bien, un seul indivisaire peut prendre la décision. La décision doit concerner des travaux nécessaires à la sauvegarde du bien en bon état.
- Pour les actes d’administration, tels que la signature d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel par exemple, il faut la majorité des 2 tiers.
- Enfin pour les actes de disposition, comme vendre le bien immobilier par exemple, nécessitent l’unanimité des indivisaires.
Ainsi, dans le cas d’un bien en indivis, on peut arriver à des situations de blocage par un seul indivisaire et être obliger de saisir un juge. La procédure peut être longue, coûteuse et l’issue incertaine.
Mais alors comment la société civile immobilière peut éviter cela ? Tout simplement grâce aux statuts !
En effet, les statuts de la SCI sont en quelques sortes le règlement intérieur de la société. Dans les statuts on peut (presque) décider de ce que l’on veut en matière de gestion de la société en elle-même et de ses actifs. Il n’est bien sûr pas possible de décréter des règles qui contreviennent à la loi. Il faut bien entendu que les statuts aient été rédigés avec soin car si des points ne sont pas traités, c’est la loi qui s’appliquera. Selon les situations, il est souvent fort utile de faire appel à un professionnel (notaire, expert-comptable, avocat) pour rédiger les statuts de sa SCI.
Dans les statuts, on peut tout d’abord désigner un ou plusieurs gérants. Et on peut donner à ces gérants des pouvoirs plus ou moins étendus. Ainsi, au lieu que ce soit les règles de l’indivision légale qui s’appliquent, les statuts pourront définir ce que peut faire le gérant sans avoir à soumettre sa décision aux votes des associés, définir les décisions qui au contraire devront être soumises et adoptées en assemblée générale des associés ainsi que les majorités requises… Bref, avec une société civile immobilière, on est libre de s’organiser comme on l’entend.
Les statuts peuvent nommer le gérant pour une durée indéterminée ou pour une durée précise. Le gérant peut très bien n’avoir que très peu de parts dans la SCI voir même être étranger à la société.
Il est donc primordial de bien rédiger ses statuts de SCI ! Si vous utilisez des modèles de statuts que vous complétez vous-mêmes, assurez-vous d’avoir les compétences suffisantes pour les adapter à vos besoins.
