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Assurance immeuble - Copropriété ou Locatif

Devis d’assurance immeuble en ligne

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Syndic bénévole de copropriété : responsabilité civile du syndic bénévole incluse

Immeuble locatif : responsabilité civile propriétaire d’immeuble incluse

Syndic professionnel : tarification rapide pour les immeubles jusqu’à 10000 m². Possible sur étude au-delà.

Assurance immeuble

Devis assurance immeuble (copropriété ou locatif)

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Immeuble classique

Devis

Immeuble avec - de 50% vacant​

En bon état d’entretien

Classé monument historique ou pas

Assurance MRI

Immeuble spécifique

Devis

Immeuble avec + de 50% vacant​

En arrêté de péril ou d’insalubrité

Avec sinistralité élevée

Abritant certaines activités : discothèque, bar dansant, activité syndicale, religieuse, politique...

Assurance MRI

Marchand de biens – Promoteur

Devis

Immeuble détenu par un marchand de biens

Immeuble détenu par un promoteur immobilier

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Sommaire

À quoi sert une assurance immeuble ?

L’assurance immeuble est destinée à couvrir le bâtiment contre les risques auxquels il peut se trouver confronter aléatoirement. On va distinguer deux grandes catégories : la partie assurance dommages et la partie assurance responsabilité civile.

En général, l’assurance habitation de l’occupant couvre les parties privatives et leur contenu et l’assurance de l’immeuble couvre les parties communes : hall d’entrée, sous-sols collectifs, couloirs, escaliers mais aussi toiture et murs extérieurs…

Si l’immeuble à assurer est soumis au régime de la copropriété, l’assurance RC du syndic est obligatoire. 

Nos différents partenaires en assurance immeuble (Hoken, Corim assurances, Sada, Assurmax…) nous permettent de vous proposer des solutions adaptées à un grand nombre de situations.

Calcul du tarif d’une assurance immeuble

Le tarif d’une assurance immeuble ou MRI dépend de plusieurs critères. Le critère le plus important est celui de la surface totale à assurer, on parle de surface développée. Cette surface n’a rien à voir avec la surface habitable d’un bien. Pour déterminer la méthode de calcul de la surface développée à déclarer, il est très important de se reporter aux conditions générales du contrat concerné. Mais d’une manière générale, la surface développée correspond plus ou moins à la définition suivante : 

Cumul de la superficie de chaque niveau (sous-sol inclus) prise à l’extérieur des murs.

Il est fréquent que les contrats prévoient une pondération de certaines surfaces. Ainsi, il est souvent prévu de ne retenir que 50% de la surface réelle des garages en sous-sol, caves ou combles non aménageables.

La déclaration de cette surface par l’assuré doit faire l’objet de la plus grande attention. En effet, en cas de sinistre, s’il s’avère que la surface a été sous-estimée au-delà de la marge de tolérance prévue au contrat, la compagnie appliquera la règle proportionnelle et diminuera l’indemnité versée.

Si par exemple, l’assuré a déclaré une surface de 700 m² et que le jour du sinistre l’expert constate que l’immeuble a une surface développée de 1000 m², l’indemnité sera réduite dans les mêmes proportions soit, dans cet exemple, de 30%.

Garanties principales

Sauf cas particuliers ou demande du souscripteur, un contrat d’assurance immeuble inclut d’office les garanties suivantes :

  • Incendie et risques annexes (explosion, foudres..)
  • Vol et vandalisme
  • Dégâts des eaux – recherche de fuite
  • Bris de glace
  • Tempête, grêle et poids de la neige sur les toitures
  • Catastrophes naturelles, attentats
  • Responsabilité civile du souscripteur

Garanties complémentaires

Certaines garanties ne sont pas toujours incluses mais proposées en option comme par exemple :

  • Effondrement accidentel
  • Dommages électriques
  • Pertes financières liées au sinistre (ex : perte des loyers si le bien ne peut plus être loué)

L’assurance immeuble va en général également prévoir des garanties pour défendre les intérêts de l’assuré :

La garantie défense et recours : elle prend en charge les frais de justice de l’assuré en cas de litige lié à un sinistre couvert par le contrat.

La protection juridique étendue : contrairement à la garantie défense et recours, il n’est pas nécessaire que le litige soit lié à un sinistre subi par le bien. Elle peut couvrir tout un ensemble de litiges tels que les litiges avec un artisan, des copropriétaires, des locataires, une copropriété voisine…

Si la garantie défense et recours est souvent incluse, la protection juridique, plus onéreuse, est quasi exclusivement proposée de manière optionnelle.

Spécificités des immeubles en copropriété

Dans le cas où l’immeuble à assurer est soumis au régime de la copropriété, certaines obligations sont à respecter. Ces obligations s’appliquent à la copropriété qu’elle soit représentée par un syndic bénévole ou par un syndic professionnel. 

Obligation de désigner un syndic

Chaque copropriété doit être obligatoirement représentée par un syndic qui a pour mission d’en assurer la gestion administrative et financière (loi du 10 juillet 1965). Qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic est désigné par les copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires (article 25). 

En cas d’absence de nomination de syndic, le président du tribunal judiciaire désignera, à la demande de tout intéressé, un administrateur provisoire qui convoquera une assemblée afin que soit nommé un syndic. 

Pour pouvoir être élu, le syndic bénévole doit être propriétaire d’au moins un lot (en totalité ou en partie) dans la copropriété qu’il aura la charge d’administrer. Si le syndic bénévole vend tous les lots qu’il possédait dans la copropriété, son mandat expire dans un délai de 3 mois. Il doit réunir les copropriétaires en assemblée générale dans l’intervalle pour désigner un nouveau syndic.

Durée du mandat du syndic

Le syndic est élu pour une durée allant d’un an à trois ans. Le mandat du syndic est renouvelable par vote à la majorité absolue en assemblée générale. 

À savoir : si le syndic (ou la personne avec qui il vit en couple) a participé à la construction de l’immeuble en tant qu’architecte ou promoteur, son mandat ne peut être que d’un an maximum.

Rôle du syndic

  • Les missions du syndic sont variées et nombreuses. Il doit assurer la gestion administrative et financière de la copropriété. 

Cela consiste notamment à : 

  • souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. La souscription doit être votée en assemblée générale. Si l’assemblée refuse, le syndic pourra souscrire d’office. Même s’il n’en a pas l’obligation légale, il est fortement conseillé de souscrire un contrat couvrant également les dommages subis par la copropriété. Il est de son rôle de préserver la copropriété, l’assurance couvrant les dommages subis permet de contribuer à cela, 
  • assurer l’entretien des parties communes et procéder aux réparations urgentes, 
  • faire voter en assemblée générale les contrats avec les différents prestataires intervenants de la copropriété : nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts, des portails…
  • Appeler les provisions auprès des copropriétaires afin de faire face aux dépenses de la copropriété

Le syndic représente aussi la copropriété en justice et a la responsabilité de l’archivage des documents de la copropriété. 

Contrat type du syndic

Le mandat donné au syndic doit être formalisé au moyen du contrat type syndic conforme (article 50 du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020). 

Le contrat type du syndic définit ses missions et en particulier la durée de son mandat et les conditions dans lesquelles il exercera son mandat. 

Obligation d'immatriculer la copropriété au registre national

Depuis le 1er janvier 2019, toutes les copropriétés doivent être inscrites sur le registre des copropriétés.

Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires oblige toutes les copropriétés quel que soit le nombre de lots à être inscrite sur le registre. 

L’objectif du registre national d’immatriculation est de permettre une meilleure connaissance de l’état des copropriétés en France. Ce registre constituera un « annuaire » des copropriétés que chacun, institutionnel ou particulier, pourra consulter. Le registre indiquera plusieurs données sur la copropriété : nom du syndicat des copropriétaires, date de création, adresse, nombre de lots… Il devra aussi indiquer si la copropriété est dans une situation particulière : plan de sauvegarde, insalubrité, amiante… Enfin, le dernier budget prévisionnel et les données techniques principales (année de construction, performance énergétique, type de chauffage…) seront également à mentionner. 

Dans une grande partie des cas, c’est le syndic en exercice qui immatricule la copropriété. Mais dans certains cas cela ne sera pas possible pour diverses raisons : en cas de changement de syndic par exemple, c’est l’ancien syndic qui agira. Dans le cas d’une création de copropriété, ce sera le syndic provisoire qui procédera à l’inscription.

Dans certains cas, il peut ne pas y avoir de syndic, les déclarations seront faites soit par un administrateur désigné, par le notaire ou encore par un mandataire ad hoc quand les difficultés de la copropriété l’ont exigé.

Les données doivent être mises à jour chaque année. 

Les sanctions prévues en cas de non-immatriculation au registre des copropriétés

En cas de non-inscription au registre des copropriétés, le représentant de la copropriété pourra être mis en demeure de le faire par un copropriétaire ou toute personne y ayant intérêt.

Si l’enregistrement de la copropriété n’est pas fait dans un délai d’un mois après la mise en demeure, il pourra se voir appliquer des pénalités de 20 euros par lot et par semaine de retard. Si la copropriété est administrée par un syndic bénévole, les pénalités seront dues par les copropriétaires eux-mêmes.

De plus, l’absence d’immatriculation de la copropriété empêche le syndicat des copropriétaires de prétendre à certaines subventions (Anah ou éco prêt à taux zéro par exemple).

Obligation d'un compte bancaire séparé

L’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en application le 1er janvier 2021 rend obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire pour la copropriété. Il n’est plus possible d’y déroger. Cette obligation s’applique bien entendu aux syndics bénévoles comme aux syndics professionnels. 

Comment ouvrir un compte bancaire pour la copropriété ?

Pour pouvoir procéder à l’ouverture du compte de la copropriété, il faut fournir à la banque : 

  • Le règlement de copropriété attestant du statut juridique de copropriété,
  • Le procès-verbal d’Assemblée Générale qui fait mention du syndic désigné,
  • La pièce d’identité en cours de validité et un justificatif de domicile du syndic,
  • Le numéro d’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés.
 
L’ouverture du compte bancaire est obligatoire et en particulier pour pouvoir percevoir les provisions de charges des copropriétaires et les éventuelles indemnisations de l’assurance en cas de sinistre.

L'indice FFB du coût de la construction

Définition

L’indice FFB est en réalité l’Indice du Coût de la Construction (ICC) de la Fédération Française du Bâtiment (FFB). Cet indice est calculé selon le coût de revient d’un immeuble locatif de standing courant à Paris. La valeur de base de l’indice était de 1 le 1er janvier 1941.

L’indice FFB doit refléter l’évolution des coûts de construction d’un immeuble en prenant en compte les différentes composantes intervenant dans la réalisation de l’ouvrage. Le prix du terrain en revanche n’est pas pris en compte.

Le but premier de cet indice était de servir de base à l’indexation des contrats d’assurance habitation. Il est souvent utilisé pour déterminer les franchises applicables (ex : 0,15 fois l’indice FFB) ou bien définir le plafond d’une garantie (ex : 15 fois l’indice FFB).

Évolution de l’indice FFB

L’indice est mis à jour tous les trimestres et sa nouvelle valeur est publiée par la fédération française du bâtiment. Même s’il évolue très souvent à la hausse l’indice ICC peut aussi baisser d’un trimestre à l’autre si le coût moyen de la construction a diminué. Cela est arrivé rarement mais s’est déjà produit plusieurs fois depuis sa création en 1941.

Pour connaître la dernière valeur connue de l’indice, il vous suffit de vous rendre sur le site de la FFB, rubrique indices et index et vous trouverez la valeur de l’indice sur les 8 derniers trimestres (2 ans). Vous pourrez également y faire la recherche de sa valeur pour les années antérieures.

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