Placement immobilier : acheter un bien pour le louer ?

Julien Biscarat-Aymes
27/04/2022
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Pour disposer d’un patrimoine immobilier solide, acheter un appartement pour le louer est un investissement pertinent. De plus, vous bénéficiez d’un revenu mensuel régulier. Néanmoins, il y a quelques étapes à suivre et notions à apprendre avant de se lancer. Par où commencer ? Quel bien immobilier acheter ? Qui choisir comme locataires ?… Ce guide va vous permettre de faire efficacement vos premiers pas dans l’investissement locatif, en particulier dans la location meublée.

Choisir le bon statut : LMP ou LMNP

Pour vous lancer dans l’investissement locatif meublé, vous avez le choix entre louer en meublé professionnel (LMP) et louer en meublé non professionnel (LMNP).

Le LMP et le LMNP sont des statuts soumis à des conditions, concernant uniquement les particuliers qui veulent louer des biens meublés, autant dans le neuf que dans l’ancien. Pourtant, la similitude s’arrête là. Les caractéristiques sont bien distinctes.

Trois conditions déterminent le statut de LMP :

– Inscription d’au moins un des membres du foyer fiscal au RCS

– Des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € sur l’année civile, représentant 50 % des revenus totaux du propriétaire

– Des recettes supérieures à celles du foyer fiscal : revenus mobiliers, revenus fonciers, salaires, etc.

Si l’une des conditions précédentes fait défaut, vous exercerez automatiquement votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel.

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Choisir la zone géographique

Un investissement immobilier locatif passe par un bon choix de zone géographique. C’est-à-dire, la région et la ville où vous allez acheter le bien immobilier. Assurez-vous de pouvoir louer facilement l’appartement. Pour ce faire, choisissez une ville et comparez l’offre et la demande locative dans celle-ci. Là où les locataires trouvent facilement des logements, vous risquez de longues vacances locatives. À l’inverse, là où il manque des logements, dans les villes étudiantes par exemple, vous pourrez louer facilement votre bien immobilier.

Choisir le bon type de bien

Selon votre capacité d’emprunt et votre apport, vous avez le choix entre plusieurs types de logements : studio, F2, F3 ou F4. Dans le cas d’un bien immobilier locatif sans apport, optez pour les biens immobiliers avec de petites surfaces. Les résidences de service représentent notamment de grandes opportunités, à savoir des résidences étudiantes ou des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Fixer le montant du loyer

Vous aurez une idée plus claire des montants de loyer praticables en consultant les annonces immobilières. Outre le type de bien, les quartiers de la ville ciblée sont aussi des facteurs qui peuvent changer considérablement la donne. Rendez-vous donc sur des sites d’annonces en ligne pour connaître en moyenne ce que votre bien peut valoir mensuellement.

Diversifier ses investissements immobiliers

L’idée, c’est de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier afin de sécuriser votre investissement et de limiter la prise de risques. C’est le secret d’un investissement immobilier réussi. Au lieu d’investir dans un grand logement, choisissez plusieurs petites surfaces dans des villes ou des quartiers différents. Ainsi, si vous faites face à des vacances locatives ou à des loyers impayés avec l’un de vos biens mis en location, les autres continueront à rembourser l’emprunt bancaire.

Dans la mesure du possible, il est également conseillé d’investir dans différents types de biens immobiliers. Si vous avez notamment les moyens par exemple, achetez un appartement neuf en location et un bien loué en meublé non professionnel dans une résidence étudiante.

Choisir ses locataires

Bien choisir ses locataires est également une étape primordiale de la location d’appartement. Étudiez le profil du locataire idéal. Il y a notamment moins de risques de loyers impayés si le loyer ne dépasse pas le tiers des revenus du locataire. Un locataire bénéficiant d’une caution solidaire est également plus intéressant. Il est aussi possible de souscrire une assurance contre les impayés.

Prenez le temps d’échanger avec votre futur locataire pour savoir à qui vous avez affaire. Ce sera aussi l’occasion de lui poser des questions sur son dossier. D’ailleurs, une candidature avec un dossier complet est à privilégier. Il est aussi possible de demander le contact de son ancien propriétaire ou de récentes quittances de loyer. Dans bien des cas, cela peut éviter de mauvaises surprises.

Rappelons toutefois qu’il est formellement déconseillé de réclamer les documents liés à la vie privée du potentiel locataire : copies de relevés bancaires, attestation de bonne tenue de compte, carte d’assuré social, etc. D’autant plus que celui-ci trouverait une tentative de votre part comme déplacée.

S’assurer contre les loyers impayés

Afin de protéger votre placement immobilier sur le long terme, il est judicieux de souscrire une garantie des loyers impayés. Une assurance classique de loyers impayés permet notamment une couverture de créances et d’éventuelles détériorations. Généralement, une assurance contre les risques locatifs coûte entre 2 % et 4% du loyer auprès d’une compagnie d’assurance traditionnelle.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le louer, l’idéal est d’investir dans un bien qui est déjà loué. La vision de la rentabilité locative sera ainsi déjà claire. D’autant plus que c’est un point de plus dans votre dossier de prêt. Cela vous assure un gain de temps et d’argent, vous évitant toutes les étapes et procédures de location immobilière. Puis, pour prendre moins de risques et payer à votre rythme, investissez dans un bien adapté à votre budget. Soyez réaliste dans votre recherche de bien immobilier à acheter. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI représentent notamment une alternative de choix si vous avez un petit budget.

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