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Crédit immobilier - comparez les taux en quelques clics

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Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit ?

Pour acquérir un bien immobilier, il est souvent nécessaire d’avoir recours au crédit afin de financer la totalité du bien. Cependant l’octroi par la banque d’un crédit n’est pas automatique. L’emprunteur et l’éventuel co-emprunteur doivent remplir certaines conditions. Voici les principaux critères pour obtenir un prêt.

Sommaire

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La situation professionnelle

La situation professionnelle de l’emprunteur est un des critères très importants lorsque que l’on souhaite faire un emprunt. La banque va prêter une attention toute particulière au type de contrat pour un salarié. En général, elle va exiger un contrat à durée indéterminée (CDI) avec une période d’essai terminée. Ainsi, il sera plus difficile d’obtenir un prêt pour un salarié en CDD, en intérim ou en CDI mais toujours en période d’essai. La banque considère que ces situations d’emploi plus précaires augmentent de manière importante le risque de défaillance de l’emprunteur dans sa capacité à rembourser sa dette. Pour ce profil d’emprunteur la banque peut aussi demander la caution d’une personne dont les revenus et la situation lui semble plus à même de garantir le remboursement du prêt.

Pour les travailleurs indépendants, tels que les artisans, commerçants, professions libérales ou encore les chefs d’entreprise, la banque exige souvent une certaine antériorité de l’activité et se base sur le revenu imposable moyen des 3 dernières années.

Le montant des revenus

Le montant des revenus est naturellement un critère primordial dans l’attribution d’un crédit. L’organisme prêteur va veiller à ce que les revenus cumulés des emprunteurs soient suffisants pour qu’ils puissent honorer aisément les mensualités de remboursement du prêt. La banque détermine les revenus nets et réguliers des emprunteurs (salaires, primes contractuelles, loyers pondérés, allocations récurrentes…). 

Le montant des charges fixes

Si le montant des revenus est un critère décisif, le montant des charges fixes l’est tout autant. Il s’agit des charges incompressibles que supportent déjà  les emprunteurs avant le nouveau prêt sollicité. Il peut s’agit de crédits existants (crédit auto, consommation, immobilier) mais aussi d’autres charges telles que les pensions alimentaires ou les crédits revolving.

Le taux d'endettement

Le taux d’endettement est calculé par la banque par comparaison des charges fixes existantes majorées de la future mensualité aux montants des revenus nets réguliers des emprunteurs : ((charges fixes + mensualité) / revenus nets) x 100. Ce calcul permet d’obtenir un pourcentage.

D’une manière générale, le pourcentage obtenu ne doit pas dépasser 33%. Si le taux d’endettement dépasse 33%, la banque ne devrait pas accorder le prêt. 

Il est parfois possible de dépasser ce taux de 33% pour les revenus élevés en se basant sur le reste à vivre. Cependant, fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis de nouvelles recommandations pour l’attribution des crédits immobiliers avec pour conséquence un durcissement de la limite du taux d’endettement à 33%. Aussi, désormais la majorité des établissements bancaires exige un taux d’endettement maximal de 33%.

Le montant de l'apport personnel

Lors d’un investissement immobilier, le montant de l’apport personnel est le montant qui autofinancé par les emprunteurs. En général, il s’agit d’une somme d’argent que les demandeurs prennent sur leur épargne. Plus la somme est élevée et plus elle représente une part importante du financement et plus les chances d’obtenir le crédit sont fortes. En effet, l’apport permet d’une part de faire baisser mécaniquement le taux d’endettement et d’autre part de réduire le risque pris par la banque au niveau de la garantie hypothécaire du prêt par exemple. Le taux du crédit est souvent plus bas si l’apport est conséquent.

L’apport personnel n’est pas nécessaire constitué que d’argent mais il peut aussi être constitué par exemple par l’apport du terrain déjà propriété des emprunteurs dans le cadre d’un projet de construction.

L'inscription au FICP

L’établissement prêteur doit obligatoirement consulter le FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers). Vous êtes susceptible d’être inscrit sur ce fichier si vous n’avez pas honoré 2 mensualités consécutives d’un crédit ou bien encore en cas d’utilisation abusive du découvert bancaire (> 500 euros). Si vous êtes inscrit sur ce fichier, il y a des très fortes chances que votre demande de prêt soit refusée indépendamment des autres critères. 

De même, l’inscription sur le Fichier Central des Chèques (FCC) compromet fortement les chances d’obtention du prêt.