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Assurance responsabilité civile du syndic bénévole incluse
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L’assurance immeuble est destiné à couvrir le bâtiment contre les risques auxquels il peut se trouver confronter aléatoirement. On va distinguer deux grandes catégories : la partie assurance dommages et la partie assurance responsabilité civile.
En général, l’assurance habitation de l’occupant couvre les parties privatives et leur contenu et l’assurance de l’immeuble couvre les parties communes : hall d’entrée, sous-sols collectifs, couloirs, escaliers mais aussi toiture et murs extérieurs…
Si l’immeuble à assurer est soumis au régime de la copropriété, l’assurance RC du syndic est obligatoire.
Sauf cas particuliers ou demande du souscripteur, un contrat d’assurance immeuble inclut d’office les garanties suivantes :
Certaines garanties ne sont pas toujours incluses mais proposées en option comme par exemple :
L’assurance immeuble va en général également prévoir des garanties pour défendre les intérêts de l’assuré :
La garantie défense et recours : elle prend en charge les frais de justice de l’assuré en cas de litige lié à un sinistre couvert par le contrat.
La protection juridique étendue : contrairement à la garantie défense et recours, il n’est pas nécessaire que le litige soit lié à un sinistre subi par le bien. Elle peut couvrir tout un ensemble de litiges tels que les litiges avec un artisan, des copropriétaires, des locataires, une copropriété voisine…
Si la garantie défense et recours est souvent incluse, la protection juridique, plus onéreuse, est quasi exclusivement proposée de manière optionnelle.
Dans le cas où l’immeuble à assurer est soumis au régime de la copropriété, certaines obligations sont à respecter. Ces obligations s’appliquent la copropriété soit représentée par un syndic bénévole ou un syndic professionnel.
Chaque copropriété doit être obligatoirement représentée par un syndic qui a pour mission d’en assurer la gestion administrative et financière (loi du 10 juillet 1965). Qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic est désigné par les copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires (article 25).
En cas d’absence de nomination de syndic, le président du tribunal judiciaire désignera, à la demande de tout intéressé, un administrateur provisoire qui convoquera une assemblée afin que soit nommer un syndic.
Pour pouvoir être élu, le syndic bénévole doit être propriétaire d’au moins un lot (en totalité ou en partie) dans la copropriété qu’il aura la charge d’administrer. Si le syndic bénévole vend tous les lots qu’il possédait dans la copropriété, son mandat expire dans un délai de 3 mois. Il doit réunir les copropriétaires en assemblée générale dans l’intervalle pour désigner un nouveau syndic.
Le syndic est élu pour une durée allant de un an à trois ans. Le mandat du syndic est renouvelable par vote à la majorité absolue en assemblée générale.
A savoir : si le syndic (ou la personne avec qui il vit en couple) a participé à la construction de l’immeuble en tant qu’architecte ou promoteur, son mandat ne peut être que d’un an maximum.
Cela consiste notamment à :
Le syndic représente aussi la copropriété en justice et a la responsabilité de l’archivage des documents de la copropriété.
Le mandat donné au syndic doit être formalisé au moyen du contrat type syndic conforme (article 50 du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020).
Le contrat type du syndic définit ses missions et en particulier la durée de son mandat et les conditions dans lesquelles il exercera son mandat.
Depuis le 1er janvier 2019, toutes les copropriétés doivent être inscrites sur le registre des copropriétés.
Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires oblige toutes les copropriétés quel que soit le nombre de lots à être inscrite sur le registre.
L’objectif du registre national d’immatriculation est de permettre une meilleure connaissance de l’état des copropriétés en France. Ce registre constituera un « annuaire » des copropriétés que chacun, institutionnel ou particulier, pourra consulter. Le registre indiquera plusieurs données sur la copropriété : nom du syndicat des copropriétaires, date de création, adresse, nombre de lots… Il devra aussi indiquer si la copropriété est dans une situation particulière : plan de sauvegarde, insalubrité, amiante… Enfin, le dernier budget prévisionnel et les données techniques principales (année de construction, performance énergétique, type de chauffage…) seront également à mentionner.
Dans une grande partie des cas, c’est le syndic en exercice qui immatricule la copropriété. Mais dans certains cas cela ne sera pas possible pour diverses raisons : en cas de changement de syndic par exemple, c’est l’ancien syndic qui agira. Dans le cas d’une création de copropriété, ce sera le syndic provisoire qui procédera à l’inscription.
Dans certains cas, il peut ne pas y avoir de syndic, les déclarations seront faites soit par un administrateur désigné, par le notaire ou encore par un mandataire ad hoc quand les difficultés de la copropriété l’ont exigé.
Les données doivent être mises à jour chaque année.
En cas de non inscription au registre des copropriétés, le représentant de la copropriété pourra être mise en demeure de le faire par un copropriétaire ou toute personne y ayant intérêt.
Si l’enregistrement de la copropriété n’est pas fait dans un délai d’un mois après la mise en demeure, il pourra se voir appliquer des pénalités de 20 euros par lot et par semaine de retard. Si la copropriété est administrée par un syndic bénévole, les pénalités seront dues par les copropriétaires eux-mêmes.
De plus, l’absence d’immatriculation de la copropriété empêche le syndicat des copropriétaires de prétendre à certaines subventions (Anah ou éco prêt à taux zéro par exemple).
L’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en application le 1er janvier 2021 rend obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire pour la copropriété. Il n’est plus possible d’y déroger. Cette obligation s’applique bien entendu aux syndics bénévoles comme aux syndics professionnels.
Pour pouvoir procéder à l’ouverture du compte de la copropriété, il faut fournir à la banque :
L’indice FFB est en réalité l’Indice du Coût de la Construction (ICC) de la Fédération Française du Bâtiment (FFB). Cet indice est calculé selon le coût de revient d’un immeuble locatif de standing courant à Paris. La valeur de base de l’indice était de 1 le 1er janvier 1941.
L’indice FFB doit refléter l’évolution des coût de construction d’un immeuble en prenant en compte les différentes composantes intervenant dans la réalisation de l’ouvrage. Le prix du terrain en revanche n’est pas pris en compte.
Le but premier de cet indice était de servir de base à l’indexation des contrats d’assurance habitation. Il est souvent utilisé pour déterminer les franchises applicables (ex : 0,15 fois l’indice FFB) ou bien définir le plafond d’une garantie (ex : 15 fois l’indice FFB).
L’indice est mis à jour tous les trimestres et sa nouvelle valeur est publiée par la fédération française du bâtiment. Même s’il évolue très souvent à la hausse l’indice ICC peut aussi baisser d’un trimestre à l’autre si le coût moyen de la construction a diminué. Cela est arrivé rarement mais s’est déjà produit plusieurs fois depuis sa création en 1941.
Pour connaître la dernière valeur connue de l’indice, il vous suffit de vous rendre sur le site de la FFB, rubrique indices et index et vous trouverez la valeur de l’indice sur les 8 derniers trimestres (2 ans). Vous pourrez également y faire la recherche de sa valeur pour les années antérieures.
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