Etat des lieux de sortie gratuit - modèle 2022

Au terme du préavis du locataire, l’état des lieux de sortie est l’ultime étape qui concrétise la résiliation du bail. Cette étape consiste à vérifier l’état du logement et des équipements loués. Les éventuels dégâts causés par le locataire sont mis en évidence par comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée. En l’absence d’état des lieux de sortie, le propriétaire sera présumé à voir récupérer le logement en bon état de réparations locatives.

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Sommaire

Modèle d'état des lieux de sortie

Le modèle d’état des lieux type de sortie doit respecter les directives énoncées par le décret de mars 2016. Nous vous proposons de télécharger un modèle PDF ou Word conforme à la loi.

Modèles au format PDF - Appartement - Maison (Gratuit)

Format Word

Etat des lieux de sortie : comment s'y prendre ?

L’état des lieux de sortie doit être réalisé au départ du locataire. Le bailleur et le locataire doivent être présents. L’absence de l’un ou de l’autre rendrait l’état des lieux caduque en lui ôtant son caractère contradictoire exigé par la loi. Le rendez-vous d’état des lieux doit se dérouler dans les mêmes conditions que l’état des lieux d’entrée. Cela veut dire que le l’appartement (ou la maison) doit être vide des effets et objets appartenant au locataire. Seuls les équipements et meubles du propriétaire doivent rester pour que l’état des lieux de sortie ait lieu. 

À l’issue de l’état des lieux de sortie, le locataire doit remettre au propriétaire toutes les clés et autres moyens d’accès (badge, bip…) qui lui ont été confiés au début ou au cours de la location. La remise des clés est un acte obligatoire pour libérer le locataire du paiement des loyers et charges. Cela ne l’exonère toutefois pas de ses dettes d’impayé de loyer ou des sommes dont il pourrait être redevable aux titres des dégradations à l’immobilier et au mobilier du propriétaire pour lesquelles sa responsabilité serait retenue.

Le propriétaire et/ou le locataire qui ne peuvent pas être présents à la date prévue pour l’état des lieux, ils peuvent mandater la personne de leur choix pour les représenter en lui donnant procuration. Cela peut être le cas par exemple si le locataire a déménagé à l’étranger ou encore si le propriétaire vit loin du lieu de la location.

Exemple de procuration pour l’état des lieux de sortie :

« Je soussigné(e) [civilité, nom, prénom] né(e) le [date de naissance] demeurant [adresse postale] donne procuration à [civilité, nom, prénom] né(e) le [date de naissance] pour me représenter et agir en mon nom lors de l’état des lieux de sortie du [date de l’état des lieux].

Fait à [lieu], le [date de signature]

Signature

Pièce jointe : copie de ma pièce d’identité »

Que faut-il vérifier lors de l'état des lieux de sortie?

Le locataire comme le propriétaire ont tout intérêt à réaliser l’état des lieux de manière minutieuse. En effet, cette attention portée à la précision des informations notées sur le document de sortie limitera grandement les risques de conflit entre les parties. Aussi, il est impératif de respecter les règles élémentaires : ne pas réaliser l’état des lieux avant que le locataire ait terminé le déménagement complet de ses affaires vers son nouveau logement. Il faut prévoir le temps nécessaire à un état exhaustif des lieux : programmer l’heure et la date à un moment qui laisse suffisamment de temps pour vérifier chaque pièce et chaque équipement. N’hésitez pas à tester le fonctionnement de chaque élément : volets roulants, télécommande du portail, interphone, détecteur de fumée, plaque de cuisson, filtre de la hotte aspirante, contrôle visuel des joints de douche…

La durée d’un état des lieux de sortie varie selon la taille du logement et des dépendances mais sachez qu’un état des lieux bien réalisé prend du temps. Ce temps sera autant de risques en moins d’avoir un litige. 

Que doit contenir un état des lieux de sortie ?

Etat des lieuxLes informations mentionnées dans le formulaire d’état des lieux de sortie doivent respecter les règles du décret 2016-832. Les mentions obligatoires sont en partie les mêmes que pour l’état des lieux d’entrée : 

  • l’adresse précise du bien,
  • la date de réalisation de l’état des lieux,
  • le nom du bailleur,
  • le nom du locataire,
  • le relevé des compteurs d’énergie,
  • le relevé du compteur d’eau,
  • la liste des clés, et autres moyens d’accès,
  • l’état détaillé de chaque pièce du logement(sols, murs,  plafonds, équipements électriques et de plomberie…),
  • la signature du propriétaire et du locataire (ou de leurs mandataires),
  • L’ajout de photos (non obligatoire).

En plus des informations précédentes communes aux états des lieux d’entrée et de sortie, le document doit aussi indiquer la nouvelle adresse du locataire et s’il n’est pas réalisé sur le même document que l’état d’entrée, il doit rappeler la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée. L’idéal est toutefois d’utiliser un imprimé qui permet de faire les deux états des lieux sur le même document. Si ce n’est pas le cas vous pouvez reporter sur l’état des lieux de sortie, l’état constaté à l’entrée dans la colonne prévue à cet usage. Cela permettra de vérifier l’évolution des états élément par élément.

Particularité d'un état des lieux de sortie meublé

Dans le cas où l’état des lieux concerne un appartement meublé, bailleur et locataire devront aussi compléter l’inventaire du mobilier et comparer celui-ci avec la liste du mobilier établie à l’entrée. En cas d’élément mobilier abimé ou manquant, le locataire devra dédommager le propriétaire. En cas de remplacement d’un meuble ou de vaisselles, le locataire devra le faire avec des meubles ou objets équivalents en qualité.

Le calcul de la vétusté (loi Alur)

grille de vétustéSelon la loi Alur, le propriétaire ne peut pas faire payer les dégradations dues à la vétusté au locataire. Le décret état des lieux de mars 2016 n’a toutefois pas instauré de grille de vétusté type mais indique que le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation d’une grille de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif (Voir notre guide « Comment trouver une grille de vétusté conforme ? »).

Ainsi, avant de prélever toute somme sur le dépôt de garantie, le bailleur doit vérifier tout d’abord que les dégradations ne sont pas dues uniquement à la vétusté normale, c’est-à-dire à l’usure due au temps. Ensuite, si la détérioration constatée n’est pas seulement due à la vétusté mais qu’elle implique la responsabilité du locataire, le bailleur devra appliquer un abattement sur le coût de la remise en état. Ce pourcentage de réduction sur la part facturée au locataire se détermine selon le barème de la grille de vétusté choisie (d’un commun accord entre le bailleur et le locataire). 

Le principe du coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas aux réparations dites locatives telles que l’entretien des joints, des flexibles de douche,  le remplacement des interrupteurs défectueux, des ampoules…

Par exemple, imaginons qu’au départ du locataire, les peintures soient salies par la faute du locataire. Si le montant de la facture pour refaire les peintures est de 500 euros et que les peinture avaient été réfaites 5 ans auparavant, le propriétaire devra tenir compte de la vétusté, exemple de calcul (selon la grille de l’OPAC de Paris) : 

Franchise de vétusté : 1 an
Taux d’abattement annuel : 15%

Abattement applicable au bout de 5 ans : 60%

500 € – 60% = 200 euros

La part facturable au locataire tenant compte de la vétusté s’établit alors à 200 euros.

Que faire si le locataire ne veut pas faire l'état des lieux de sortie ?

Dans le cas où il n’est pas possible de réaliser un état des lieux contradictoire avec le locataire du fait de son refus ou de son absence (dans le cas d’un départ à la cloche de bois par exemple), il est conseillé de faire appel à un huissier de Justice. On dit alors que ce dernier va réaliser un « constat locatif ». Les frais d’intervention de ce dernier seront supportés à 50% par le bailleur et le locataire. 

L’huissier convoque les parties à un rendez-vous d’état des lieux par courrier recommandé au moins 7 jours avant. Si l’une ou l’autre des parties ne se rend pas à la convocation, l’état des lieux dressé par l’huissier sera incontestable.

Le tarif de l’état des lieux réalisé par un huissier dans une situation litigieuse est réglementé par la loi, le tarif varie en fonction de la taille du logement et va d’environ 160 euros à 260 euros.

Délai pour rendre le dépôt de garantie

Après la réalisation de l’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois si aucune dégradation locative n’a été constatée et de deux mois si l’état des lieux de sortie indique des frais de remise en état à a charge du locataire sortant pour procéder à la restitution du dépôt de garantie.

Au-delà de ces délais, le propriétaire s’expose à des pénalités représentant 10% du montant du loyer hors charges par mois de retard commencé.

Seule exception partielle à cette règle : le propriétaire d’un appartement en copropriété peut conserver 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à qu’il reçoive de la part du syndic de l’immeuble le détail des charges récupérables.

Que faire si le dépôt de garantie ne suffit pas ?

Le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour une location meublée (hors bail mobilité => dépôt de garantie interdit). En cas de dégradations importantes, il est tout à fait possible que la caution versée à l’entrée par le locataire soit insuffisante pour couvrir tous les frais de remise en état et les réparations nécessaires. 

Dans ce cas, le propriétaire doit adresser au locataire un décompte précis des sommes réclamées. Vous pouvez adresser le décompte par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, il est fortement conseillé de faire appel à un huissier pour qu’il délivre une sommation de payer.

Etat des lieux de sortie et assurance GLI

Si le bailleur a souscrit une assurance loyer impayé de type GLI avec une option détériorations immobilières, l’état des lieux de sortie est nécessaire pour pouvoir faire jouer la garantie. Si le locataire refuse de procéder à l’état des lieux de sortie, la compagnie d’assurance mandatera un huissier et prendra à sa charge les frais engendrés pour le propriétaire.

Questions fréquentes

Peut-on facturer les frais de ménage et de nettoyage au locataire ?

Oui cela est possible si le locataire rend le logement sale et que cela a fait l’objet d’une inscription sur l’état des lieux de sortie. Attention toutefois, si vous faites le ménage vous-même, vous ne pouvez retenir que le prix des produits ménagers et non votre temps passé pour le nettoyage.

Est-il possible de réclamer les frais de remise en état au garant ?

Oui c’est possible si le locataire a un garant, l’acte de caution prévoit en général que la caution est solidaire de toutes les sommes dues par le locataire en cours de bail mais aussi en fin de bail.

Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois de loyer ?

Certains locataires pensent qu’ils n’ont pas à payer le dernier mois de loyer car le bailleur pourra le prendre sur le dépôt de garantie… Cette pratique est totalement illégale ! La caution sert pour les dégradations et non pour compenser le dernier mois de loyer. Si un locataire indélicat procède ainsi le bailleur peut cependant se servir du dépôt de garantie pour régulariser l’impayé.

Que faire en cas de litige sur l’état des lieux ?

Si vous n’êtes pas d’accord avec les résultats de votre état des lieux de sortie, vous pouvez avoir recours à la commission départementale de conciliation. Cette étape est obligatoire avant d’envisager une action en justice au tribunal si le litige porte sur une somme inférieure à 5000 euros.

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