Louer un bien immobilier peut prendre un certain temps. Pour le propriétaire comme pour le locataire, une telle entreprise ne sera couronnée de succès que si l’un et l’autre procèdent avec méthode.
Les démarches à accomplir par le propriétaire
Quel type de location choisir ?
Le propriétaire doit d’abord se demander comment il va louer son bien. Il peut s’agir du type de location le plus courant, c’est-à-dire d’un appartement ou d’une maison vide qui serviront de résidences principales au locataire.
Une fois la décision prise, il sera difficile de la modifier avant longtemps, le propriétaire étant tenu de respecter le bail de trois ans renouvelables.
Mais rien ne l’empêche de prévoir, dès le départ, une location meublée ou d’envisager de louer le bien à des vacanciers. Chacune de ces solutions comporte ses avantages propres.
Rendre le logement plus attrayant
Si un propriétaire veut louer son bien plus facilement, il a tout intérêt à le mettre en valeur. Selon la définition du home staging proposée par Minutes Maison, cette technique d’optimisation du bien immobilier nous vient des États-Unis. Elle consiste d’abord, grâce à de petits travaux de rafraîchissement et de rénovation, à remettre le logement en parfait état.
Dans un second temps, le propriétaire doit soigner la décoration de l’appartement, tout en évitant de la rendre trop personnelle. Il sera ainsi plus facile pour le locataire de s’imaginer y vivre.
Fixer le juste loyer
Il ne suffit pas de peaufiner l’aspect du bien pour attirer un locataire. Il faut également lui proposer un loyer qui lui paraisse raisonnable.
Le propriétaire doit donc s’informer sur les loyers pratiqués dans le quartier. Il lui faut s’enquérir de ce que les professionnels de l’immobilier appellent le loyer médian. Il doit aussi connaître les variations, entre les plus bas et les plus hauts loyers.
Ce n’est qu’en restant dans la moyenne des loyers locaux que le propriétaire a des chances de trouver rapidement un locataire.
Des démarches obligatoires
Il est normal que le locataire vérifie la conformité du logement loué à la réglementation en vigueur. Il peut ainsi s’assurer que tous les diagnostics immobiliers obligatoires ont bien été effectués.
En effet, le propriétaire doit faire réaliser trois diagnostics avant de louer son bien : le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, qui permet de mesurer le degré d’isolation thermique du logement, le constat des risques d’exposition au plomb, ou CREP, et enfin l’état des risques naturels et technologiques, ou ERNT, qui permet de savoir si le logement se trouve dans une zone soumise à certains aléas naturels.
Locataire : à la recherche du bon profil
Il ne reste plus au propriétaire qu’à trouver le locataire idéal. Pour ce faire, il convient de vérifier les capacités financières des candidats, en s’assurant notamment que le montant du loyer ne dépasse pas le tiers de leurs revenus.
Par ailleurs, le bailleur se met davantage à l’abri des impayés en choisissant certains profils de locataires. C’est le cas des couples, qui peuvent compter sur deux sources de revenus, ou des colocataires qui, si le bail le prévoit, sont tenus au paiement solidaire du loyer.
Le point de vue du locataire
Choisir le bon quartier
Pour louer un appartement ou une maison qui lui conviennent, le locataire doit d’abord se renseigner sur le quartier où se trouve le logement qu’il a repéré.
Même si le logement lui plaît, il pourra regretter son choix s’il ne trouve aucun commerce dans les environs ou si le quartier est mal desservi par les transports en commun.
Même si le locataire a un coup de cœur, la proximité d’une rue bruyante ou la situation du logement au-dessus d’un café pourront l’amener à changer d’avis.
Présenter un dossier de location complet
Le principal souci du propriétaire est de trouver un locataire qui paie régulièrement son loyer. C’est pourquoi ce dernier doit lui prouver qu’il dispose des ressources nécessaires pour le régler chaque mois.
À cet effet, le locataire doit constituer un dossier spécifique, qui contiendra ses fiches de paie les plus récentes et le dernier avis d’imposition.
Il peut y ajouter son contrat de travail, preuve d’un emploi stable, et ses dernières quittances de loyer, qui permettront au propriétaire de constater qu’il est un locataire sérieux et fiable.
Bien lire le bail
Pour louer un bien immobilier dans de bonnes conditions, il faut lire le contrat de location avec beaucoup d’attention.
Cette vigilance permet au locataire de repérer des clauses qui, du moins pour les baux signés ou renouvelés depuis le 27 mars 2014, ne peuvent pas y figurer.
Ainsi, le bailleur n’a pas le droit, par exemple, d’inscrire dans le contrat de location des clauses qui imposeraient le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ou qui autoriseraient le propriétaire à infliger des amendes aux locataires ne respectant pas le règlement intérieur de l’immeuble.
Constater d’abord l’état du logement
Enfin, le locataire ne doit pas louer un appartement ou une maison avant d’en avoir vérifié l’état. C’est le but de l’état des lieux, qui est une étape indispensable du processus de location.
Le locataire doit se montrer très vigilant dans son inspection du logement. C’est en effet cette visite qui lui permet de repérer ses menus défauts ainsi que les éventuelles dégradations.
Faute de les signaler, le locataire pourrait se voir contraint de les réparer.