Loueur Meublé Non Professionnel : le guide du LMNP
Mis à jour le 06/01/2024
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L’investissement dans l’immobilier peut se faire sous le statut dit du « LMNP ». Cette abréviation désigne les personnes qui louent des biens meublés sans que cela constitue leur activité professionnelle principale. Ce statut présente de nombreux avantages et a de nombreux atouts dans le cadre d’une stratégie patrimoniale de constitution d’un patrimoine immobilier locatif.
Définition du loueur meublé non professionnel
Pour bénéficier du régime LMNP, un investisseur doit satisfaire certains critères :
- Le bien doit être à usage d’habitation et équipé du mobilier minimum obligatoire selon le décret 2015-981,
- Le total des loyers charges comprises tirés de locations meublées doit être inférieur à 23 000 euros par an
- Ou inférieur à la moitié du total de tous les revenus du foyer fiscal.
Si les recettes totales excèdent 23000 euros et représentent plus de la moitié des revenus du foyer, alors on ne parle plus de LMNP mais LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Quel type de bail pour du LMNP ?
Le régime du loueur meublé non professionnel offre une
grande diversité d’options en matière de bail applicable. En effet, contrairement à la location vide qui permet essentiellement la location à l’année via un bail de 3 ans, la location meublée non professionnelle permet d’opter pour un grand nombre d’usages du logement :
- La location à l’année au moyen d’un bail type de 12 mois minimum : ce type de location permet de louer le bien à des locataires qui en font leur résidence principale. Tout comme pour la location nue, les locataires bénéficiant de ce type de bail peuvent bénéficier des aides au logement.
- La location à un étudiant : le bail étudiant est un variant du bail meublé 12 mois avec quelques différences : la durée peut être réduite à 9 mois et contrairement au bail meublé 12 mois, il ne bénéficie pas de la reconduction tacite.
- La location en saisonnier : la location saisonnière ou location courte durée (Airbnb, leboncoin, Abritel…) permet de louer le logement à des touristes pour une durée pouvant aller jusqu’à 90 jours consécutifs. Si le logement est classé en meublé de tourisme, il est possible sous certaines conditions de bénéficier d’un abattement de 71% sur les revenus imposables (au lieu de 50%).
- La location à un exploitant de résidences de services : ce mode de location meublée se fait via un bail commercial passé avec une société (l’exploitant) qui gère la résidence. L’exploitant vous garantit un loyer pendant une durée ferme (minimum 9 ans mais cela peut être plus), et ceci que le bien soit occupé ou non. L’exploitant va « sous-louer » le bien et proposer des services complémentaires aux usagers de la résidence.
- La location à une personne en situation de mobilité : depuis la loi Elan de 2018, le bail mobilité est un nouveau bail de location meublée qui permet d’établir un contrat de location d’une durée comprise en 1 et 10 mois. La situation du locataire doit répondre à certains critères.
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LMNP : fiscalité
La fiscalité du statut LMNP est très favorable et offre là encore plusieurs options. À la différence de la location vide, les loyers d’une location meublée non professionnelle sont imposés au titre des BIC ou micro BIC et non des revenus fonciers. Les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux du fait de la fourniture de services en plus du logement, tels que la fourniture d’équipements et de mobiliers, mais aussi dans le cadre de résidence, de services collectifs ou individuels (accueil, petit-déjeuner, ménage…).
Le régime micro BIC
Le choix du régime micro BIC est le choix de la simplicité mais il n’est pas toujours le plus judicieux. En optant pour la fiscalité du micro BIC, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes perçues au titre de son activité de loueur meublé (71% pour les meublés de tourisme classé). Les formalités de comptabilité sont réduites au strict minimum. À noter que bénéficier de cet abattement forfaitaire ne permet pas de déduire les frais liés au bien tels que l’assurance PNO, la taxe foncière…
Cet abattement est déjà un avantage fiscal puisque seulement 50% des loyers sont imposés. Toutefois, les 50% restants sont taxés comme des revenus fonciers : imposition sur le revenu selon le barème et prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Le régime réel simplifié
Le loueur meublé non professionnel peut opter pour la
fiscalité du LMNP au régime réel simplifié. Cette option est souvent plus intéressante fiscalement que le micro BIC car en plus de permettre de déduire les charges réelles (entretien, réparations, assurances, comptabilité…), elle permet d’amortir le bien. Grâce à l’amortissement comptable, le loueur meublé peut percevoir pendant de nombreuses années des revenus locatifs non imposés ou très faiblement imposés. En effet, les amortissements viennent diminuer le résultat fiscal de la même manière que des charges. Grâce à cela, le résultat fiscal est égal ou proche de 0 pendant plus de 10 ans. De ce fait, le loueur meublé non professionnel n’a pas d’impôt à payer, ni de prélèvements sociaux. C’est l’un des principaux avantages de ce type d’investissement car il permet d’atténuer et même d’annuler pendant de nombreuses années la pression fiscale qui pénalise fortement la rentabilité de l’investissement immobilier classique.
Les formalités comptables sont en revanche plus contraignantes que pour le régime micro BIC. Elles nécessitent de se faire assister d’un expert-comptable. Ces frais comptables sont déductibles sous certaines conditions à hauteur des 2/3 sous forme de réduction d’impôt (dans la limite de 915 euros par an). Nous proposons des formules de comptabilité LMNP à partir de 25 € HT par mois.
La réduction d'impôt Censi-Bouvard
Sur le principe de la loi Pinel (non accessible pour la location meublée), le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix HT d’acquisition du logement. Voici les conditions pour bénéficier de la loi Censi Bouvard :
- acquérir un logement neuf ou sur plan en VEFA (état futur d’achèvement),
- ou achat d’un logement réhabilité dans une résidence achevée depuis plus de 15 ans,
- le logement doit faire partie d’une résidence de services parmi les suivantes : résidence étudiante, EHPAD, résidence pour personnes âgées,
- louer le bien à un exploitant au moyen d’un bail commercial pour une durée de 9 ans minimum,
- la défiscalisation est répartie sur 9 ans et limitée à un montant d’investissement de 300 000 euros HT. La réduction Censi-Bouvard entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
La fiscalité Censi-Bouvard ne peut pas se cumuler avec le dispositif de l’amortissement et elle est souvent moins avantageuse que ce dernier.achat
LMNP et CFE
La CFE est la Contribution Foncière des Entreprises. Elle a remplacé la taxe professionnelle en 2010. Le LMNP étant par définition une activité exercée à titre non professionnel, la CFE ne devrait pas s’y appliquer… et pourtant si. Enfin dans certains cas, il est possible d’en être exonéré.
Voici les cas où la CFE n’est pas due par le loueur meublé non professionnel :
- recette annuelle inférieure à 5000 euros,
- location de tourisme classée si elle fait partie de la résidence principale ou secondaire du loueur (sauf décision contraire de la commune),
- location en bail commercial à un exploitant dans le cadre d’une résidence de services : c’est l’exploitant qui est redevable de la CFE et non le propriétaire du logement.
Taxation sur la plus-value à la revente
En cas de revente, les éventuelles plus-values sont taxées selon le principe de l’impôt sur la plus-value des particuliers. La plus-value se calcule par différence entre le prix d’achat frais compris (soit au réel sur justificatifs, soit un forfait de 7,5% du prix d’achat) et le prix de vente.
La plus-value immobilière est taxée à la fois à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Au-delà de 5 ans de détention du bien, la plus-value taxable à l’impôt, le vendeur bénéficie d’un abattement qui se calcule de la manière suivante :
- 6 % par année de détention à partir de 6 ans et jusqu’à 21 ans,
- 4% après la 22ème année de détention.
La plus-value taxable est calculée en appliquant cet abattement sur la plus-value brute calculée plus haut. La plus-value est taxée à 19% et le bien est exonéré de taxe sur la plus-value après 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux de 17,2% qui s’appliquent sur la plus-value, l’abattement se calcule de la manière suivante :
- 1,65% par année de détention à partir de 6 ans et jusqu’à 21 ans,
- 1,60% après 22 ans,
- 9% par année de détention de 23 ans à 30 ans de détention
- Exonération totale au-delà de 30 ans de détention.
Le LMNP et laTVA
Les loyers meublés sont en principe exonérés de TVA. Toutefois, il existe des cas où les loyers sont soumis à la TVA. Sont soumis à une TVA de 10% les revenus de location meublée issus des activités suivantes :
- Les hôtels,
- Les résidences de tourisme classées,
- Les résidences étudiantes, séniors, de tourisme ou d’affaires proposant au moins 3 services sur les 4 suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture de lignes, ménage.
Les loyers des résidences de type EHPAD sont soumis à un taux de TVA réduit de 5,5%.
L’achat d’un logement neuf avec le statut LMNP permet de récupérer la TVA de 20% sur le prix du bien. Ainsi, l’investisseur reçoit quelques semaines après son achat, un virement des impôts correspondant au remboursement de la TVA payée à l’achat. Certains promoteurs font l’avance de la TVA et l’investisseur ne paie que le montant hors taxe.
Attention, en cas de revente du bien avant 20 ans de détention, l’acheteur peut être tenu de rembourser la TVA en fonction des vingtièmes restants pour atteindre les 20 ans : si le propriétaire revend au bout de 15 ans, il devra s’acquitter du remboursement de 5 vingtièmes de la TVA initialement récupérée. Toutefois, si l’acheteur poursuit le bail commercial existant, le vendeur n’aura pas à rembourser la TVA.
Ce qu'il faut retenir
- Le location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’importants avantages fiscaux
- Le statut LMNP permet de louer son bien avec plusieurs type de baux
- La taxation de la plus-value immobilière est la même que pour un bien loué non meublé
Auteur
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.