Comment résilier le contrat d'assurance de la copropriété ?

Sommaire
résiliation assurance copro

Mis à jour le 13/03/2021

L’assurance de la copropriété est un contrat destiné à garantir au minimum la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires (article 18 de la loi n° 65-557). Afin de préserver l’immeuble, le syndic propose en général la souscription d’un contrat couvrant également les principaux dommages que peut subit la copropriété. Pour différentes raisons, le syndic peut souhaiter résilier le contrat d’assurance de la copropriété parfois abrégé en “assurance copro”.

La résiliation à échéance

Comme pour tout contrat d’assurance, il est possible de résilier l’assurance copropriété à son échéance principale. Pour cela le syndic doit envoyer sa demande de résiliation suffisamment tôt afin de respecter le délai de préavis prévu aux conditions générales du contrat (2 mois dans la majorité des cas). La demande de résiliation peut se faire par courrier recommandé mais également par lettre simple ou email depuis le 1er décembre 2020

Modèle de lettre de résiliation à échéance de l’assurance copropriété – cliquez ici

Le syndic doit prendre soin de souscrire une assurance qui prend le relai à la suite de la résiliation après l’avoir soumis à l’approbation des copropriétaires en assemblée générale.

La résiliation pour hausse du tarif

L’un des motifs pour lequel le syndic peut vouloir résilier le contrat d’assurance de la copro est l’augmentation excessive de la cotisation. Et comme il est très fréquent que l’avis d’échéance lui parvienne assez tardivement, il n’est en général plus possible de demander la résiliation à échéance. Dans ce cas de figure, si l’on ne peut plus respecter le délai de préavis minimum, il est possible, sous conditions, de résilier le contrat pour augmentation du tarif. Pour cela, il faut que : 

  • – l’augmentation de la prime d’assurance ne soit pas prévue au contrat,
  • – l’augmentation soit supérieure au mécanisme de revalorisation de la cotisation (ex : contrat prévoyant une indexation sur l’indice FFB et hausse de la prime supérieure à l’indice),
  • – l’augmentation n’est pas due à une hausse des taxes.

Les conditions de résiliation pour majoration du tarif sont en général prévues dans les conditions générales du contrat. La résiliation prend effet 30 jours après l’envoi de la demande sauf accord de résiliation anticipée de l’assureur. 

Modèle de lettre de résiliation de l’assurance copropriété pour augmentation de la cotisation – cliquez ici

Le syndic doit bien entendu tout mettre en œuvre pour remplacer le contrat afin d’assurer la continuité des garanties de responsabilité civile de la copropriété.

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La résiliation en loi Châtel

Si un flou a persisté au départ, il est désormais acquis que les syndicats de copropriétaire ne peuvent pas se prévaloir des dispositions de la loi Châtel pour demander la résiliation du contrat d’assurance de la copropriété.

Rappel des conditions de résiliation d’un contrat en loi Châtel

Les contrats d’assurance sont généralement conclus pour un an avec tacite reconduction. Lorsque l’on souhaite résilier celui-ci, on peut en faire la demande à chaque échéance moyennant un préavis de deux mois. Cela posait souvent problème car il était fréquent que les assurés reçoivent leur nouvel échéancier trop tardivement pour pouvoir demander la résiliation à la prochaine échéance du contrat.

C’est à partir de ce constat que depuis 2005, la loi n° 2005-67 destiné à renforcer la protection des consommateurs a introduit la possibilité pour les “non-professionnels” de ne pas renouveler un contrat s’il n’a pas été informé “au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction“.

Exclus dans un premier temps du dispositif, les syndicats des copropriétaires y sont maintenant généralement intégrés suite à plusieurs décisions des cours de cassation notamment en 2011 et 2015 qui les confirment comme “non-professionnels”. Ce statut conforte les copropriétés dans leur droit à bénéficier de la loi Châtel pour invoquer la résiliation de leurs contrats à tacite reconduction tels que les contrats d’entretien par exemple. 

Une exception pour les contrats d’assurance

Si les dernières jurisprudences vont donc dans le sens de l’application de la loi Châtel pour les copropriétés, cela est différent quand la demande de non reconduction concerne un contrat d’assurance.

En effet, si les décisions de justice désignent un syndicat des copropriétaires (qu’il soit représenté par un syndic bénévole ou professionnel) comme un consommateur non professionnel pouvant bénéficier des dispositions de la loi Châtel, la retranscription de l’article que la loi a inséré dans le code des assurances est moins favorable.

L’article L. 113-15-1 du code des assurances stipule que sont concernées “les contrats à tacite reconduction couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles“.

La plupart des compagnies d’assurance refuse donc la demande de résiliation puisque la copropriété n’est pas une personne physique et ne peut donc pas bénéficier de cet article.

En conclusion ? Une fois de plus la loi et les décisions de justice ne sont pas assez claires et parfois contradictoires, il sera donc difficile d’aller à l’encontre de l’assureur qui refuserait une résiliation au motif de la loi Châtel pour le contrat de l’assurance de la copropriété.

De plus, la réponse du Ministère de l’économie et des finances publiée dans le JO Sénat du 10/01/2019 à la question écrite n° 07329 publiée dans le JO Sénat du 18/10/2018 confirme que les contrats d’assurance des copropriétés ne peuvent pas être résiliés au titre de la loi Châtel.

La résiliation en loi Hamon

En revanche, la situation des assurances de copropriété vis-à-vis de la loi Hamon est beaucoup plus claire. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas résilier l’assurance de la copropriété en demandant à bénéficier des dispositions de la loi Hamon (loi n° 2014-344 du 17 mars 2014). En effet, la loi précise que seuls les consommateurs personnes physiques peuvent bénéficier de ses dispositions, excluant de fait les copropriétés.

Ce qu’il faut retenir

 
  • – La résiliation de l’assurance de la copropriété est possible chaque année à son échéance principale en respectant le délai de préavis (2 mois)
  • – La résiliation pour augmentation de la cotisation annuelle est en général recevable
  • – La résiliation au titre de la loi Châtel et de la loi Hamon n’est pas possible pour un contrat d’assurance copropriété
  • – La demande de résiliation peut se faire par courrier recommandé, lettre simple ou email

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Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.