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Tout investisseur a souvent à cœur d’optimiser ses revenus locatifs. Des solutions nouvelles se développent depuis quelques années avec par exemple la possibilité pour les particuliers de jouer les gardes meubles. Le garde-meubles Une Piece en Plus par exemple, en complément de ses centres de stockage « classiques », permet aux particuliers de proposer un espace de stockage via leur plate-forme. Cela permet au garde-meubles d’augmenter son offre et au particulier d’en retirer un revenu complémentaire sous forme de loyer.

Mais lorsqu’un on est propriétaire d’un bien locatif, la question d’opter pour la location vide ou la location meublée se pose inévitablement dans l’optique de maximiser son rendement. En effet, la réglementation et surtout la fiscalité applicable dans un cas ou dans l’autre est totalement différente. Cela impact le rendement locatif, il est donc tentant de comprendre quel choix permet d’optimiser la rentabilité de son investissement.

La location vide

La location vide est destinée à louer un bien dont le locataire va en faire une usage de résidence d’habitation, souvent sa résidence principale. La fiscalité applicable est la fiscalité des revenus fonciers. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Avantages de la location vide

La location vide présente un avantage tout d’abord d’une plus grande simplicité de gestion du bien. En effet, le mobilier s’use relativement vite et nécessite pour le propriétaire une maintenance en état de celui-ci qui peut d’avérer chronophage et coûteuse. En location vide, c’est le locataire qui garnit le logement de ses effets personnels.

La location vide permet d’opter pour le régime réel (déclaration des revenus fonciers 2042). Cette option permet de déduire un grand nombre de charges des loyers bruts encaissés : prime d’assurance PNO, loyers impayés, travaux d’entretien ou encore impôts fonciers. Cela est assez facile et ne nécessite en général pas l’intervention d’un comptable.

Le contribuable peut aussi choisir d’opter pour le micro foncier afin de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers encaissés. Pour en bénéficier le contribuable doit percevoir moins de 15000 euros de revenus fonciers sur l’année.

Incovénients de la location vide

La location vide présente certaines rigidités. En effet, le bailleur ne peut pas consentir un bail pour une durée inférieure à 3 ans (sauf rares exceptions). La durée minimale passe même à 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Au niveau de la fiscalité, la facture peut assez vite être élevée, en particulier si le bailleur a peu de charges à déduire :

  • Pour un foyer fiscal avec une tranche marginale d’imposition à 30% auquel on ajoute les prélèvements sociaux, la taxation totale des revenus fonciers nets va s’élever à 47,2%.

  • Pour un foyer fiscal avec une TMI à 41 ou 45% ceux sont donc plus de la moitié des revenus fonciers qui sont absorbés par les impôts sur le revenu.

La location meublée

La location meublée peut prendre des formes beaucoup plus diverses que la location vide. Elle peut en effet concerner des logements à usage d’habitation pour le locataire mais également de la location courte durée type airbnb. Elle est un peu plus contraignante pour le propriétaire qui doit fournir tout le mobilier nécessaire au locataire pour qu’il puisse y vivre normalement sans avoir à apporter ses propres équipements. La liste du mobilier obligatoire fait l’objet d’un décret.

Avantages de location meublée

Les avantages de la location meublée sont principalement :

  • Durée du bail minimale réduite : pour un bail d’habitation la durée minimale est de 12 mois voir même 9 mois pour un bail étudiant.

  • Cette durée peut même descendre à 1 mois si la location est éligible au bail mobilité de la loi Elan.

  • Possibilité d’opter pour un forfait de charges plutôt que des charges provisionnelles à régulariser chaque année.

  • Les revenus issus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Si le bailleur opte pour le micro BIC, il bénéficie de 50% d’abattements sur ses revenus bruts. Cet abattement peut monter à 71% s’il s’agit d’une location de tourisme classée.

  • Possibilité sous certaines conditions d’opter pour l’amortissement du prix du bien et par conséquent d’annuler la fiscalité sur les loyer pendant de longues années.

Inconvénients de la location meublée

La location meublée a plusieurs inconvénients. Le turn-over des locataires est plus élevé. Cela génère souvent donc plus de travaux de rafraîchissement entre deux locataires qui viennent alourdir le coût d’entretien du bien. Cela crée des vacances locatives plus fréquentes qui peuvent diminuer le rendement de manière non négligeable.

Si le bailleur opte pour la déclaration au réel, cela s’avère nettement plus technique que pour des revenus fonciers. Il est en général difficile de se passer de l’assistance d’un expert-comptable, ce qui engendre des coûts supplémentaires. Le coût de cette prestation peut varier d’une trentaine d’euros par mois à beaucoup plus selon les missions que vous souhaitez déléguer et celles que vous conserver à votre charge.

Que choisir entre location vide ou location meublée ?

Vous l’aurez compris à travers ce résumé des principaux avantages et inconvénients de chacune des solutions, aucune n’est parfaite.

Essayons de synthétiser point par point, quel régime entre la location nue et la location meublée l’emporte.

Fiscalité : avantage location meublée.

Le match de la fiscalité penche plutôt en faveur de la location meublée qui offre un abattement forfaitaire plus important. En déclaration au réel, l’amortissement permet d’effacer tout ou partie de la fiscalité sur les revenus pendant de nombreuses années, tant au niveau de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux.

Entretien du bien : avantage location vide.

Pour ce qui est de l’entretien du bien, la location vide est plus légère. Mise à part la présence de plus en plus fréquent d’une cuisine équipée, le bailleur n’a pas de mobilier à fournir et à entretenir voir à remplacer quand il est devenu trop vétuste. La durée de location plus longue en moyenne limite en général la fréquence des travaux de rafraîchissement.

Possibilités locatives : avantage location meublée.

En termes de possibilités, la location meublée est sans conteste celle qui offre le plus de choix. Le bailleur peut choisir de louer à l’année, ou à des étudiants pour l’année scolaire puis en saisonnier pendant la saison estivale ou bien encore dans les grandes villes en location d’affaires grâce au nouveau bail mobilité.

En conclusion, pour optimiser son rendement locatif, la location meublée semble dans la plupart des cas offrir plus d’avantages que la location vide. Chaque situation et chaque projet étant différents, tout choix doit être évalué en fonction de ce que vous envisagez dans le futur pour votre bien : envisagez-vous de vous y installer pour votre retraite, d’y installer vos enfants ? De le revendre à une échéance précise ? Toutes ces questions et bien d’autres doivent se poser avant d’opter pour une stratégie ou l’autre.


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