En 2024 et 2025, près de 70 villes devraient rejoindre l’expérimentation : Bayonne, Biarritz et 22 autres communes du Pays Basque ; Grenoble et sa périphérie ; Marseille ; l’agglomération d’Annemasse en Haute-Savoie ; le Grand Orly en région parisienne, etc.
Quelles sont les règles d’encadrement des loyers dans les zones expérimentales ?
Les principes de base de l’encadrement des loyers s’appliquent dans les zones expérimentales, notamment le type de logements concernés. Mais d’autres règles s’ajoutent, plus contraignantes : le loyer de référence minoré et majoré, le complément de loyer, l’action en réévaluation du loyer et l’action en diminution du loyer.
Mise en location d’un logement : un loyer plafonné
Dans le cadre de l’expérimentation, le propriétaire-bailleur ne peut pas fixer librement le loyer de son logement lors de la signature du premier bail de location. Son montant hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral.
Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence médian observé par l’observatoire local des loyers, augmenté de 20 %. Le montant du loyer peut en revanche être inférieur au loyer de référence minoré, donné à titre indicatif.
Le montant des loyers de référence diffère d’un territoire à l’autre, en fonction des spécificités locales du marché de la location. Les loyers de référence varient également en fonction des caractéristiques du logement : nombre de pièces, période de construction, zone géographique.
Le montant du loyer de base (hors charges), ainsi que le montant du loyer de référence minoré et celui du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le bail de location.
Renouvellement du bail : une hausse du loyer encadrée
Lors du renouvellement du bail du location avec son locataire, le propriétaire-bailleur a le droit de réévaluer le loyer du logement à la hausse. Le montant du nouveau loyer doit cependant toujours rester dans la limite maximale du loyer de référence majoré en vigueur à la date de renouvellement du bail. Le propriétaire doit informer le locataire six mois avant la date de fin du contrat.
En cas de désaccord, le locataire et le propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de quatre mois avant la fin du bail.
Renouvellement du bail : l’action en diminution de loyer
Le locataire peut aussi profiter du renouvellement de son bail pour lancer auprès de son propriétaire une action pour demander la baisse de loyer de son logement.
En effet, si la signature du contrat de location a eu lieu avant l’entrée en vigueur de l’encadrement expérimental des loyers, le montant du loyer peut s’avérer supérieur au loyer de référence majoré. Le renouvellement du bail est l’occasion pour le locataire de faire appliquer les nouvelles règles.
En cas de refus du propriétaire, le locataire peut faire un recours auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de quatre mois avant la fin du bail.
Le complément de loyer : un nouveau mécanisme
Le dispositif expérimental d’encadrement des loyers prévoit la possibilité pour le propriétaire d’appliquer à son locataire un complément de loyer. Son montant doit être clairement précisé dans le bail de location.
Le complément de loyer s’ajoute au loyer de base. Il n’est pas pris en compte dans l’encadrement des loyers. Il permet ainsi au propriétaire de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
Pour être éligible au complément de loyer, le logement doit justifier de prestations exceptionnelles, comme une vue sur un monument historique ou une large terrasse.
Il n’existe pas de méthode pour calculer le montant du complément de loyer. Il représente en général de 5 à 10 % du montant du loyer de base. En cas d’abus manifeste, le locataire peut contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de trois mois après la signature du bail.
La loi ELAN, renforcée par la loi Pouvoir d’achat du 16 août 2022, assure la protection du locataire contre d’éventuels abus. Les textes interdisent le recours au complément de loyer pour tout logement considéré insalubre, mal isolé, dégradé ou énergétiquement peu performant. Des WC sur le palier, des problèmes d’isolation, des infiltrations, des traces d’humidité, une installation électrique dégradée ou encore un DPE de classe F ou G sont des critères d’exclusion.
Que faire en cas de loyer excessif ?
Le non-respect de l’encadrement des loyers par le propriétaire-bailleur est sanctionné d’une amende dont le montant peut aller jusqu’à 5 000 euros (et 15 000 euros si le propriétaire est une personne morale).
En cas de litige, le locataire doit s’adresser à la commission départementale de conciliation (CDC), avant de saisir le juge des contentieux.
Dans les zones tendues, le propriétaire-bailleur peut fixer librement le loyer de son logement lors de sa première mise en location. Il peut le réviser chaque année, en s’appuyant sur l’indice de référence des loyers (IRL). En revanche, l’encadrement des loyers s’applique lors du renouvellement du bail ou d’une relocation. Les règles ont été précisées en juillet 2017 par décret.
