Audit énergétique pour vente : quels biens sont concernés ?

Julien Biscarat-Aymes
30/03/2023
3 commentaires
Mis à jour le 29/01/2024

Depuis le 1er avril 2023, réaliser un audit énergétique est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier énergivore.

Cette nouvelle obligation s’inscrit dans la politique gouvernementale de lutte contre les « passoires thermiques » engagée en 2021 avec la publication de la loi Climat et Résilience. L’objectif ? Encourager la rénovation énergétique des logements, ciblée comme priorité pour réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur de l’immobilier. Pour les locataires et propriétaires, la rénovation énergétique est aussi la clé pour maîtriser les dépenses et gagner en confort thermique.

Si vous signez un compromis de vente après le 1er avril 2023, vous pouvez être concerné par cette nouvelle obligation. En quoi consiste l’audit énergétique ? Quelles sont les différences avec le DPE ? Comment se déroule-t-il ? Combien coûte-t-il ? Découvrez notre guide sur l’audit énergétique à destination des futurs vendeurs et acheteurs.

L’audit énergétique : à quoi sert-il ?

À quoi sert l’audit énergétique alors qu’il existe déjà, depuis 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) ? La question est légitime. Mais les deux documents sont complémentaires. Ils coexistent déjà. L’audit énergétique n’est pas une nouveauté. Ce qui change, c’est qu’il devient obligatoire à partir du 1er avril 2023 ¹ dans certaines ventes immobilières.

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Quelles différences entre le diagnostic énergétique et l’audit énergétique ?

Créé en 2006, le DPE est un document obligatoire à remettre à l’acheteur lors de toute vente immobilière. Il évalue la performance énergétique et environnementale d’un logement. Les biens immobiliers sont classés en sept catégories, de A à G, en fonction de leurs consommations en énergie primaire et de leurs émissions de gaz à effet de serre. L’étiquette A désigne les logements extrêmement performants et l’étiquette G les habitations les plus énergivores.

L’audit énergétique va plus loin que le DPE. C’est une analyse très détaillée et pragmatique qui décrit les différentes solutions techniques pour améliorer l’efficacité énergétique d’un logement. Il permet d’identifier les actions les plus performantes, de les prioriser et de les échelonner dans le temps, en fonction des capacités budgétaires. Cet outil concret peut être utilisé à l’initiative de tout propriétaire pour orienter ses choix dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique de son logement.

Pourquoi l’audit énergétique devient-il obligatoire ?

Si le DPE fournit à l’acheteur des recommandations pour améliorer la performance énergétique de son futur logement, les préconisations restent partielles et peu détaillées. L’audit énergétique est un document plus concret et complet, gage de choix énergétiques performants. Pourtant il est sous-exploité.
Le rendre obligatoire garantit des rénovations énergétiques mieux ciblées et plus performantes. Cela aide le futur acquéreur à se projeter et à acheter en toute sérénité, en incluant la rénovation dans son projet d’achat.

Grâce à l’audit énergétique, l’acquéreur dispose, avant l’achat, d’une vision financière et technique précise des solutions techniques à mettre en place pour améliorer la performance énergétique de son futur bien immobilier. Il peut anticiper ses investissements et les intégrer à l’étude financière de son acquisition. L’audit facilite aussi la recherche de financements. Cette pièce justificative consolide la demande de prêt bancaire, en incluant le prix du bien et le coût des travaux.

Cette vision à long terme permet au futur acheteur d’anticiper l’organisation du chantier de rénovation. Si ses capacités budgétaires ne permettent pas une rénovation globale en une seule fois, il peut échelonner les travaux en priorisant les opérations les plus performantes à réaliser avant emménagement.

Qui est concerné par l’obligation d’audit énergétique ?

L’audit énergétique concerne les ventes de biens immobiliers dont le compromis de vente est signé après le 1er avril 2023.
L’obligation ne s’applique qu’à la vente de certaines catégories de logement, répondant à deux critères cumulatifs.

1er critère : la vente doit concerner un bien individuel en monopropriété

Seuls les biens individuels qui n’appartiennent pas à une copropriété relèvent de l’obligation d’audit énergétique comme les maisons individuelles par exemple. Si vous vendez un appartement en copropriété, vous n’êtes pas concerné.

L’audit énergétique est aussi exigé pour la vente les immeubles collectifs à usage d’habitation appartenant à un seul et unique propriétaire. Ils peuvent être divisés en plusieurs appartements en location.

2ème critère : la vente doit concerner un logement énergivore

Au 1er avril 2023, l’audit énergétique devient obligatoire pour les biens immobiliers classés F ou G au niveau du DPE. Ce sont les logements les plus énergivores dont la consommation d’énergie primaire excède 330 kWh/m2/an.

L’obligation d’audit énergétique s’étendra progressivement aux maisons et appartements de classe E et D selon les échéances suivantes :

À partir du 1er janvier 2025 pour les biens immobiliers de classe E dont la consommation d’énergie est comprise entre 251 kWh/m2/an et 330 kWh/m2/an.
À partir du 1er janvier 2034 pour les biens immobiliers de classe D dont la consommation d’énergie est comprise entre 181 kWh/m2/an et 250 kWh/m2/an.

Un cas particulier : les DPE vierges

Un DPE vierge est un DPE sans aucune information sur l’étiquette énergie et climat. La remise d’un DPE vierge était possible auparavant pour certains logements dont les consommations n’étaient pas exploitables. C’était le cas par exemple pour des habitations dépourvues de tout système de chauffage ou dont le mode de construction était trop ancien pour permettre des calculs fiables.

Ces dérogations ont été abolies par la réforme du DPE du 1er juillet 2021. Néanmoins, les DPE vierges réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024. Il est donc encore possible de rencontrer des DPE vierges dans le cadre de ventes immobilières. Dans ces cas-là, l’audit énergétique n’est pas obligatoire.

Cependant, pour les vendeurs concernés, il est fortement recommandé de faire réaliser un nouveau DPE conforme aux exigences de la réforme pour se protéger en cas de litige.

Que comprend l’audit énergétique ?

Quels sont les éléments inclus dans l’audit énergétique ?

L’audit énergétique comprend :

L’état des lieux initial : chaque catégorie d’équipement (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, climatisation, éclairage,…) est analysée en détail afin d’évaluer ses impacts sur la performance énergétique et environnementale du bien.
Une estimation de la performance énergétique du logement, en s’appuyant sur les données du DPE.
Des scénarios de travaux de rénovation énergétique réalistes et adaptés aux caractéristiques du logement : l’audit doit proposer a minima deux options, l’une portant sur une rénovation globale à réaliser en une fois, l’autre présentant une solution de rénovation par étapes. Les propositions tiennent compte des spécificités structurelles, architecturales et thermiques du bâti. Les scénarios doivent permettre d’améliorer l’étiquette énergétique du logement. L’objectif est de faire passer les biens classés F ou G au minimum en classe C et les biens classés E ou D au minimum en classe B.

Que doivent détailler les scénarios de rénovation énergétique ?

Chaque action proposée dans le parcours de travaux est détaillée et accompagnée d’une analyse technique, énergétique et financière.

Isolation thermique des murs et des combles, remplacement des menuiseries, changement de chaudière, optimisation de l’éclairage : tous les postes peuvent être concernés. Pour chacun d’eux, l’audit énergétique précise :

Les solutions techniques proposées.
L’estimation du coût des travaux.
Les économies d’énergie potentielles réalisées.
L’estimation des montants des factures énergétiques après travaux et l’évaluation des économies financières potentielles réalisées.
Les performances énergétiques et environnementales et le classement énergétique après travaux au sens du DPE.

L’audit énergétique inclut aussi des informations sur l’amélioration du confort du logement et ses conditions d’aération et de ventilation, la gestion et l’entretien des systèmes existants, les dispositifs de pilotage et le traitement satisfaisant des interfaces à l’occasion de chaque étape du chantier de rénovation.

Pour une vision exhaustive, le document précise les aides financières mobilisables pour la rénovation énergétique du bien.

Armé de toutes ces informations, le futur acquéreur dispose de toutes les cartes en main pour estimer le montant des investissements, leur rentabilité et leur financement afin d’envisager sereinement des travaux de rénovation énergétique à plus ou moins long terme.

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000045753367/2024-04-01/

Combien coûte un audit énergétique ?

L’audit énergétique est effectué à l’initiative du vendeur dès lors qu’il met en vente un bien immobilier dont les critères exigent sa réalisation.

Le coût de l’audit est pris en charge par le vendeur. Les tarifs ne sont pas réglementés.

L’absence de recul rend difficile l’estimation d’un prix moyen. À ce jour, le prix observé d’un audit énergétique réalisé volontairement par un propriétaire, hors obligation réglementaire, s’échelonne entre 800 et 1500 euros pour une maison individuelle. Le coût varie en fonction des caractéristiques et de la superficie du logement, de la complexité du bâti et de la région. Il est conseillé de demander plusieurs devis avant de choisir son expert.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

Comme tous les diagnostics immobiliers, l’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié couvert par une assurance professionnelle.

Pour une maison individuelle, l’audit énergétique peut être réalisé soit par un bureau d’études qualifié « audit énergétique en maison individuelle », soit par une entreprise certifiée « RGE globale », soit par un architecte, soit enfin par un diagnostiqueur immobilier certifié.

Attention : un professionnel qualifié DPE n’est pas forcément habilité à la réalisation d’audits énergétiques. Ce point est à vérifier avant de choisir son expert.

La règle est plus stricte pour l’audit d’un immeuble collectif d’habitations. Plus complexe, il doit obligatoirement être effectué par un architecte ou un bureau d’études certifié « audit énergétique de bâtiments tertiaires et/ou habitations collectives ».

La liste des professionnels agréés est disponible sur le site internet du service public France Rénov’. Il est aussi possible de consulter l’annuaire officiel des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés : https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/

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Quelles sont les étapes de l’audit énergétique ?

L’audit énergétique débute par une visite sur place du diagnostiqueur. À noter : il doit se déplacer en personne. La sous-traitance de la réalisation de tout ou partie de l’audit est interdite.

L’expert réalise l’état des lieux énergétique initial à partir de ses observations, mesures et éléments à sa disposition. Le propriétaire doit lui remettre tous les documents nécessaires pour estimer les consommations énergétiques initiales et les émissions de gaz à effet de serre : plans, photographies avant et après travaux, factures, diagnostics techniques et thermiques, DPE, description des travaux déjà réalisés, justificatifs de maintenance, description des équipements, etc. Pour ses estimations, le diagnostiqueur se base sur la même méthode de calcul conventionnelle que celle utilisée pour le DPE.

À partir de cet état des lieux et en se basant sur son expertise, l’expert établit ensuite les scénarios, accompagnés de leurs perspectives énergétiques, environnementales et financières.

L’audit est remis au propriétaire sous forme papier ou sous forme électronique. Il est aussi transmis à l’ADEME (agence nationale de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) à des fins statistiques.

Combien de temps l’audit énergétique est-il valable ?

L’audit énergétique a une validité de 5 ans, à ne pas confondre avec les 10 ans de validité du DPE. Cette durée plus courte permet de bénéficier de solutions au plus près des évolutions techniques et financières du marché de la rénovation.

Le document doit être valide au moment de la signature de l’acte final de vente. Le propriétaire d’un bien mis en vente doit anticiper sa réalisation. Il faut savoir qu’un potentiel acquéreur peut exiger de consulter l’audit dès sa première visite.

Dans tous les cas, l’audit énergétique doit obligatoirement être remis au moment de la signature du compromis de vente. Le délai de rétractation légal ne commence qu’à partir du jour où l’acheteur a le dossier technique et administratif complet entre ses mains. Il a alors 10 jours calendaires pour renoncer à son achat sans justification.

La réalisation des travaux de rénovation énergétique est-elle obligatoire ?

Les préconisations de l’audit énergétique n’ont pas de valeur obligatoire. Ce document n’engage pas le nouveau propriétaire à réaliser les travaux de rénovation recommandés. L’audit est un outil. Il guide l’acquéreur dans son achat immobilier en lui permettant d‘anticiper ses investissements et leur financement.

Cependant, si l’achat d’un logement est réalisé en vue d’une mise en location, les travaux de rénovation énergétique s’avèreront obligatoires au titre de l’interdiction de location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de maisons ou d’appartements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an ne peuvent plus signer de nouveau bail de location. Cette interdiction s’étendra progressivement en 2025 à tous les logements classés G, puis en 2028 à ceux classés F et enfin en 2034 à ceux classés E.

> Voir l’article « Comment gagner 2 lettres sur son DPE ?«

Pour soutenir la réalisation de travaux de rénovation énergétique, l’État a mis en place plusieurs aides financières accessibles en fonction des ressources : MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Sérénité, Éco-prêt à taux zéro, Coup de pouce Économie d’énergie, Chèque Énergie, Certificats d’Économie d’Énergie, TVA à 5,5 % ou encore aides locales. Le service public France Rénov’ aide à connaître les aides auxquelles vous êtes éligible. Vous pouvez aussi vous rapprocher de l’ANAH, l’Agence Nationale de l’Habitat.

¹ Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique mentionné à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation

Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

3 réponses

POUZET POUZET dit :
17 novembre 2023 à 9 h 31 min

Nous vendons une maison appartenant à une SCI composée de 3 personnes. L’audit énergétique est-il obligatoire ? le texte officiel parle de vendeur en mono propriété ? A vous lire, merci.
Répondre
1. Julien Biscarat-Aymes dit :
  17 novembre 2023 à 13 h 31 min
  
  Bonjour,
  Une SCI est bien considérée comme monopropriétaire quel que soit le nombre d’associés si le bien est une maison individuelle et non un appartement situé dans une copropriété par exemple.
  Répondre
Taguet dit :
6 avril 2023 à 23 h 30 min

C’est purement de l’arnaque et surtout du racket ces diagnostics. Et bientôt nous reverrons à nouveau des gens dans la rue par manque de logement. Enfin c’est la France avec toutes ses obligations et interdictions 😭
Répondre

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