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La loi veut que les biens immobiliers fassent l’objet d’un diagnostic avant d’effectuer toute location ou vente. Selon le cas, certaines expertises sont obligatoires et d’autres seulement à titre informatif pour les acquéreurs ou locataires. Cela sert à vérifier si les normes de construction sont respectées et pour confirmer l’habitabilité de la maison, de l’appartement cédé ou loué.

Le diagnostic immobilier

Le diagnostic immobilier est le processus au cours duquel un professionnel habilité par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation) délivre des informations sur l’état d’un bâtiment à partir de plusieurs éléments et indicateurs. C’est une forme de « carnet de santé » du bien immobilier en question par un technicien compétent en la matière. Mais le « diagnostic immobilier » désigne aussi le document technique représentant la situation actuelle de l’immeuble et sa concordance aux normes exigées en habitation.

Ce document doit être fourni par le propriétaire vendeur ou bailleur pour permettre aux présumés acquéreurs ou locataires d’avoir la preuve de l’état du logement en question. Il sert aussi bien pour le propriétaire voulant valoriser son bien que pour l’acheteur ou locataire qui veut s’assurer de l’habitabilité.


Le diagnostic existe sous de nombreuses formes dont celles qui sont obligatoires à savoir :


–    le diagnostic loi Boutin pour les habitations mises en location 
–    le
 diagnostic loi Carrez en cas de vente immobilière
–    le
 diagnostic amiante pour tout logement édifié avant juillet 1997
–    le
 diagnostic gaz et électricité (récemment obligatoires dans la location depuis le 1er janvier 2018 pour les installations sont âgés de plus de 15 ans)
–    le
 diagnostic plomb pour des habitations construites avant le début de l’année 1949
–    le
 diagnostic termites dans certaines parties de la France (selon les arrêtés préfectoraux de chaque commune) 
–    le
 diagnostic état des risques et pollution (ERP)
–    le diagnostic de performance énergétique (DPE)

D’autres sont facultatifs, mais ont aussi leur importance ce qui est le cas du diagnostic état parasitaire, plomb dans l’eau, amiante avant travaux ou démolition, assainissement…

Le Dossier de Diagnostic Technique ou DDT

Lors d’un diagnostic immobilier, un dossier unique rassemblant à terme tous les diagnostics indispensables pour une mise en vente d’un immeuble est établi, il est institué par l’ordonnance nº 2005-655 du 8 juin 2005. Ce document ainsi créé s’appelle Dossier de diagnostic technique, également connu sous le sigle DDT. Ses dispositions légales sont régies par le code de la construction et de l’habitation dans ses articles L.271-4 et suivant.


Mais ce n’est qu’à partir de novembre 2007 que cette ordonnance s’est vraiment appliquée. C’est à partir de cette année qu’ont réellement été rassemblés tous les diagnostics techniques immobiliers exigés dans le domaine de la vente immobilière dans le DDT. Dans ce cas, tout propriétaire désirant vendre son immeuble est obligé d’adjoindre à toute offre de vente qui y est relative ce document. Il en est de même pour ceux qui veulent louer un local mais la liste des expertises imposées est dans ce cas plus restreinte.


La rédaction de ce rapport doit être faite par un diagnostiqueur immobilier ayant une certification venant d’un organisme habilité (exemple : Bureau VERITAS certification, AFAQ-AFNOR, DEKRA certification). Ce professionnel doit souscrire à une assurance garantissant sa responsabilité. La liste des expertises obligatoires évolue en fonction des décisions prises par le législateur.

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