Lors de la fin d’un contrat de location, l’état des lieux de sortie a pour but d’établir un constat de l’état dans lequel le locataire rend le logement qu’il a occupé tout au long de son bail. Dans une majorité des cas, l’état des lieux de sortie est dit « conforme » à l’état des lieux d’entrée. Par conséquent, le bailleur rend la caution au locataire. Mais si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations imputables au locataire, le propriétaire va pouvoir conserver tout ou partie du dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans le logement.

Dépôt de garantie : petits rappels sur les règles

Le dépôt de garantie, souvent dénommé « caution », est le montant que doit verser le locataire au bailleur ou à son représentant au début de la location, en même temps que le paiement du premier loyer. Le montant du dépôt de garantie que peut exiger un bailleur est plafonné par la loi.

Pour une location vide

Dans le cadre d’une location vide, la loi plafonne à un mois de loyer hors charges le montant maximum que le bailleur peut demander au locataire.

Pour une location meublée

Dans le cadre d’une location meublée, la loi permet au bailleur de demander deux mois de loyer hors charges. On considère en général qu’il y a un mois de garantie pour l’immobilier et un mois pour le mobilier.

Le montant du dépôt de garantie demandé au locataire doit être notifié dans le bail. A noter que si le loyer est payable d’avance par période supérieure à deux mois, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie.

Délai pour restituer le dépôt de garantie

Lorsque l’état des lieux a été réalisé, le bailleur dispose d’un délai maximum pour le restituer au delà duquel il s’expose à des pénalités.

L’état des lieux de sortie est conforme a l’état des lieux d’entrée

Si lors de l’état des lieux de sortie, il n’a pas été constaté de dégradations de la part du locataire, le propriétaire a un mois pour rendre la caution au locataire.

Le bailleur constate des dégradations lors de l’état des lieux de sortie

Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire peut être tenu pour responsable, le propriétaire bénéficie alors de deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire, déduction faite des éventuelles retenues liées à la réparation des détériorations.

En cas de retard de restitution du dépôt de garantie, le bailleur devra s’acquitter d’une pénalité équivalente à 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé auprès du locataire, sauf si ce retard est dû à la non communication par le locataire de sa nouvelle adresse.

Comment justifier une retenue totale ou partielle sur la caution du locataire ?

Le bailleur peut procéder à une retenue sur le dépôt de garantie pour compenser les frais de réparations des détériorations causées par le locataire mais également pour les impayés de loyers ou de charges.

A lire aussi : Délai pour régulariser les charges locatives

Le bailleur devra en justifier par tout moyen auprès du locataire si celui-ci conteste la non restitution de sa caution :

Dans le cas d’un logement situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision égale à 20% du dépôt de garantie en attendant la communication des comptes de la copropriété. La régularisation devra alors se faire dans le mois qui suit.

Que se passe-t-il si le dépôt de garantie ne suffit pas ?

Si le dépôt de garantie ne suffit pas à indemniser le préjudice subi par le propriétaire, le locataire devra payer le montant qui dépasse le dépôt de garantie. S’il ne le fait pas, le bailleur pour le mettre en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le locataire avait un cautionnaire solidaire, le propriétaire devra également adresser sa demande de dédommagement au cautionnaire.

Si vous le souhaitez, pour un impact plus fort sur le locataire débiteur, vous pouvez faire délivrer une sommation de payer. Cet acte est délivré par un huissier et vaut mise en demeure du locataire.

➡ Faites votre demande en ligne : Demande de sommation de payer en ligne

Règlement des litiges

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, il peuvent dans un premier temps saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent toujours pas à s’entendre, ils devront saisir le tribunal d’instance dans un délai maximum de trois ans à compter de la date où aurait dû être restitué le dépôt de garantie.

46 réponses

  1. Bonjour,
    Si vous avez bien déclaré le sinistre et réalisé les démarches nécessaires auprès de votre assurance, le bailleur ne peut pas retenir ces fonds. Vous devriez vous rapprocher de votre assurance pour comprendre pourquoi ils n’ont pas réglé l’indemnisation.

  2. Bonjour,
    J’étais locataire d’un appartement meublé qui me servait de résidence secondaire. Un dégât des eaux a eu lieu au niveau de la soupape de sécurité du cumulus et a ruiné le parquet ainsi que les peintures du WC. J’ai immédiatement prévenu mon assurance.
    2 semaines après, comme je ne pouvais plus y séjourner, j’ai décidé de donner mon préavis. Afin de ne pas partir comme un malfrat et pour laisser le temps de sécher l’appartement, j’ai donné un préavis de 2 mois et demi. L’assurance n’a toujours pas réglé les travaux qui ont été effectués mais l’expert est passé. Maintenant, le bailleur refuse de me rendre mon dépôt de garantie sous prétexte qu’il attend d’avoir reçu l’argent qui transit normalement par son assureur.
    A-t-il le droit de conserver mon dépôt de garantie sachant qu’à part ça, tout est nickel sur l’état des lieux de sortie ainsi que l’inventaire?
    Merci de bien vouloir me donner votre avis éclairé.

  3. Bonjour,

    j’étais locataire d’un meublé jusqu’au 21 novembre 2021. L’état des lieux de sortie était différent de l’état des lieux d’entrée dans le logement. Quelques jours après, l’agence m’a fait parvenir un recommandé mentionnant cette différence et que des retenues seraient opérées sur le dépôt de garantie.
    Vendredi 1er avril 2020, je reçois un courriel de l’agence me demandant de m’acquitter d’une somme, le dépôt de garantie étant insuffisant (aucun justificatif). Ce délai de de demande de réglement est-il normal ? Est-il encadré par le loi ?
    Je vous remercie.
    Cordialement

  4. Bonjour,
    Cela est interdit effectivement et s’apparente à une violation de domicile. Il paraît peu probable que le propriétaire cause lui-même des dégradations à son bien. Je vous invite à vous rendre dans votre appartement pour vérifier que tout est ordre avant l’état des lieux de sortie. Dans le cas contraire, vous pouvez porter plainte.

  5. Bonjour,
    Le défauts dues à la vétusté ou une malfaçon ne peuvent pas être imputés au locataire. Si le bailleur retient malgré tout la responsabilité de votre fils, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

  6. bonjour,
    J’ai quitté un appartement le 26 mars mais l’état des lieux de sortie ne se fera que le 10 avril. Mon propriétaire vient de m’écrire qu’il a dû rentrer dans l’appartement car j’aurai soi-disant laissé un velux ouvert. Je sais qu’il n’a pas le droit d’entrer sans m’en informer au préalable et sans mon accord.
    sachant que mon propriétaire est donc rentré dans l’appartement sans ma présence entre le moment où j’ai quitté l’appartement et le moment de l’état des lieux de sortie, quel valeur pourra avoir ce dernier? que se passe-t-il si le propriétaire me demande des dédommagements pour des dégâts que je n’aurai pas constaté avant mon départ?
    Merci

  7. Bonjour,
    mon fils va rendre son logement étudiant. Durant son séjour, il a fait un trou dans le lino de sa chambre, simplement en s’asseyant sur une chaise. en effet, sous le lino, le plancher est très vieux et il a même des trous. mon fils a visiblement posé un pied de chaise au dessus d’un de ces trous et le lino s’est percé. Ce dégât est-il imputable à mon fils ou peut-on faire valoir une malfaçon car le lino a été posé sur un sol en mauvais état?
    Merci de votre réponse

  8. Bonjour,
    Vous pouvez retenir sur la caution tous les dégradations imputables au locataire tout en tenant compte de la vétusté normale. Vous pouvez justifier le montant retenu au moyen de devis. Ceux-ci doivent être dans les prix du marché.

  9. Bonjour,

    Merci pour votre article qui est bien plus compréhensible que la plupart de ceux que j’ai pu lire afin de trouver des réponses !

    Voilà la situation :
    J’ai loué ma maison pendant 13 mois à un jeune couple.
    Lors de l’état des lieux de sortie, il s’avère qu’il y a nombre de dégradations : trous dans le mur (dû à des chocs de meubles lors du déménagement), tapisserie/fibre arrachée à plusieurs endroits, griffes sur PVC des fenêtres, trous pour des vis dans PVC de la porte d’entrée (et pas alignés), coulée de peinture sur les rebords d’une fenêtre,…
    Il y a aussi un manque d’entretien notable : hotte très grasse et ventilations non nettoyées.
    Leur excuse ; « il n’est pas possible de rendre un bien comme on l’a eu ».

    Cependant, je vends ma maison.
    Puis-je tout de même faire valoir une remise en état et donc une retenue sur la caution ?
    A ce jour, j’ai contacté l’agent immobilier qui doit passer voir par lui-même avec l’acquéreur, celui-ci ayant l’objectif de réaliser quelques travaux.

    Je vous remercie par avance de votre réponse.

    Jessica

  10. Bonjour,
    Cette clause me paraît abusive. Si vous avez bien signé un bail étudiant meublé, vous devez donner un préavis d’un mois à votre bailleur. Si l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de dégradations et que vous n’aviez pas de dette de loyer ou de charges, le bailleur ne peut pas retenir de « pénalité » liée à la date de départ. S’il le fait, je vous conseille de saisir la commission départementale de conciliation.

  11. Bonjour,
    Merci pour cet article intéressant. Cependant, je peine à trouver une réponse à ma situation. En effet, je viens de quitter le logement que je louais depuis le début de l’année scolaire. Sur le contrat de location il est stipulé que si je quittais le logement avant le moins de juin, mon bailleur gardait les 2 mois de loyer que je lui ai versé en guise de dépôt de garantie. A-t-il le droit de garder cette somme ?
    Cordialement
    Fanny

  12. Bonjour,
    Le propriétaire ne peut pas retenir contre vous les dégradations dues à une malfaçon ou à la vétusté comme cela semble être le cas dans votre situation. Vous pouvez donc contester une éventuelle retenue et le cas échéant saisir la commission départementale de conciliation.

  13. Bonjour,

    Merci pour cet article très instructif.

    Je m’interroge, étant sur le point de rendre les clés de l’appartement que nous avons loué pendant deux ans :

    – Le plan de travail de la cuisine a légèrement gonflé autour de l’évier et le long d’un placard. Cela n’est pas dû à un quelconque manque d’entretien mais à l’absence de joint autour de l’évier et à l’absence de hotte, qui crée une énorme condensation dans la cuisine et la rend
    très humide, provoquant des ruissellements d’eau et de légers gonflements le long de certains placards (pourtant, dès que nous lançons une cuisson nous passons systématiquement derrière avec un torchon essuyer les gouttes de condensation et ouvrons la fenêtre, mais ça ne suffit pas, cette cuisine est un nid à humidité, le plafond peut malheureusement en témoigner : nombreuses traces orangées dues à la condensation). Le propriétaire peut il nous imputer ces gonflements alors que la cuisine a été très mal pensée (il était parfaitement possible d’y installer une hotte) ?

    Je vous remercie par avance !

  14. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement et mes locataires qui sont là depuis 1 an vont partir, nous sommes donc allés voir l’appartement pour le faire visiter et nous avons remarqué que le parquet est abîmé et gondolé a plusieurs endroits, dans toute la salle qui fait environ 30 m2, comme s’il y avait eu une fuite. L’évier fuit légèrement et le parquet est très abîmé juste devant l’évier. Ils nous soutiennent que la fuite est très légère et qu’elle n’a jamais atteint le parquet et ils ne veulent donc pas faire jouer leur assurance pour changer le parquet.
    A-t-on bien le droit de retenir leur caution pour changer tout le parquet de la salle ?
    Nous savons que nous devons leur facturer uniquement ce qui est abîmé sauf que le parquet est abîmé a plusieurs endroits aux différents coins de la salle donc nous sommes obligés de tout changer?

  15. Bonjour,
    Si vous êtes en mesure de justifier que cette somme correspond bien à la consommation du locataire et non à la votre pour vos travaux, vous pouvez refacturer cette somme au locataire, dans la mesure où ses provisions pour charges ne la couvrent pas.

  16. Bonjour,

    J’ai un souci avec un locataire dans un de mes appartement, le compteur edf etait a mon nom car besoin d’éléc pour travaux, il n’a pas fait le changement et en Janvier j’ai eu une regule d’edf de 462euros, le locataire part le 18 mars, ma question : est ce que je peux retenir cette facture sur la caution (430e) pour régulariser ?
    Merci de votre réponse

  17. Bonjour,
    Vous devez rendre le logement dans l’état où vous l’avez trouvé en y entrant. Il faut toutefois noter que la vétusté normale reste à la charge du propriétaire. Si vous ne parvenez pas à trouver un terrain d’entente avec le propriétaire, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

  18. Bonjour,
    Je quitte un logement au bout de 3 ans, je dois le rendre ce jour seulement j’ai dû remettre les murs blanc (ce que j’ai bien évidement fait), j’ai aussi refait les plinthes de 2 pièces car elles était abîmé par des griffures (mais vu que le sol n’est absolument pas droit il a était impossible de le faire convenablement il y a des jours à 2/3 endroits) et j’ai également dû refaire une marche d’escalier cela se voit légèrement car le vernis n’est pas de la même couleur. Mon propriétaire m’a dit de le reprendre entièrement et ça serait bon seulement il m’a dit ça 2 jours avant de lui rendre les clefs donc impossible pour moi.
    Qu’est il en droit de me sanctionner sachant qu’il ne refera rien car le logement est déjà repris et que rien ne dérange le nouveau locataire
    Peut il me sanctionner pour les plinthes ?
    Bien cordialement

  19. Bonjour,
    Vous devez mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception le propriétaire de vous restituer la somme étant donné que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et que l’inventaire du mobilier ne fait mention d’aucun élément manquant. Si vous n’obtenez pas satisfaction, adressez vous à la commission départementale de conciliation.

  20. Bonjour ,
    Ma fille , étudiante, louait un studio meublé à Paris pendant 1an . L’état des lieux à l’entrée et à la sortie était identique, le studio est rendu impeccable et signé par les 2 parties sans aucune remarque.
    La propriétaire a retenu 200€ ( après plus d’un mois d’attente pour la restitution de la caution ) , lui disant qu’il manquait une télévision , un plateau de repas , un téléphone .
    Ces trois éléments manquants n’étaient pas dans la liste à l’état des lieux de départ mais surtout n’existaient pas : pas de téléphone etc … quels sont nos recours et pourrons nous récupérer nos 200€ .
    Cordialement
    Mme Valay

  21. Bonjour,
    L’agence doit justifier du montant réclamé au moyen d’un devis mais n’a pas à fournir la facture et peut conserver la somme même si les travaux ne sont pas réalisés. Le devis doit être cohérent avec les prix du marché.
    Toutefois, dans votre cas, si l’état des lieux ne fait aucune mention d’un problème imputable au locataire, il n’est pas possible de lui facturer des frais ensuite. Votre fille devrait donc adresser un courrier recommandé avec accusé de réception pour réclamer la restitution complète du dépôt de garantie majoré des pénalités de de retard.
    Si vous n’obtenez pas satisfaction, vous pourrez vous adresser à la commission départementale de conciliation ou saisir la juridiction compétente.

  22. Ma fille a quitté son logement le 9 juillet dernier.
    une retenue sur dépôt de garantie a été effectuée par l’agence NEXITY ceci sur la base d’un simple devis fait à distance, notamment pour des frais de nettoyage de frigo, alors qu’il avait été indiqué sur l’état des lieux de sortie, que ce dernier était propre.
    j’ai donc demandé une facture à NEXITY, mais ils ne sont pas pressés de me la fournir.
    Ceci d’autant plus que le gérant qui a fait ce devis m’ a confirmé ne jamais avoir réalisé les travaux, devis qui avait été fait plus d’un mois et demi après le départ de ma fille.
    De quoi penser que les travaux n’ont jamais été réalisé
    Aussi j’aimerais savoir si l’agence est tenue de me fournir une facture de ces travaux ?
    Si les travaux n’ont pas été réalisés, peut on parler d’escroquerie ?

  23. Bonjour,
    Dans un premier temps vous devez adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire pour le mettre en demeure de vous restituer le dépôt de garantie majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard commencé comme le prévoit la loi.
    Si cela ne suffit pas vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation.

  24. Bonjour,
    Cela fait un mois que j’ai déménagé, le jour de l’état des lieux, tout s’est bien passé nous avons rendu la maison dans le même état qu’à notre emménagement.
    Le soucis que nous rencontrons aujourd’hui est que les propriétaires n’ont toujours pas rendu la somme intégral de la caution et ils nous laissent dans le flou le plus total.
    Est ce possible de déposer plainte ?

  25. Bonjour,
    Votre bailleur doit justifier du montant retenu. Il n’est toutefois pas obligé de vous fournir une facture, il peut simplement vous transmettre un devis à partir du moment où celui-ci est cohérent avec les dégradations constatées.

  26. Bonjour,
    Etat des lieux d’entrée pour faïence + joints et joint étanchéité silicone : « Bon état + commentaires illisibles ». 2 ans plus tard et à l’état des lieux de sortie : « état d’usage + commentaire noircis/jaunis ». Le bailleur met deux mois à rendre la caution avec une retenue de 80€ pour défaut d’entretien. Je leur demande en vain une facture et me répondent « il y a une différence par rapport aux deux états des lieux, avec un manque d’entretien des joints qui vous incombait. La réfection des joints est une charge locative et de ce faite, elle a été déduite de votre dépôt de garantie. Puisque c’est une retenue, nous n’avons pas à vous fournir de facture. »
    Sont-ils dans leur droit ?

  27. Bonjour,
    Le propriétaire peut procéder à une retenue sur le dépôt de garantie si vous n’avez pas rendu le logement aussi propre que vous l’aviez trouvé à l’entrée. En revanche, si le travail de nettoyage n’a pas été effectué par un professionnel, il ne peut vous facturer que le prix des produits de nettoyage et non le temps passé par le locataire. Il doit vous fournir les justificatifs de paiement des produits.

  28. Bonjour j’ai rendu mon logement il y a quelques semaines, nous avons tous repeint et il restait quelques gouttes de peinture après le ménage et le propriétaire me réclame 200 euros sur la caution sans facture pour le temps passé par le nouveau locataire. Est-il dans son droit ? Peut-il faire des devis après que de nouveaux locataires habite dans la maison ?

  29. Bonjour,
    Si vous n’êtes pas d’accord avec la retenue, vous devez la contester par courrier recommandé auprès de l’agence. Si vous ne tombez pas d’accord, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation avant d’éventuellement envisager une action judiciaire.
    Le retard de remise de la caution ne permet pas d’annuler la retenue, en revanche il vous donne droit à une indemnisation de 10% par mois de retard commencé.

  30. Bonjour,
    J’ai quitté mon logement après 1an d’occupation. L’agence qui gère le logement m’a adressé une retenue sur caution pour le changement d’un sol qui est pour moi de l’usure normal ( trace des pieds du lave linge). De plus, après avoir pris contact avec le nouveau locataire j’ai appris que le sol n’avait pas été changé. Est-normal ?

    La retenue sur caution m’a été envoyée plus de deux mois après la réalisation de l’état des lieux de sortie. Ce hors délai permet-il légalement d’annuler la retenue sur caution ?
    Merci de votre réponse

  31. Bonjour,
    Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires à la remise en état des dégradations dont vous êtes responsable. Toutefois, il doit tenir compte de la vétusté normale due au temps qui passe et il ne peut pas vous la facturer. Si vous n’êtes pas d’accord avec le propriétaire, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

  32. Nous avons loué un logement qui n’a pas été remis en état après le départ de l’ancien locataire, nous avons établie un état des lieux en conséquence après 7 ans de location nous sommes partie et le bailleur nous réclame après l’état des lieux de sortie l’équivalent de deux mois de loyer, je trouve cela abusé car le logement aura eu au total des locataires durant 17 ans sans rien refaire de la part du bailleur.
    Es ce normal ?
    Est-il possible de contester ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.

  33. Bonjour,
    En l’absence d’état des lieux, ce sera parole contre parole. Si vous ne pouvez pas prouver que le locataire ait à l’origine de la dégradation et qu’il conteste en être responsable, vous ne pourrez pas lui facturer la remise en état.

  34. Le locataire a abusé en invitant des personnes hors le nombre 5 prévu au contrat; en lien avec ce surnombre le canapé du salon a été cassé et son mécanisme n’est pas trouvable. On a déduit pour le moment 250 Euros sur les 950 de caution. Comment justifier en l’absence d’Etat des lieux. on avait fait confiance. un devis ira certainement plus cher encore.

  35. Bonjour,
    Vous devez lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception en lui détaillant les dommages qui lui sont imputés et les devis de remise en état.
    N’oubliez pas que vous devez déduire la vétusté qui ne peut pas être facturée au locataire.

  36. Suite à l état des lieux j ai constater en sa présence plusieurs dégradation principalement tout les murs à repeindre ,je ne compte pas lui rendre sa caution de 680 euro j ai fait faire un devis qui me revient à 2400 euro quel est la procédure à suivre?

  37. Bonjour,
    Malheureusement, si l’état des lieux de sortie signé par vous et le locataire ne mentionne pas de détériorations il va être difficile de mettre en cause le locataire. Sauf si celui accepte de reconnaître sa responsabilité, sinon celui-ci indiquera tout simplement que l’état des lieux réalisé ne fait mention d’aucune dégradation.

  38. Au moment de l’état des lieux fait avec le locataire, nous n’avions pas remarquer plusieurs points de dégradations, plusieurs points nous ont échappés. C’est en faisant un ménage approfondi que nous avons eu des mauvaises surprises : baignoire très sale encrassée, une chaise rouillée car laissée à l’extérieur, matelas taché (le locataire l’avait retourné pour qu’on ne le remarque pas, coups sur le mur caché derrière une étagère, canapé sali, parquet stratifié cloqué. Pouvons-nous retenir les frais de réparation ou remplacement sur la caution de ces nouveaux points constatés, à lors que ces points de dégradions ont été constatés après que l’état des lieux ait été fait, une fois le locataire sorti des lieux ? Que peut-on faire ?

  39. Bonjour,
    Si la comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée permet de constater que le matelas a été dégradé par la faute du locataire, vous pouvez effectivement retenir le remplacement du matelas. Vous devez toutefois déduire la vétusté. Si vous appliquez une grille de vétusté avec une durée de vie de 5 ans pour votre matelas acheté en mars 2016, vous devez effectivement appliquer un abattement de 80% sur le prix facturé au locataire et donc retenir 78 euros comme vous l’avez calculé.

  40. Location meublée, la locataire a taché un matelas (retrait de l’alèse de protection) des taches jaunes se trouvent à différents endroits. Cela figure dans l’état des lieux de sortie avec photos à l’appuie et mention rédigée dans celui ci. Le matelas était en parfait état lors de l’entrée de la locataire. Le matelas a été acheté en mars 2016, l’état des lieux de sortie a été réalisé en novembre 2020. Puis je retirer l’intégralité du rachat du matelas Soit 390 euros (le matelas étant à présent totalement inutilisable et de surcroît en pleine crise sanitaire) ou suis je obligée d’appliquée la règle de vétusté (5 ans selon moi). Dans ce cas 1/5ème du prix soit 78 euros.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *