Lors de la fin d’un contrat de location, l’état des lieux de sortie a pour but d’établir un constat de l’état dans lequel le locataire rend le logement qu’il a occupé tout au long de son bail. Dans une majorité des cas, l’état des lieux de sortie est dit « conforme » à l’état des lieux d’entrée. Par conséquent, le bailleur rend la caution au locataire. Mais si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations imputables au locataire, le propriétaire va pouvoir conserver tout ou partie du dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans le logement.

Dépôt de garantie : petits rappels sur les règles

Le dépôt de garantie, souvent dénommé « caution », est le montant que doit verser le locataire au bailleur ou à son représentant au début de la location, en même temps que le paiement du premier loyer. Le montant du dépôt de garantie que peut exiger un bailleur est plafonné par la loi.

Pour une location vide

Dans le cadre d’une location vide, la loi plafonne à un mois de loyer hors charges le montant maximum que le bailleur peut demander au locataire.

Pour une location meublée

Dans le cadre d’une location meublée, la loi permet au bailleur de demander deux mois de loyer hors charges. On considère en général qu’il y a un mois de garantie pour l’immobilier et un mois pour le mobilier.

Le montant du dépôt de garantie demandé au locataire doit être notifié dans le bail. A noter que si le loyer est payable d’avance par période supérieure à deux mois, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie.

Délai pour restituer le dépôt de garantie

Lorsque l’état des lieux a été réalisé, le bailleur dispose d’un délai maximum pour le restituer au delà duquel il s’expose à des pénalités.

L’état des lieux de sortie est conforme a l’état des lieux d’entrée

Si lors de l’état des lieux de sortie, il n’a pas été constaté de dégradations de la part du locataire, le propriétaire a un mois pour rendre la caution au locataire.

Le bailleur constate des dégradations lors de l’état des lieux de sortie

Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire peut être tenu pour responsable, le propriétaire bénéficie alors de deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire, déduction faite des éventuelles retenues liées à la réparation des détériorations.

En cas de retard de restitution du dépôt de garantie, le bailleur devra s’acquitter d’une pénalité équivalente à 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé auprès du locataire, sauf si ce retard est dû à la non communication par le locataire de sa nouvelle adresse.

Comment justifier une retenue totale ou partielle sur la caution du locataire ?

Le bailleur peut procéder à une retenue sur le dépôt de garantie pour compenser les frais de réparations des détériorations causées par le locataire mais également pour les impayés de loyers ou de charges.

A lire aussi : Délai pour régulariser les charges locatives

Le bailleur devra en justifier par tout moyen auprès du locataire si celui-ci conteste la non restitution de sa caution :

Dans le cas d’un logement situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision égale à 20% du dépôt de garantie en attendant la communication des comptes de la copropriété. La régularisation devra alors se faire dans le mois qui suit.

Règlement des litiges

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, il peuvent dans un premier temps saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent toujours pas à s’entendre, ils devront saisir le tribunal d’instance dans un délai maximum de trois ans à compter de la date où aurait dû être restitué le dépôt de garantie.

14 réponses

  1. Bonjour,
    Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires à la remise en état des dégradations dont vous êtes responsable. Toutefois, il doit tenir compte de la vétusté normale due au temps qui passe et il ne peut pas vous la facturer. Si vous n’êtes pas d’accord avec le propriétaire, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

  2. Nous avons loué un logement qui n’a pas été remis en état après le départ de l’ancien locataire, nous avons établie un état des lieux en conséquence après 7 ans de location nous sommes partie et le bailleur nous réclame après l’état des lieux de sortie l’équivalent de deux mois de loyer, je trouve cela abusé car le logement aura eu au total des locataires durant 17 ans sans rien refaire de la part du bailleur.
    Es ce normal ?
    Est-il possible de contester ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.

  3. Bonjour,
    En l’absence d’état des lieux, ce sera parole contre parole. Si vous ne pouvez pas prouver que le locataire ait à l’origine de la dégradation et qu’il conteste en être responsable, vous ne pourrez pas lui facturer la remise en état.

  4. Le locataire a abusé en invitant des personnes hors le nombre 5 prévu au contrat; en lien avec ce surnombre le canapé du salon a été cassé et son mécanisme n’est pas trouvable. On a déduit pour le moment 250 Euros sur les 950 de caution. Comment justifier en l’absence d’Etat des lieux. on avait fait confiance. un devis ira certainement plus cher encore.

  5. Bonjour,
    Vous devez lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception en lui détaillant les dommages qui lui sont imputés et les devis de remise en état.
    N’oubliez pas que vous devez déduire la vétusté qui ne peut pas être facturée au locataire.

  6. Suite à l état des lieux j ai constater en sa présence plusieurs dégradation principalement tout les murs à repeindre ,je ne compte pas lui rendre sa caution de 680 euro j ai fait faire un devis qui me revient à 2400 euro quel est la procédure à suivre?

  7. Bonjour,
    Malheureusement, si l’état des lieux de sortie signé par vous et le locataire ne mentionne pas de détériorations il va être difficile de mettre en cause le locataire. Sauf si celui accepte de reconnaître sa responsabilité, sinon celui-ci indiquera tout simplement que l’état des lieux réalisé ne fait mention d’aucune dégradation.

  8. Au moment de l’état des lieux fait avec le locataire, nous n’avions pas remarquer plusieurs points de dégradations, plusieurs points nous ont échappés. C’est en faisant un ménage approfondi que nous avons eu des mauvaises surprises : baignoire très sale encrassée, une chaise rouillée car laissée à l’extérieur, matelas taché (le locataire l’avait retourné pour qu’on ne le remarque pas, coups sur le mur caché derrière une étagère, canapé sali, parquet stratifié cloqué. Pouvons-nous retenir les frais de réparation ou remplacement sur la caution de ces nouveaux points constatés, à lors que ces points de dégradions ont été constatés après que l’état des lieux ait été fait, une fois le locataire sorti des lieux ? Que peut-on faire ?

  9. Bonjour,
    Si la comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée permet de constater que le matelas a été dégradé par la faute du locataire, vous pouvez effectivement retenir le remplacement du matelas. Vous devez toutefois déduire la vétusté. Si vous appliquez une grille de vétusté avec une durée de vie de 5 ans pour votre matelas acheté en mars 2016, vous devez effectivement appliquer un abattement de 80% sur le prix facturé au locataire et donc retenir 78 euros comme vous l’avez calculé.

  10. Location meublée, la locataire a taché un matelas (retrait de l’alèse de protection) des taches jaunes se trouvent à différents endroits. Cela figure dans l’état des lieux de sortie avec photos à l’appuie et mention rédigée dans celui ci. Le matelas était en parfait état lors de l’entrée de la locataire. Le matelas a été acheté en mars 2016, l’état des lieux de sortie a été réalisé en novembre 2020. Puis je retirer l’intégralité du rachat du matelas Soit 390 euros (le matelas étant à présent totalement inutilisable et de surcroît en pleine crise sanitaire) ou suis je obligée d’appliquée la règle de vétusté (5 ans selon moi). Dans ce cas 1/5ème du prix soit 78 euros.

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