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Contrat de bail : 6 clauses essentielles à ne pas oublier

Vous louez un logement meublé ou vide et avez trouvé votre locataire ? C’est le moment de rédiger le bail de location. Cette signature n’est pas une simple formalité. Le bail est un contrat à valeur juridique qui engage le propriétaire et le locataire, sans rétractation possible. Pour éviter tout litige, la loi ALUR impose un modèle type de contrat immobilier avec des clauses obligatoires : durée du bail, montant du loyer, dépôt de garantie, modalités de paiement, usage du logement, etc. La loi laisse néanmoins une marge de manœuvre. Facultatives, certaines clauses particulières peuvent faire la différence. Voici les six clauses à ne surtout pas oublier dans le bail pour sécuriser la location et anticiper les difficultés.

Mis à jour le 19/05/2025

1ère clause essentielle du bail de location : la clause résolutoire

La clause résolutoire est LA clause à ne pas oublier dans un bail de location. Elle facilite et accélère le recouvrement des impayés et l’expulsion en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations (impayés de loyers ou de dépôt de garantie, troubles importants du voisinage, absence d’assurance habitation).

La clause résolutoire autorise la résiliation de plein droit du contrat de location. « De plein droit » ne signifie pas « automatique ». L’expulsion doit être validée par la justice. Le propriétaire doit respecter la procédure, strictement encadrée par la loi. L’envoi d’un commandement de payer par un commissaire de justice est obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection.

L’absence de clause résolutoire dans le bail de location alourdit la procédure. Laissée à l’appréciation du juge, la décision est plus incertaine. La reconnaissance de la faute du locataire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail. La justice peut préférer une autre possibilité, comme un échelonnement de la dette.

Bon à savoir : Depuis la loi sur les impayés du 27 juillet 2023, tous les baux de location doivent inclure une clause résolutoire pour impayés de loyers

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2ème clause essentielle du bail de location : la clause de solidarité

La clause de solidarité s’applique dès que le bail de location est signé par plusieurs locataires (couple locataire, colocation). Elle protège le bailleur en cas d’impayés ou de dégradations locatives. Si un locataire ne paie pas son loyer, les autres colocataires – ainsi que leur caution respective – doivent solidairement assumer sa dette.

Le locataire reste solidaire pendant toute la durée de la colocation et jusqu’à six mois après son départ, sauf s’il est remplacé par un nouveau colocataire.

3ème clause essentielle du bail de location : la clause d’indexation des loyers

La clause d’indexation des loyers autorise le propriétaire à réviser le loyer chaque année pendant toute la durée du bail de location. En l’absence de cette clause, le montant du loyer ne peut pas être modifié.

La clause d’indexation précise les modalités de révision du loyer, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Le bail de location doit indiquer la date de révision du loyer ainsi que le trimestre de référence du dernier IRL en vigueur lors de la signature du bail.

Bon à savoir : une clause du bail peut aussi prévoir les modalités de réévaluation du loyer lors du renouvellement du contrat, si son montant s’avère manifestement sous-évalué.

4ème clause essentielle du bail de location : l’augmentation du loyer en cas de travaux d’amélioration

Le propriétaire a l’obligation de mettre en location un logement décent, vide ou meublé. Cette contrainte peut nécessiter des travaux de rénovation en cours de bail. Si les travaux améliorent significativement le logement, le bailleur peut augmenter le loyer, à condition que cela soit prévu dans le contrat de location.

La clause particulière doit détailler la nature des travaux, leurs modalités d’exécution, le délai de réalisation et le montant de la majoration du loyer.

Si les travaux n’ont pas été anticipés lors de la signature du bail de location, la hausse de loyer peut être validée par un avenant signé entre le bailleur et le locataire.

Bon à savoir : le droit immobilier prévoit une réduction de loyer pour le locataire si les travaux effectués par le propriétaire entraînent plus de 21 jours de nuisances. Aucune clause dans le contrat de location n’est nécessaire.

5ème clause essentielle du bail de location : la minoration du loyer en cas de travaux du locataire

Le locataire peut bénéficier d’une réduction ou d’un abandon temporaire du loyer s’il réalise des travaux pendant la durée du bail de location. Cette minoration du loyer compense les dépenses engagées.

Les travaux doivent être réalisés avec l’accord du bailleur. Ils concernent l’amélioration, l’embellissement ou la rénovation non urgente. Il peut s’agir par exemple de la pose de nouveaux revêtements aux sols et aux murs, l’installation de radiateurs plus performants ou le remplacement d’une douche par une baignoire.

La clause particulière précise la nature et le coût des travaux, ainsi que le montant et la durée de la réduction de loyer. Si ces rénovations n’étaient pas prévues à la signature du bail, un avenant peut formaliser l’accord.

6ème clause essentielle du bail de location : la clause de droit d’accès et de visite

Le propriétaire ne peut pas pénétrer librement dans le logement loué. S’il souhaite vérifier l’état du logement, une clause spécifique dans le contrat de location doit l’y autoriser. La loi accepte une visite annuelle. Cette fréquence n’est pas considérée comme abusive. Lors de cette visite, le bailleur peut s’assurer de l’absence de dégradations ou de sinistre dans le logement, rappeler au locataire les menues réparations dont il a la charge et identifier les travaux à réaliser. En aucun cas, il ne peut arriver à l’improviste dans le logement. Pour respecter sa vie privée, le locataire doit être prévenu une à deux semaines à l’avance.

Le propriétaire peut aussi ajouter au bail une clause autorisant les visites en cas de relocation ou de mise en vente du logement. Il ne doit cependant pas dépasser le cadre strict fixé par la loi. Les visites sont interdites les dimanches et jours fériés et limitées à deux heures les jours ouvrables.

La rédaction du bail de location appelle la vigilance du propriétaire bailleur et du locataire. Des clauses précises, claires et sans ambiguïté évitent bien des litiges. Si la loi autorise l’ajout de clauses particulières dans le contrat immobilier, elle impose cependant des limites. Les clauses jugées abusives et interdites peuvent entraîner l’annulation du bail par la justice

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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