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grille de vétusté

Quels sont les travaux que peut réaliser un locataire sans l’autorisation du propriétaire ?

Opter pour la location ne signifie pas nécessairement que l’on ne peut pas effectuer de travaux afin de mettre le logement locatif à son goût. Cependant, lorsque l’on n’est pas propriétaire du bien il y a quand même quelques règles à respecter, surtout en ce qui concerne les gros travaux comme la pose d’un escalier en colimaçon par exemple. Ainsi, avant de se lancer et d’investir dans l’amélioration d’un bien locatif mieux vaut connaître ce qui entre dans le cadre légal ou non pour ne pas se heurter à des difficultés par la suite.

Distinguer aménagement et transformation

Lorsque l’on aménage dans un bien locatif et que tout est aux normes, il se peut néanmoins que certains éléments puissent être améliorés à cause de leur vétusté ou pour coller davantage à ses attentes et à ses goûts. Des travaux peuvent alors être entrepris, mais il est très important de faire la distinction entre les travaux dits « d’aménagements » et les « transformations ». En effet, les travaux d’aménagements ne nécessitent à priori pas l’aval du propriétaire avant d’être effectués alors que les transformations doivent impérativement être approuvées par ce dernier. Le problème, c’est qu’il n’existe pas de liste officielle de classification des travaux et seul le bon sens pourra faire office de guide pour évaluer s’il s’agit plutôt d’un aménagement ou d’une transformation.

Seuls les cas précis passés devant les tribunaux permettent de savoir ce qui a été jugé comme étant une transformation. Évidemment, tous les cas de figure de transformation sur un bien locatif n’ont donc pas été envisagés. Par exemple, une piscine enterrée est considérée comme une transformation, c’est également le cas pour la transformation d’une chambre en cuisine, la coupe de la majeure partie des arbres, ou encore (et plus surprenant) la pose de stickers sur la majeure partie des murs.

Les aménagements, eux, seront plutôt de petits travaux comme l’usage d’une chambre en bureau ou encore le remplacement des revêtements de sol et de murs (à condition que l’on reste sur une base neutre).

En fait, il est très difficile de faire le distinguo entre les deux et le mieux restera de soumettre son projet à son propriétaire et d’obtenir un accord écrit afin de pouvoir faire les aménagements souhaités sans encombre ni répercussions au moment où l’on souhaitera déménager. En effet, dans le cas d’un projet d’installation d’un escalier en colimaçon pour remplacer un escalier classique les limites seront également floues. Il s’agit de remplacer un escalier par un autre donc cela n’impose aucune différence, pourtant, le propriétaire pourrait se retourner contre le locataire qui aurait décidé de changer la forme de l’escalier. C’est pour cette raison que demander l’aval du propriétaire à l’avance permettra de s’éviter bien des ennuis, et surtout des frais.

Qui doit payer pour les travaux ?

Le propriétaire d’un logement locatif a l’obligation de fournir un lieu d’habitation décent et en bon état d’usage. Entre deux locataires, il aura donc à sa charge d’effectuer les travaux qui s’imposent en ce sens. Seulement, une fois le locataire entré dans le logement, il n’est pas rare qu’il puisse remarquer plusieurs dysfonctionnements ou problèmes. Il sera alors dans l’obligation de prendre en charge les travaux pour rétablir tous dysfonctionnements qui empêcheraient le bon fonctionnement d’un équipement ou qui représenteraient un danger pour le locataire (plomberie vétuste, escalier branlant, trou dans la toiture, problèmes de chauffage, etc.).

Le locataire a lui aussi des obligations quant à l’entretien des équipements du logement et devra prendre à sa charge toute casse dont il pourrait être responsable par exemple. Par ailleurs, s’il souhaite effectuer des modifications alors que les éléments concernés sont encore en bon état les frais seront à sa charge.
Reprenons l’exemple de notre escalier en colimaçon. S’il s’avère que l’escalier actuel est branlant et représente un risque pour la sécurité du locataire, c’est au propriétaire de prendre en charge les frais visant à le remplacer. Généralement, le locataire n’aura pas son mot à dire que l’esthétique du nouvel escalier, mais il pourra tout de même soumettre son opinion au propriétaire en proposant de prendre en charge une partie des frais.

Par exemple, si un escalier droit doit être changé et que le locataire souhaite en profiter pour faire poser un escalier en colimaçon, proposer de participer au coût peut-être un bon argument auprès du propriétaire.  En revanche, si ledit escalier ne présente aucun défaut et que le locataire souhaite le changer, il sera préférable d’avoir l’accord du propriétaire avant d’effectuer tous travaux qui seront à la charge du locataire.

Attention à l’obligation de remise en état

Si certains travaux ne représentent pour le locataire que des avantages, ce ne sera pas nécessairement le cas pour le propriétaire qui risque de très mal prendre le fait que des changements aient été effectués sans son accord. Ainsi, le locataire ne pourra évidemment pas réclamer d’indemnisations à son départ pour les travaux effectués même s’il les considère comme des améliorations faisant prendre de la valeur au bien. Par ailleurs, le propriétaire peut exiger que le locataire remette les lieux en état et à ses frais avant son départ. Cependant, pour obtenir une remise en état des lieux, le propriétaire devra prouver que les travaux effectués affectent le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux.

En somme, que l’on souhaite remplacer un escalier ou effectuer tout autres travaux dans son logement en étant locataire, mieux vaut avoir le consentement écrit du propriétaire avant de débourser la moindre somme pour s’assurer que tout se déroule bien. Par ailleurs, il est important de rappeler que même si l’on souhaite améliorer ses conditions de vie, il n’est jamais intéressant d’effectuer de gros travaux au sein d’une location puisque c’est un investissement que l’on ne pourra jamais rentabiliser.

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