Lorsque l’on évoque l’investissement immobilier, on a tendance à penser seulement à l’achat d’un logement en dur. Pourtant, il existe des solutions alternatives, comme la société civile de placement immobilier. Mais alors, mieux faut investir en direct dans un bien immobilier ou se constituer un patrimoine par l’intermédiaire d’une SCPI ?
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Pour un particulier, il s’agit d’acquérir un bien immobilier afin de le mettre en location. Il loue donc son logement à un locataire, qui va lui verser un loyer. C’est ainsi la possibilité de s’assurer un revenu locatif mensuel, mais aussi de sécuriser son avenir. Alors qu’il est acquis que les actifs actuels percevront moins de revenus à la retraite, la perspective de maintenir son pouvoir d’achat par ce biais est très intéressante. Restant libre de jouir de son bien comme il le souhaite, le propriétaire a aussi l’opportunité d’habiter son appartement ou sa maison durant ses vieux jours. Toutefois, le placement n’est réellement lucratif qu’une fois le crédit immobilier intégralement remboursé avant la fin de la vie active. Par ailleurs, se constituer un patrimoine immobilier permet de transmettre son bien aux enfants et améliorer leur futur. À cela s’ajoute des aides gouvernementales afin d’inciter à investir dans l’immobilier locatif. Actuellement, la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Le bien doit être situé dans une zone à forte tension locative et respecter un certain niveau de performance énergétique. Il faut bien entendu garder à l’esprit qu’il appartient au propriétaire d’effectuer l’ensemble des démarches pour être certain de percevoir des revenus locatifs réguliers. Il doit notamment chercher des locataires, étudier les dossiers, faire l’état des lieux, etc., ce qui demande un véritable investissement en termes de temps. De plus, les travaux d’entretien peuvent parfois être conséquents.
La SCPI, une autre façon d’investir dans la pierre
Vous avez le projet de louer un logement, mais la gestion locative vous préoccupe ? Avez-vous pensé à investir dans le capital d’une société civile de placement immobilier ? Vendues en moyenne entre 200 et 1000 euros, les parts d’une SCPI sont accessibles avec une faible mise de départ grâce au principe de la mutualisation de l’investissement. Vous devenez propriétaire d’une fraction d’un patrimoine dans l’immobilier résidentiel tels que des logements, une école privée… ou tertiaire comme des bureaux, un centre commercial… Avec l’épargne collectée, la société achète les immeubles ou les fait construire, puis s’occupe de l’ensemble du processus de location. Vous n’avez pas à choisir les biens immobiliers dans lesquels investir, ni à sélectionner les locataires ou encore à vous soucier des impayés. Les associés sont simplement propriétaires de parts sociales d’un parc immobilier. La société le met location et verse une fraction des loyers à chaque épargnant, proportionnellement à leur participation financière. Ainsi, la Pierre Papier représente une opportunité attrayante pour se constituer un capital rentable sur le long terme, avec un budget moins important que dans le cadre d’un investissement locatif. D’autant plus que cela permet de bénéficier d’avantages fiscaux particulièrement avantageux, en vertu de la loi Malraux n°2010-1657 du 29 décembre 2010. Ce dispositif de défiscalisation immobilière donne effectivement droit à une déduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % sur le montant des travaux de rénovation. Cependant, êtes propriétaire de parts au sein d’une société civile de placement immobilier n’offre pas la possibilité de profiter de la jouissance des biens, que ce soit à titre personnel que professionnel.
Quels sont les critères de choix ?
Alors, mieux vaut-il acheter des parts de société civile de placement immobilier ou investir directement dans un logement à louer ? Avant de se décider, il est essentiel d’établir un comparatif entre les deux modes d’investissement.
Le financement
Effectuer un investissement locatif nécessite un effort financier, car le propriétaire est seul à financer le projet. Bien souvent, l’apport ne suffit pas et un prêt immobilier est indispensable. En cas de logement vacant, le propriétaire n’a pas de revenus et la rentabilité devient moindre. Dans le cadre d’une société de gestion, plusieurs particuliers investissent dans un projet commun. Par conséquent, le montant à débourser est moins élevé : il suffit d’apporter au minimum 200 euros. Ce type d’achat immobilier est donc accessible à tous. La mutualisation de l’investissement permettant de diviser le montant total entre tous les épargnants, il devient ainsi possible d’acquérir des biens de plus grande taille comme une tour de bureaux.
Le risque locatif
En louant un logement, il est primordial de sécuriser les recettes avec des loyers réguliers. En effet, ceux-ci permettent de rembourser l’emprunt. Il faut donc s’assurer au préalable d’investir dans une zone attractive, en vérifiant la présence de commerces et de services publics, la proximité des transports en commun et l’accessibilité à un bassin d’emplois. Avec une société civile de placement immobilier, le risque d’impayé est mutualisé sur la totalité des biens qui composent le parc immobilier. De plus, les locataires dans l’immobilier résidentiel et tertiaire sont particulièrement fiables, puisqu’il s’agit principalement de grandes entreprises et d’administrations. Par exemple, Pierval Santé compte une centaine d’immeubles dans le secteur médico-social et plus de 24000 associés. De quoi limiter le risque d’impayés !
Le rendement locatif
Le propriétaire d’un bien immobilier locatif perçoit l’intégralité du loyer. Si le logement est situé dans un secteur dynamique et fait l’objet de projets de revalorisation, l’opération financière ne peut qu’être bénéfique. Néanmoins, il faut tenir compte des frais d’acquisition ou encore des travaux d’entretien. Une étude de Clameur publiée en mars 2019 vient confirmer que les rendements locatifs dans l’immobilier ancien s’élèvent à 3,08 % pour Neuilly-sur-Seine et 10,26 % pour Saint-Étienne. Concernant les sociétés civiles de placement immobilier, le taux de rendement moyen en 2019 est de 4,40 % par an comme l’atteste le site d’information de la pierre papier. Il existe des disparités entre les sociétés, l’immobilier d’entreprise étant le plus lucratif. Bien évidemment, la rentabilité de ces deux placements varie considérablement selon les biens immobiliers, leur vétusté, les charges, frais et taxes.