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Comment trouver une grille de vétusté conforme ?

Sommaire
grille de vétusté

Mis à jour le 06/02/2021 – conforme loi Alur et loi Elan

La loi Alur oblige les bailleurs à tenir compte de la vétusté lors de l’état des lieux de sortie. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté et en fixe les modalités de prise en compte.

Définition légale de la vétusté

 

Selon le décret, la vétusté se définit comme “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement”. En d’autres termes il s’agit des dégradations qui ne sont pas imputables à un usage anormal ou inapproprié du bien ou de ses équipements, mais seulement à l’usure normale du temps.

Grille de vétusté conforme à la loi Alur – loi Elan

 

Dans un premier temps, l’Etat avait envisagé de mettre à disposition un grille de vétusté standard. Finalement devant la complexité de la tâche, à la grande déception des différents acteurs du marché locatif, le décret ne propose aucune grille de vétusté standard. Tout juste indique-t-il que bailleurs et locataires peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation d’un grille de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif, et ce, même si le logement loué n’est pas concerné par l’accord. La grille utilisée doit lister les principaux éléments du logement, indiquer une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement annuel imputable sur le prix des réparations qu’auraient à supporter le locataire à sa sortie.

L’utilisation d’une grille de vétusté ne dispense pas de la réalisation d’un état des lieux conforme au décret.

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Comment utiliser une grille de vétusté ? 

 

La grille de vétusté détermine pour chaque type d’élément une durée de vie théorique, un taux d’usure annuel qui intervient ou non après une période de franchise et éventuellement une valeur minimum résiduelle.

En fonction de la durée d’utilisation du bien, on calcule le taux d’usure “naturelle” et on applique ce taux en réduction au montant des réparations restant à la charge du locataire sortant.

Exemple de calcul de la vétusté applicable

Prenons un exemple concret pour mieux comprendre comment calculer la part qui serait à imputer au locataire : Réfection des peintures d’un logement en appliquant la grille de vétusté de l’OPAC de Paris.

Imaginons qu’après 5 ans de location, M. Locataire quitte son logement. Les peintures du logement venaient d’être refait à l’entrée de M. Locataire.

Coût de la réfection des peintures 1000 euros.

Barème pour les peintures selon la grille choisie : franchise d’un an puis “perte de valeur” de 15% par an avec valeur résiduelle minimum de 10%

Usure “naturelle” après 5 ans selon la grille choisie : 0% la première année et 4×15% ensuite soit une usure totale de 60%.

Si le coût total pour refaire les peintures est chiffré à 1000 euros, le coût restant à la charge du locataire sera de 1000 euros – 60% soit 400 euros. Le reste devra être supporté par le bailleur.

Si M. Locataire était parti après 10 ans de location, il aurait conservé quand même 10% à sa charge soit 100 euros car la grille prévoit une valeur résiduelle de 10% quelque soit la durée écoulée depuis la réalisation des peintures par le propriétaire.

Dans quel cas ne faut-il pas appliquer de taux de vétusté ? 

 

Le premier cas est tout simplement le cas où le locataire quitte le logement pendant la période de franchise prévue par la grille de vétusté choisie. Dans ce cas, il est considéré que le bien n’a pas encore subi de perte de valeur et que par conséquent le locataire doit remettre les biens dégradés à neuf.

En outre, le décret engage le bailleur à prendre en compte la vétusté, vétusté que l’on définit comme l’usure normale d’un équipement. Aussi si l’usure a été aggravée par un usage non approprié de la part du locataire, et par conséquent que le coût de remise en état s’en trouve majoré, le locataire devra supporté seul ces coûts supplémentaires dont il sera tenu comme totalement responsable.

Où trouver une grille de vétusté conforme ? 

 

Voici à titre informatif quelques grilles de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif et pouvant être utilisées pour calculer la vétusté lors de l’état des lieux de sortie :

Locataire et propriétaire peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation de l’une de ces grilles, que le logement soit situé dans la zone géographique ou pas. Il peut cependant être judicieux d’utiliser une grille ciblant une zone proche de celle du logement qui pourra peut être plus adaptée aux contraintes impactant l’usure naturelle du bien, de ses matériaux et de ses équipements.

Que faire en cas de litige ?

 

En cas de litige entre le propriétaire et locataire concernant l’appréciation de la vétusté normale lors de l’état des lieux de sortie, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation

La saisie de la commission se fait par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de la commission du logement loué. La saisie de la commission départementale de conciliation est gratuite

Le passage par la commission de conciliation n’est pas obligatoire, chacune des parties peut directement saisir un juge du tribunal dont dépend le logement loué. 

Ce qu’il faut retenir ?

 
  • – Il est obligatoire de tenir compte de la vétusté lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie.
  • – La vétusté se définit comme l’usure normale d’une chose dans le temps.
  • – La vétusté ne peut pas être facturée au locataire.
  • – Il n’existe pas de grille de vétusté conforme, cependant il est possible d’utiliser des grilles ayant fait l’objet d’un accord collectif.
  • – Le taux de vétusté doit s’appliquer sur le montant des réparations éventuellement facturables au locataire. 
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Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.