Quelle assurance pour un garage en location ?

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Mise à jour le 30/01/2023

La location de garage est fréquente, en particulier en ville, où les locataires cherchant de l’espace de stockage supplémentaire sont nombreux. Comme tout bien locatif, le garage ou box est soumis à des règles d’assurance du locataire et parfois du côté propriétaire. Dans ce guide, je vous explique les obligations du locataire et du propriétaire en matière d’assurance.

L'assurance garage du propriétaire bailleur

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Si le propriétaire loue un garage, un box, une cave ou encore une dépendance en tant que dépendance du logement loué au même locataire, il n’est en général pas nécessaire de souscrire une assurance supplémentaire. En effet, le plus souvent l’assurance propriétaire non occupant qu’il a souscrite pour le logement couvre aussi ses dépendances mentionnées au bail.

En revanche, si le propriétaire loue le garage seul, c’est-à-dire sans louer le logement, il doit souscrire une assurance PNO spécifique pour son garage. Tout d’abord, cela permettra de garantir son bien en cas de sinistre incendie, vol, vandalisme, dégâts des eaux… qui surviendrait lorsque le bien n’est pas loué et donc pas assuré par le locataire. C’est également l’assurance du propriétaire qui doit intervenir si le sinistre se produit alors que le locataire a déjà donné son préavis.

Cas particulier des garages en copropriété : pour rappel, les garages, box, caves situés au sein de copropriétés doivent obligatoirement être assurés au minimum pour couvrir la responsabilité civile du copropriétaire comme cela est cas pour tout lot de copropriété depuis la loi Alur de 2014.

Assurance loyer impayé pour un bail de garage

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Le propriétaire peut sécuriser son loyer en souscrivant une assurance loyer impayé qui prendrait en charge les impayés ainsi que la procédure contentieuse contre le locataire indélicat. Attention, les assureurs ne proposent pas tous une assurance loyer impayé pour les garages. Le contrat Insured Rent (en savoir plus) assure les loyers des box et garages dont le bail a une durée minimum de 12 mois.

L'assurance du garage par le locataire

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Le locataire a une obligation d’assurance des risques locatifs pour son logement. Cela inclut les dépendances du logement. Toutefois, si le garage est loué par un bail séparé, l’obligation d’assurance n’est pas automatique. Elle est peut-être prévue dans le contrat de location signé entre le bailleur et le locataire. Quoiqu’il en soit il est fortement conseillé au locataire d’assurer le garage qu’il loué, ne serait-ce que pour protéger son contenu. En cas de sinistre, l’assurance du bailleur ne couvrira pas les dommages subis par les biens appartenant au locataire (sauf si la responsabilité du propriétaire est établie).

Dans la majorité des cas, le locataire doit simplement déclarer à son assurance habitation l’adresse du box et il est couvert sans surcoût s’il ne dépasse pas 50 m². Attention toutefois car si le garage est à une adresse différente du logement, les assureurs prévoient en général une distance kilométrique maximale au-delà de laquelle le garage ne peut pas être rattaché à l’assurance habitation du logement. Si tel est le cas, le locataire doit souscrire une assurance séparée pour le garage.

Que se passe-t-il si le garage n'est pas assuré ?

Si le lot est en copropriété, et que lorsque le sinistre se produit, ni le locataire, ni le propriétaire ne sont assurés, l’assurance de la copropriété peut intervenir à titre subsidiaire. En effet, la convention IRSI qui régit les sinistres dégâts des eaux et incendie dont les dégâts sont inférieurs à 5000 euros HT prévoit qu’en cas de défaut d’assurance du responsable conventionnel du sinistre, l’assurance de la copropriété doit se substituer à l’assurance qui aurait dû intervenir.

Attention, cette règle ne s’applique pas pour tous les sinistres et le contrat d’assurance de la copropriété peut prévoir des franchises importantes qui resteront à la charge du responsable du sinistre.

Enfin dans le cas où le garage n’est pas en copropriété, le responsable du sinistre devra indemniser les dommages causés sur ses propres deniers… Cela peut représenter des sommes très importantes en cas de sinistre incendie par exemple.

Ce qu'il faut retenir

En copropriété, le propriétaire doit assurer son garage au moins pour sa responsabilité civile
Le locataire doit assurer le garage en le déclarant à son assureur habitation
En cas de défaut d’assurance, l’assurance de la copropriété peut intervenir dans certains cas

Rédiger un bail de garage ou parking

Modèle de bail pour parking, garage, box, dépendance isolée (loué séparément du logement)

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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