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Ce qui doit y figurer et ce qui ne peut pas y figurer.
Le bail doit obligatoirement contenir les informations suivantes :
– Nom et adresse des propriétaires
– Nom et adresse des locataires
– Adresse du logement
– La nature du bien loué : maison ou appartement, numéro du lot, son étage, le nombre de pièces, présence d’un jardin, d’un parking et description des parties communes.
– Montant du loyer et modalité de paiement (par exemple par chèque ou virement automatique) ainsi que les modalités de révision éventuelle,
– Montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire (loi ALUR)
– Montant du dépôt de garantie
– Date de prise d’effet du bail et durée de celui-ci (minimum 3 ans pour une personne physique, 6 ans pour une personne morale)
– Surface habitable du logement pour les locations nues à usage de résidence principale, appelé surface loi Boutin.
– Usage des lieux : à usage d’habitation, professionnel ou mixte
Par exception à la loi, la durée du bail peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans pour une personne morale), sans pouvoir être inférieure à 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. La raison de la durée raccourcie du bail doit obligatoirement être inscrit dans le bail. Le propriétaire devra confirmer au locataire par lettre recommandée avec avis de réception au minimum 2 mois avant la date de fin du bail qu’il récupérera le logement à la date prévue. Si le motif de raccourcissement de la durée du bail ne se réalise pas, alors il se poursuivra jusqu’à la durée de 3 ans.
Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014 (loi ALUR), il doit être fait mention de la nature et du montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
À la fin du bail, sauf congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est reconduit automatiquement ou sur proposition de renouvellement du propriétaire.
Les documents à annexer au bail sont :
– L’état des lieux établi lors de l’entrée puis de la sortie du locataire (l’état des lieux doit être conforme au décret du 30 mars 2016 – loi Alur)
– La notice d’information mise en place par la loi Alur
– Une copie du règlement de copropriété s’il y a lieu,
– L’attestation d’assurance contre les risques locatifs du locataire
– Les diagnostics techniques immobiliers,
– L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) (Loi ALUR)
Sont considérées comme abusives les clauses suivantes :
– Clauses réduisant la liberté du locataire
– Clauses imposant des frais supplémentaires
– Clauses limitant la jouissance du locataire
– Clauses facilitant la résiliation du bail
– Clauses limitant ou exonérant la responsabilité des parties
La loi ALUR a apporté un statut juridique à la colocation en la définissant ainsi : «La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur».
La loi Alur a mieux encadré la clause de solidarité des contrats de location.
Si le bail peut toujours préciser que les colocataires sont tenus de payer le loyer solidairement, la loi ALUR réduit néanmoins la solidarité entre les colocataires : un colocataire n’est plus solidaire de ses anciens colocataires dès qu’il a été remplacé et, si celui-ci n’est pas remplacé, ses obligations de solidarité ne pourront excéder six mois après son départ.
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