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Le régime réel BIC LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de réduire drastiquement votre fiscalité grâce au principe de l’amortissement de votre bien, tout en conservant l’avantage de la plus-value des particuliers.
Mis à jour le 30/11/2022
Un expert en fiscalité vous explique les avantages du régime LMNP
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En optant pour le régime réel au lieu du micro BIC, vous pouvez déduire chaque année de vos recettes un amortissement. Grâce à cela vous pouvez diminuer le montant imposable de vos revenus locatifs, voir obtenir un résultat fiscal égal à zéro.
Par exemple, pour un bien d’une valeur de 200 000 €, avec un loyer de 10 000 € par an, un propriétaire en location vide (revenus fonciers) paiera, selon les charges, environ 3000 € d’impôts fonciers sur les loyers. Alors qu’en LMNP avec les mêmes charges, cette fiscalité est ramenée à 0.
L’amortissement est une notion comptable qui est interdite en location vide soumis aux revenus fonciers classiques. Cette pratique est en revanche tout à fait légale dans le cadre de la location meublée si vous avez opté pour le régime réel. En effet, dans le régime du micro BIC, les revenus bénéficient d’un abattement forfaitaire (entre 50 et 72%) et il n’est pas possible d’amortir le bien.
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L’amortissement se définit comme étant la perte de valeur d’un bien due à l’usure normale du temps. Le montant de cet amortissement est calculé selon une formule comptable établie à partir de la durée d’usage théorique du bien amorti. Une fois ce montant défini, on parle de dotation aux amortissements.
Pour calculer le montant à amortir, il faut tout d’abord déterminer la durée d’usage fiscale. Cette durée dépend de la nature du bien à amortir. Voici à titre indicatif quelques exemples de durées d’usage :
Pour calculer l’amortissement linéaire du bien, il suffit alors de diviser le montant à amortir (valeur HT du bien) par la durée d’amortissement :
Prenons l’exemple de l’acquisition d’un bien d’une valeur de 100 000 euros HT amortissable sur 25 ans. Grâce au principe comptable de l’amortissement, le bailleur déduit chaque année pendant 25 ans de ses revenus locatifs la somme de 4000 euros en plus des autres charges déductibles.
Pour que l’amortissement ne soit pas remis en cause par l’administration fiscale, il est nécessaire de respecter certaines règles.
Tout d’abord, le choix de la durée d’usage retenue doit être conforme à la nature du bien amorti.
Le fisc exige que l’amortissement soit calculé pour chaque composante principale de ce qui constitue le bien : valeur du terrain (non amortissable), valeur du gros œuvre, valeur de l’aménagement…
L’expert comptable détermine la part que représente chaque composante dans la valeur du bien. Pour les composantes donnant droit à amortissement, il définit la durée d’usage fiscale optimale et calcule son montant.
Enfin, il ajoute les différents montant obtenu et procède à la dotation aux amortissements.
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