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Accueil » Gestion locative » Départ à la cloche de bois du locataire : comment récupérer le logement ?
Des volets constamment fermés, du courrier qui déborde de la boîte aux lettres, un impayé de loyer, une absence de réponse aux messages… : si vous louez un logement, ces signes sont inquiétants. Votre locataire s’est-il absenté quelques semaines ou a-t-il quitté la location définitivement sans vous prévenir ? Le départ du locataire sans information préalable au propriétaire porte un nom : le départ à la cloche de bois. C’est une situation crainte par les bailleurs car récupérer le logement nécessite une procédure qui peut être longue et coûteuse. Vous êtes propriétaire et concerné par un départ à la cloche de bois ? Voici la démarche à suivre pas à pas pour reprendre votre logement vide ou meublé, sans être accusé de violation de domicile et voir la loi se retourner contre vous.
Mis à jour le 10/04/2024
Voici la définition de ce que l’on appelle un départ à la cloche de bois : cela désigne le départ d’un locataire de son logement sans préavis officiel donné au propriétaire, ni état des lieux. On parle aussi de départ furtif du locataire.
Si le bailleur n’habite pas à proximité, il peut découvrir l’absence de son locataire plusieurs semaines plus tard, suite à plusieurs loyers impayés et des messages restés sans réponse.
L’expression « à la cloche de bois » qualifie un départ sans bruit, à l’image de la cloche en bois qui tinte en silence.
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Légalement, même après un départ à la cloche de bois, le logement reste le domicile du locataire. Détenteur du bail de location, il en conserve la jouissance exclusive. Le propriétaire bailleur n’a aucun droit de pénétrer dans le bien loué, sous peine d’être accusé de violation de domicile. Ce délit est sanctionné par un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende. Si vous louez un logement vide, vous devez respecter la procédure légale pour récupérer votre bien.
Si vous êtes propriétaire et soupçonnez un départ à la cloche de bois, la première étape est de vérifier vos craintes. Essayez d’entrer en contact avec votre locataire par tous les moyens à disposition (mail, appel téléphonique, lettre recommandée…) et conservez une trace de vos tentatives.
En absence de réponse, vous pouvez vous adresser au garant pour obtenir des informations. Vous pouvez aussi vous rendre sur place, en veillant à ne pas pénétrer dans le logement, ni même dans le jardin. L’enquête de voisinage pourra confirmer vos soupçons.
Si le locataire a abandonné le domicile, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la continuation du contrat de location au profit de son conjoint, son partenaire, ses descendants ou ses ascendants qui vivaient avec lui. Avant d’engager une procédure de reprise de votre logement, vous devez donc vérifier que le bail ne se transmet pas automatiquement à une autre personne.
Vos recherches semblent confirmer le départ de votre locataire à la cloche de bois ? Vous devez faire intervenir un commissaire de justice pour constater officiellement sa disparition. La procédure est encadrée par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.
On parle de « loi Béteille » ou « reprise Béteille ». Cette loi de 2010 permet en général de récupérer le bien dans un délai de 3 à 4 mois.
Le commissaire de justice transmet au locataire une mise en demeure pour justifier son occupation du logement. Cette mise en demeure peut s’accompagner d’un commandement de payer pour recouvrir des loyers impayés et/ou d’un commandement de justifier d’une assurance habitation locative.
Sans réponse du locataire dans un délai d’un mois, le commissaire de justice dresse l’état d’abandon du logement. Cette constatation nécessite son entrée dans les lieux. Il doit être assisté de deux personnes : le maire de la commune, un conseiller municipal ou un agent municipal habilité et un représentant de la police ou de la gendarmerie. En dernier recours, il peut être accompagné de deux témoins majeurs, sans aucun lien avec lui ni vous.
Le procès-verbal d’abandon constate l’abandon apparent du logement. Qui dit départ à la cloche de bois, dit départ parfois précipité. Le commissaire de justice dresse l’inventaire et évalue la valeur des éventuels biens mobiliers, vêtements et objets laissés sur place.
Muni du procès-verbal d’abandon, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection, habilité pour tous les litiges relatifs au bail d’habitation.
Cette démarche s’effectue sur requête adressée au greffe du tribunal de la commune où est situé le logement loué. La requête doit obligatoirement préciser :
Si le juge valide l’abandon de logement, la résiliation du bail est constatée par ordonnance. Le juge peut aussi statuer sur votre demande de paiement en cas d’impayés et le devenir des biens abandonnés dans la location.
Si le juge rejette la requête, sa décision n’est pas contestable. Vous devez alors entamer une procédure pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour impayés ou absence d’assurance locative.
L’ordonnance délivrée par le juge doit être signifiée dans les deux mois au locataire, sous peine de s’annuler. La signification est remise au locataire par un commissaire de justice.
Votre locataire est parti sans laisser d’adresse ? Le commissaire de justice procède à une recherche légale. S’il ne retrouve pas le locataire, il dresse un procès-verbal de recherche infructueuse pour justifier l’absence de signification de l’ordonnance.
Votre locataire conteste l’ordonnance et l’abandon du logement dans un délai d’un mois ? Vous serez alors convoqués par le juge. Celui-ci peut confirmer ou infirmer sa décision par jugement. Si le juge considère votre requête abusive, vous encourez jusqu’à 10 000 euros d’amende.
Votre locataire n’a pas contesté l’ordonnance du juge ? Vous allez pouvoir récupérer votre logement. Vous devez respecter la procédure légale jusqu’au bout pour ne pas être accusé de violation de domicile.
Avant de reprendre le logement loué, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de reprise des lieux. Ce document détaille ses opérations ainsi que l’identité du serrurier et les noms des témoins. Il mentionne également le tribunal compétent si le locataire veut contester la décision du juge. Le procès-verbal de reprise des lieux est signifié au locataire qui peut s’opposer à l’expulsion.
Les éventuels papiers et documents personnels du locataire sont conservés sous scellé par le commissaire de justice pendant deux ans. Les biens non récupérés par le locataire dans un délai d’un mois après l’ordonnance sont vendus aux enchères. L’argent est reversé au locataire, après déduction des loyers impayés et frais dus au propriétaire bailleur.
Si la procédure a été simplifiée pour la reprise des locations vides, la démarche pour reprendre un logement meublé après un départ à la cloche de bois est plus exigeante pour le propriétaire bailleur.
Vous devrez engager une procédure classique de résiliation du bail pour impayés ou absence d’assurance locative.
Votre locataire est parti à la cloche de bois ? Pas de panique. Avec un peu de patience, vous pourrez reprendre votre logement. Pour les locations vides, la procédure a été simplifiée pour le propriétaire-bailleur par la loi du 22 décembre 2010. Récupérer une location meublée est plus complexe mais possible. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un avocat pour fiabiliser vos démarches.
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Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.
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