La loi Élan sur l’encadrement des loyers est entrée en vigueur à Lyon et Villeurbanne lundi 1er novembre, afin de faciliter l’accès au marché locatif. Pourtant, elle risque d’être contre-productive.
Dans les grandes métropoles, se loger est un casse-tête hors de prix. Pour pallier le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, à Lyon et Villeurbanne, les loyers sont encadrés depuis le 1er novembre 2021. En fonction du bien, les prix sont plafonnés. Cette loi d’encadrement des loyers, dite Élan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), suspendue en 2017 et réappliquée en 2018, est à l‘essai jusqu’en 2026.
Initialement, elle ne concernait que Paris, Plaine Commune et Lille. Mais le ministère du Logement a décidé de l’étendre à d’autres grandes villes d’ici mi-2022 : Bordeaux, Montpellier et donc Lyon et Villeurbanne.
En France, en moyenne, le loyer d’un appartement meublé s’élève à 765 € par mois, 716 € pour un logement vide, pour octobre 2021(1). Ce prix est largement dépassé à Paris : 1833 € pour un meublé, 1624 € pour un bien vide. À Lyon, où les prix augmentent, un meublé coûte 998 €, 891 € pour un logement vide, soit +1.8 % sur un an.
Encadrement des loyers : comment cela fonctionne ?
Les règles sont les mêmes à Paris et Plaine Commune qu’à Lyon et Villeurbanne. La loi s’applique aux locations vides, meublées et aux baux mobilité – locations temporaires -. Les logements HLM ou SEM, conventionnés Anah, saisonnières ou les meublés situés dans certaines résidences avec services ne sont pas concernés. À Lyon, elle s’applique aux baux signés à partir du 1er novembre 2021, lors de la première mise en location, du changement de locataire ou du renouvellement de bail.
Des enquêtes ont été menées auprès des agences de location, pour déterminer un loyer de référence. “Mais ces sondages ont exclu les particuliers et ne reflètent donc pas forcément la réalité”, explique Marc Lebel, cofondateur de Jinka (anciennement LouerAgile), application mobile de recherche d’appartements. Le prix est établi en fonction du nombre de mètres carrés, de pièces, meublé ou non, de l’âge du bâtiment et de sa localisation. On multiplie ensuite la surface par le prix de référence du secteur concerné. Dédié à la simulation en ligne pour déterminer le plafond des loyers à Lyon, le site Toodego donne un cas pratique : pour un appartement de 45 m2 dans un secteur où le loyer de référence est de 12 € par m2, le loyer de référence est donc de 540 €.
Un complément de loyer peut être ajouté, mais ne doit pas dépasser les 20%, donc 648€, hors charges. Il peut être réclamé si le logement dispose de caractéristiques spéciales comparées aux habitations voisines. Une terrasse, par exemple. Le locataire peut le contester pendant les trois premiers mois devant la commission départementale de conciliation, “mais comme il n’y a pas de réelle réglementation sur ces spécificités, c’est difficile”, précise Marc Lebel.
Une loi jugée démagogique par certains professionnels du secteur
Selon Marc Lebel, cette loi, contre-productive, est “faite pour marquer les esprits, sans régler le problème”. Selon une étude de 2019 de Century 21, avec l’encadrement des loyers, 48 % des bailleurs seraient prêts à retirer leur bien du parc locatif. Les personnes les plus précaires seront encore plus défavorisées, car “avec un bon dossier, on sera toujours privilégié. Mais s’il y a moins de logements à la location dans les villes, les moins avantagés iront en périphérie”. Au risque de créer un effet de seuil : voir les loyers augmenter hors des villes, à cause de la forte demande.
La solution ? “Construire de nouveaux logements, qui ne sont pas des passoires thermiques” affirme Marc Lebel. Cela permet d’une part au propriétaire d’augmenter la valeur de son bien et d’autre part au locataire de réaliser des économies sur sa consommation d’énergie.
L’encadrement de la relocation, de la location de tourisme ou sur les logements vacants… « Des lois existent déjà et ne sont pas respectées…”, s’agace Marc Lebel. Alors en faire appliquer une nouvelle semble peu probable. Pour preuve à Paris, 40 % des annonces de location ne respectent pas l’encadrement des loyers, selon une étude de 2021 de l’association CLCV, association nationale de défense des consommateurs et usagers.