retenue depot de garantie caution

Lors de la fin d’un contrat de location, l’état des lieux de sortie a pour but d’établir un constat de l’état dans lequel le locataire rend le logement qu’il a occupé tout au long de son bail. Dans une majorité des cas, l’état des lieux de sortie est dit “conforme” à l’état des lieux d’entrée. Par conséquent, le bailleur rend la caution au locataire. Mais si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations imputables au locataire, le propriétaire va pouvoir conserver tout ou partie du dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans le logement.

Dépôt de garantie : petits rappels sur les règles

Le dépôt de garantie, souvent dénommé “caution”, est le montant que doit verser le locataire au bailleur ou à son représentant au début de la location, en même temps que le paiement du premier loyer. Le montant du dépôt de garantie que peut exiger un bailleur est plafonné par la loi.

Pour une location vide

Dans le cadre d’une location vide, la loi plafonne à un mois de loyer hors charges le montant maximum que le bailleur peut demander au locataire.

Pour une location meublée

Dans le cadre d’une location meublée, la loi permet au bailleur de demander deux mois de loyer hors charges. On considère en général qu’il y a un mois de garantie pour l’immobilier et un mois pour le mobilier.

Le montant du dépôt de garantie demandé au locataire doit être notifié dans le bail. A noter que si le loyer est payable d’avance par période supérieure à deux mois, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie.

Délai pour restituer le dépôt de garantie

Lorsque l’état des lieux a été réalisé, le bailleur dispose d’un délai maximum pour le restituer au delà duquel il s’expose à des pénalités.

L’état des lieux de sortie est conforme a l’état des lieux d’entrée

Si lors de l’état des lieux de sortie, il n’a pas été constaté de dégradations de la part du locataire, le propriétaire a un mois pour rendre la caution au locataire.

Le bailleur constate des dégradations lors de l’état des lieux de sortie

Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire peut être tenu pour responsable, le propriétaire bénéficie alors de deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire, déduction faite des éventuelles retenues liées à la réparation des détériorations.

En cas de retard de restitution du dépôt de garantie, le bailleur devra s’acquitter d’une pénalité équivalente à 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé auprès du locataire, sauf si ce retard est dû à la non communication par le locataire de sa nouvelle adresse.

Comment justifier une retenue totale ou partielle sur la caution du locataire ?

Le bailleur peut procéder à une retenue sur le dépôt de garantie pour compenser les frais de réparations des détériorations causées par le locataire mais également pour les impayés de loyers ou de charges.

A lire aussi : Délai pour régulariser les charges locatives

Le bailleur devra en justifier par tout moyen auprès du locataire si celui-ci conteste la non restitution de sa caution :

  • Devis ou factures correspondants aux travaux rendus nécessaires
  • Etat des lieux, photos
  • Constat d’huissier
  • Lettre de relance d’impayés de loyer ou de charges

Dans le cas d’un logement situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision égale à 20% du dépôt de garantie en attendant la communication des comptes de la copropriété. La régularisation devra alors se faire dans le mois qui suit.

Règlement des litiges

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, il peuvent dans un premier temps saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent toujours pas à s’entendre, ils devront saisir le tribunal d’instance dans un délai maximum de trois ans à compter de la date où aurait dû être restitué le dépôt de garantie.

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8 commentaires

Julien Biscarat-Aymes – Déc 06, 2017

Bonjour,
Malheureusement, si l’état des lieux de sortie signé par vous et le locataire ne mentionne pas de détériorations il va être difficile de mettre en cause le locataire. Sauf si celui accepte de reconnaître sa responsabilité, sinon celui-ci indiquera tout simplement que l’état des lieux réalisé ne fait mention d’aucune dégradation.

PEASTER – Déc 06, 2017

Au moment de l’état des lieux fait avec le locataire, nous n’avions pas remarquer plusieurs points de dégradations, plusieurs points nous ont échappés. C’est en faisant un ménage approfondi que nous avons eu des mauvaises surprises : baignoire très sale encrassée, une chaise rouillée car laissée à l’extérieur, matelas taché (le locataire l’avait retourné pour qu’on ne le remarque pas, coups sur le mur caché derrière une étagère, canapé sali, parquet stratifié cloqué. Pouvons-nous retenir les frais de réparation ou remplacement sur la caution de ces nouveaux points constatés, à lors que ces points de dégradions ont été constatés après que l’état des lieux ait été fait, une fois le locataire sorti des lieux ? Que peut-on faire ?

Julien Biscarat-Aymes – Déc 06, 2017

Bonjour,
Si la comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée permet de constater que le matelas a été dégradé par la faute du locataire, vous pouvez effectivement retenir le remplacement du matelas. Vous devez toutefois déduire la vétusté. Si vous appliquez une grille de vétusté avec une durée de vie de 5 ans pour votre matelas acheté en mars 2016, vous devez effectivement appliquer un abattement de 80% sur le prix facturé au locataire et donc retenir 78 euros comme vous l’avez calculé.

Anne Web – Déc 06, 2017

Location meublée, la locataire a taché un matelas (retrait de l’alèse de protection) des taches jaunes se trouvent à différents endroits. Cela figure dans l’état des lieux de sortie avec photos à l’appuie et mention rédigée dans celui ci. Le matelas était en parfait état lors de l’entrée de la locataire. Le matelas a été acheté en mars 2016, l’état des lieux de sortie a été réalisé en novembre 2020. Puis je retirer l’intégralité du rachat du matelas Soit 390 euros (le matelas étant à présent totalement inutilisable et de surcroît en pleine crise sanitaire) ou suis je obligée d’appliquée la règle de vétusté (5 ans selon moi). Dans ce cas 1/5ème du prix soit 78 euros.

[…] La loi prévoit que le locataire doit maintenir en bon état de « réparations locatives » le logement qu’il occupe. S’il ne le fait pas, les frais de remise en état constatés par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie seront retenus sur son dépôt de garantie. […]

[…] lieux de sortie des dégradations incombant à la responsabilité du locataire sont constatées, le délai pour rendre la caution passe à 2 mois. Ce délai doit permettre au propriétaire d’obtenir des devis de remise en état et […]

[…] La loi prévoit que le locataire doit maintenir en bon état de « réparations locatives » le logement qu’il occupe. S’il ne le fait pas, les frais de remise en état constatés par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie seront retenus sur son dépôt de garantie. […]

[…] final des charges locatives. Aussi, dans cette situation le bailleur peut procéder à une retenue égale au maximum à 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à que tous les éléments […]

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