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Mis à jour le 15/03/2022
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L’investissement dans l’immobilier peut se faire sous le statut dit du « LMNP ». Cette abréviation désigne les personnes qui louent des biens meublés sans que cela constitue leur activité professionnelle principale. Ce statut présente de nombreux avantages et a de nombreux atouts dans le cadre d’une stratégie patrimoniale de constitution d’un patrimoine immobilier locatif.
Pour bénéficier du régime LMNP, un investisseur doit satisfaire certains critères :
Si les recettes totales excèdent 23000 euros et représentent plus de la moitié des revenus du foyer, alors on ne parle plus de LMNP mais LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Le régime du loueur meublé non professionnel offre une
grande diversité d’options en matière de bail applicable. En effet, contrairement à la location vide qui permet essentiellement la location à l’année via un bail de 3 ans, la location meublée non professionnelle permet d’opter pour un grand nombre d’usages du logement :
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La fiscalité du statut LMNP est très favorable et offre là encore plusieurs options. À la différence de la location vide, les loyers d’une location meublée non professionnelle sont imposés au titre des BIC ou micro BIC et non des revenus fonciers. Les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux du fait de la fourniture de services en plus du logement, tels que la fourniture d’équipements et de mobiliers, mais aussi dans le cadre de résidence, de services collectifs ou individuels (accueil, petit-déjeuner, ménage…).
Le choix du régime micro BIC est le choix de la simplicité mais il n’est pas toujours le plus judicieux. En optant pour la fiscalité du micro BIC, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes perçues au titre de son activité de loueur meublé (71% pour les meublés de tourisme classé). Les formalités de comptabilité sont réduites au strict minimum. À noter que bénéficier de cet abattement forfaitaire ne permet pas de déduire les frais liés au bien tels que l’assurance PNO, la taxe foncière…
Cet abattement est déjà un avantage fiscal puisque seulement 50% des loyers sont imposés. Toutefois, les 50% restants sont taxés comme des revenus fonciers : imposition sur le revenu selon le barème et prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Le loueur meublé non professionnel peut opter pour la
fiscalité du LMNP au régime réel simplifié. Cette option est souvent plus intéressante fiscalement que le micro BIC car en plus de permettre de déduire les charges réelles (entretien, réparations, assurances, comptabilité…), elle permet d’amortir le bien. Grâce à l’amortissement comptable, le loueur meublé peut percevoir pendant de nombreuses années des revenus locatifs non imposés ou très faiblement imposés. En effet, les amortissements viennent diminuer le résultat fiscal de la même manière que des charges. Grâce à cela, le résultat fiscal est égal ou proche de 0 pendant plus de 10 ans. De ce fait, le loueur meublé non professionnel n’a pas d’impôt à payer, ni de prélèvements sociaux. C’est l’un des principaux avantages de ce type d’investissement car il permet d’atténuer et même d’annuler pendant de nombreuses années la pression fiscale qui pénalise fortement la rentabilité de l’investissement immobilier classique.
Les formalités comptables sont en revanche plus contraignantes que pour le régime micro BIC. Elles nécessitent de se faire assister d’un expert-comptable. Ces frais comptables sont déductibles sous certaines conditions à hauteur des 2/3 sous forme de réduction d’impôt (dans la limite de 915 euros par an). Nous proposons des formules de comptabilité LMNP à partir de 25 € HT par mois.
Sur le principe de la loi Pinel (non accessible pour la location meublée), le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix HT d’acquisition du logement. Voici les conditions pour bénéficier de la loi Censi Bouvard :
La fiscalité Censi-Bouvard ne peut pas se cumuler avec le dispositif de l’amortissement et elle est souvent moins avantageuse que ce dernier.achat
La CFE est la Contribution Foncière des Entreprises. Elle a remplacé la taxe professionnelle en 2010. Le LMNP étant par définition une activité exercée à titre non professionnel, la CFE ne devrait pas s’y appliquer… et pourtant si. Enfin dans certains cas, il est possible d’en être exonéré.
Voici les cas où la CFE n’est pas due par le loueur meublé non professionnel :
En cas de revente, les éventuelles plus-values sont taxées selon le principe de l’impôt sur la plus-value des particuliers. La plus-value se calcule par différence entre le prix d’achat frais compris (soit au réel sur justificatifs, soit un forfait de 7,5% du prix d’achat) et le prix de vente.
La plus-value immobilière est taxée à la fois à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Au-delà de 5 ans de détention du bien, la plus-value taxable à l’impôt, le vendeur bénéficie d’un abattement qui se calcule de la manière suivante :
La plus-value taxable est calculée en appliquant cet abattement sur la plus-value brute calculée plus haut. La plus-value est taxée à 19% et le bien est exonéré de taxe sur la plus-value après 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux de 17,2% qui s’appliquent sur la plus-value, l’abattement se calcule de la manière suivante :
Les loyers meublés sont en principe exonérés de TVA. Toutefois, il existe des cas où les loyers sont soumis à la TVA. Sont soumis à une TVA de 10% les revenus de location meublée issus des activités suivantes :
Les loyers des résidences de type EHPAD sont soumis à un taux de TVA réduit de 5,5%.
L’achat d’un logement neuf avec le statut LMNP permet de récupérer la TVA de 20% sur le prix du bien. Ainsi, l’investisseur reçoit quelques semaines après son achat, un virement des impôts correspondant au remboursement de la TVA payée à l’achat. Certains promoteurs font l’avance de la TVA et l’investisseur ne paie que le montant hors taxe.
Attention, en cas de revente du bien avant 20 ans de détention, l’acheteur peut être tenu de rembourser la TVA en fonction des vingtièmes restants pour atteindre les 20 ans : si le propriétaire revend au bout de 15 ans, il devra s’acquitter du remboursement de 5 vingtièmes de la TVA initialement récupérée. Toutefois, si l’acheteur poursuit le bail commercial existant, le vendeur n’aura pas à rembourser la TVA.
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.
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