Location et passoires thermiques : quelles règles en 2024 ?
- Julien Biscarat-Aymes
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- Mis à jour le 14/02/2024
Le 1er janvier 2023 a marqué une première étape vers l’interdiction à la location des « passoires thermiques » en France. Selon le ministère de la Transition écologique, celles-ci représentent 5,2 millions de logements, soit plus de 17 % des 30 millions de résidences principales (1). Un chiffre élevé dans un contexte de crise énergétique, de précarité financière des ménages et de dérèglement climatique.
C’est par la loi que l’État entend mener la chasse à ces logements particulièrement énergivores et encourager leur rénovation énergétique. Ainsi, la loi Climat et Résilience publiée en 2021 vise à interdire progressivement leur location. L’objectif : « atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été ».
Au 1er janvier 2023, 90 000 premiers logements ont été concernés par cette interdiction de location. Bailleurs et locataires, qu’est-ce que cela signifie concrètement pour vous ? Quelles sont les prochaines étapes à anticiper concernant les critères de décence énergétique ? Si vous êtes propriétaire, comment rénover votre logement pour ne pas subir la loi ? Si vous êtes locataire, quels sont vos recours si vous habitez une « passoire thermique » ? On décrypte ces règles pour vous.
Sommaire
Passoire thermique : définition
Le terme de « passoire thermique » est de plus en plus répandu dans les médias ces dernières années. Il désigne un logement mal isolé qui consomme beaucoup d’énergie pour une performance énergétique faible. Les locataires voient leurs factures d’électricité, de gaz et de fioul grimper, tout en restant mal chauffés l’hiver et mal protégés contre les fortes chaleurs l’été. Précarité financière et précarité énergétique se nourrissent mutuellement. Au-delà de ces conséquences sociales, les « passoires thermiques » sont un fléau pour l’environnement.
Mais à partir de quand peut-on considérer un logement comme une « passoire énergétique » ? C’est pour clarifier cette question que le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été créé en 2006. Il mesure la consommation d’énergie du logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Par une lettre, il permet en un coup d’œil de connaître la performance énergétique d’un logement.
L’échelle de performance énergétique varie de A à G. La classe A s’applique aux maisons et appartements exemplaires d’un point de vue thermique. Un DPE G signifie au contraire que le logement est énergétiquement très peu performant. Les habitations avec un DPE F ou G sont considérées officiellement comme des « passoires énergétiques ». Leur consommation d’énergie dépasse 330 kWh/m²/an.
Depuis le 1er juillet 2021, toutes les annonces de location doivent mentionner la classe énergétique des biens à louer. Le diagnostic de performance énergétique est également annexé au contrat de location.
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Les logements interdits à la location depuis le 1er janvier 2023
En France, la loi du 6 juillet 1989 encadrant les
rapports locatifs est très claire. Tout bailleur a l’obligation de louer à son locataire un logement décent. Depuis 2018, la performance énergétique a complété les critères de décence, mais avec des contraintes minimales faibles.
Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat et Résilience a renforcé les exigences. Elle interdit progressivement la location des logements énergivores, considérés comme énergétiquement indécents.
Cette interdiction est graduelle afin de laisser le temps aux bailleurs de s’adapter aux nouvelles obligations. À compter du 1er janvier 2023, elle cible tous les logements de France métropolitaine dont la consommation annuelle d’énergie finale dépasse 450 kWh par m² de surface habitable. Ce seuil est fixé par le décret du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique. Cela concerne 90 000 logements en France.
Concrètement, les propriétaires de ces logements énergivores ne peuvent plus signer de nouveau bail de location, tant qu’ils n’ont pas amélioré l’étiquette énergie de leur bien. Cette interdiction de location ne touche pas les contrats en cours. Elle s’appliquera néanmoins dès le renouvellement du bail ou en cas de changement de locataire.
Bon à savoir : si la classe énergétique de votre logement est G, vous n’êtes pas automatiquement concerné par cette nouvelle réglementation. En effet, un bien est classé G à partir d’une consommation de 421 kWh/m2/an. Pour savoir si votre bien est concerné dès 2023, vous devez donc vous fier à la consommation annuelle énergétique finale indiquée dans le DPE.
Les prochaines étapes à anticiper
La loi prévoit de renforcer progressivement les critères de décence énergétique. Au fil des ans, de plus en plus de logements énergivores seront interdits à la location.
Les échéances sont précisées à l’article 160 de la loi Climat et Résilience d’août 2021. Il n’est plus question de seuil de consommation annuelle énergétique finale, mais uniquement de classe énergétique. Ainsi :
- À partir du 1er janvier 2025, tous les logements avec un DPE G seront interdits à la location en France métropolitaine.
- À partir du 1er janvier 2028, tous les logements avec un DPE F et G seront interdits à la location en France métropolitaine.
- À partir du 1er janvier 2034, tous les logements avec un DPE E, F et G seront interdits à la location en France métropolitaine.
Dans les territoires d’Outre-mer, les logements classés G ne pourront plus être mis en location à partir du 1er janvier 2028. L’interdiction s’étendra aux logements classés F au 1er janvier 2031.
Réforme 2024 du DPE
Une réponse ministérielle du 18 janvier 2024 confirme une modification du calcul de l’étiquette DPE des petits logements de moins de 40 m² à partir du 1er juillet 2024. La réforme doit permettre de tenir compte notamment de la part plus importante de la consommation d’énergie liée à l’eau chaude sanitaire. Avec ce nouveau mode de calcul, les logements de moins de 40 m² verront leur score DPE soit maintenu soit amélioré d’une lettre.
Pour bénéficier du nouveau mode de calcul du DPE, les propriétaires pourront se rendre sur le site de l’ADEME avec la référence de leur DPE et obtenir une attestation avec une étiquette DPE mise à jour.
Propriétaires et locataires : quels sont les impacts pour vous de la loi sur la location des passoires thermiques ?
Une obligation de rénovation énergétique pour les bailleurs
Si vous êtes propriétaire d’un logement concerné par l’interdiction de location au 1er janvier 2023, vous devez le mettre aux normes énergétiques pour pouvoir continuer à le louer. Si vous possédez un bien avec un DPE E, F ou G, il est fortement recommandé d’anticiper les prochaines échéances. Sachez que si vous louez un logement non conforme, vous pourrez être mis en demeure par votre locataire.
Le DPE fournit des recommandations de travaux pour améliorer la classe énergétique de votre bien. L’isolation des murs, des fenêtres et, le cas échéant, de la toiture, est souvent la priorité pour améliorer la performance thermique d’un logement. Il peut également être conseillé de remplacer les systèmes de chauffage et de production d’eau. En copropriété, cela peut impliquer l’engagement de travaux énergétiques dans les parties communes, à anticiper.
Pour accompagner les propriétaires, l’État met en place en 2023 un nouveau dispositif, dans le cadre du service France Rénov’ : l’Accompagnateur Rénov’. Sa mission est d’assister les particuliers dans leur projet de rénovation énergétique. Il aide à définir les travaux à réaliser, sélectionner les entreprises ou encore mobiliser les financements. Cet accompagnement deviendra progressivement obligatoire en 2023 pour bénéficier de certaines participations financières.
Un propriétaire peut prétendre à plusieurs aides financières, en fonction de ses ressources (2) : MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Sérénité, Éco-prêt à taux zéro, Coup de pouce Économie d’énergie, Chèque Énergie, Certificats d’Économie d’Énergie, TVA à 5,5 % ou encore aides locales. Le service public France Rénov’ (3) aide à connaître les aides auxquelles vous êtes éligible. Vous pouvez aussi vous rapprocher de l’ANAH, l’Agence Nationale de l’Habitat.
Bon à savoir : depuis le 25 août 2021, le locataire peut se prévaloir du contenu du DPE à l’encontre de son bailleur. Or, depuis le 1er juillet 2021, de nouveaux critères ont été fixés pour la réalisation de ce diagnostic énergétique. Même si le DPE de votre logement est toujours valable (ce qui est le cas s’il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021), il est conseillé d’établir un nouveau DPE au moment de la mise location, afin d’intégrer les nouveaux critères et éviter tout litige.
De nouveaux recours pour les locataires de passoires thermiques
Si vous êtes locataire, depuis le 1er janvier 2023, vous
pouvez engager un recours contre votre bailleur si le logement que vous louez ne respecte pas les critères de décence en matière de performance énergétique. Vous pouvez exiger la mise en conformité du logement par accord amiable et, en cas d’échec, en saisissant la commission départementale de conciliation ou le juge.
Ce dernier peut contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires, et/ou à vous accorder une réduction de loyer et/ou à vous payer des dommages et intérêts.
Bon à savoir : depuis le 25 août 2022, si vous louez un logement dont le DPE est classé F ou G, les loyers sont gelés pendant toute la durée de votre bail. Votre bailleur ne peut pas non plus majorer le loyer, même si des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés, ni appliquer un complément de loyer.
Avec la loi Climat et Résilience d’août 2021 et le décret de janvier 2021, l’État affirme son ambition de rendre la location des « passoires thermiques » de plus en plus contraignante, voire impossible. Son ambition est triple : protéger les locataires durement touchés par la crise énergétique et réduire les émissions de gaz à effet de serre, tout en adoptant une démarche progressive pour permettre aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
L’ambition est claire : la disparition de ces logements très énergivores d’ici 10 ans. Un débat qui reste controversé entre défenseurs du parc locatif et défenseurs de l’environnement.
Les exceptions à l'interdiction de louer
Le décret du 18 août 2023, paru au journal officiel le 20/08/2023, présente les cas de figure où les logements classés G pourront continuer à être loués (ainsi que ceux classés F en 2028 et E en 2034). En effet, certaines « passoires thermiques » ne seront pas interdites à la location même si le propriétaire ne fait pas de travaux nécessaires à l’amélioration des performances énergétiques :
- Première exception : si les travaux nécessaires font courir un risque de pathologie du bâti affectant en particulier le clos et couvert du bâtiment.
- Deuxième exception : si les travaux modifient l’aspect extérieur et qui feraient l’objet d’un « refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l’environnement ou du livre Ier du code de l’urbanisme« .
Passoire thermique et location saisonnière
Les biens en location courte durée comme les meublés touristiques en location saisonnière ne sont pas concernés par la loi sur les passoires thermiques. En revanche, le bail mobilité qui permet de louer un logement meublé sur une durée de 1 à 10 mois est bien concerné par cette loi qui imposent des critères de décence énergétique minimum.
(1) Rapport publié en juillet 2022 par l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), rattaché au ministère de la Transition écologique.
(2) https://www.economie.gouv.fr/particuliers/aides-renovation-energetique#maprimereno
(3) https://france-renov.gouv.fr/aides
Sources :
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957100#:~:text=«%202°%20Le%20logement%20est,en%20Conseil%20d%27Etat.%20»
Auteur
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.
Bonjour, ma question est la suivante et je n’ai pas trouvé de réponse dans votre texte. Je réside dans 1 HLM peut être bien chauffé mais pas le reflet sur le ressenti. Ayant une porte fenêtre dans la pièce principale celle-ci n’est pas hermétique nouvelle matière posée en une matinée en 1993 dont l’air passe tout autour y compris en se rapprochant de la vitre. Température sur mon thermomètre intérieur jusqu’à la semaine dernière 18° et depuis 3 jours 17°, les bâtis des autres fenêtres de l’appartement laissent également l’air passer. Je me suis manifesté le 8 janvier 2024 auprès de responsable de notre secteur, la réponse le 9 m’informait que la Sté CRAM allait être mandatée pour 1 contrôle, à ce jour 19 janvier 2024 aucun contact d’un organisme. J’ai 77 ans, les mains glacées avec 3 vêtements sur le corps, que puis-je faire ? Je veux bien payer 99€ par mois pendant 12 mois mais légitimement pouvoir profiter de toute la surface de mon appartement dans des conditions normales comme il était stipulé dans mon bail. Merci pour une réponse avant que je sois congelée. Cordialement
Bonjour,
Il y a deux éléments dans votre problématique. A priori une menuiserie défectueuse à remplacer pour laquelle votre bailleur semble vouloir intervenir.
Ensuite, connaissez-vous la performance énergétique de votre logement ? Si oui, je vous invite à vérifier s’il est concerné ou non par la loi. Si non, vous pouvez demander à votre bailleur de vous communiquer le dossier des diagnostics immobiliers.
Merci beaucoup pour cette article très intéressant personnellement j’ai fait une isolation de toiture bayonne, c’est super, j’ai plus de problème de fuite et de courant d’air.