Garantie Détériorations immobilières : que couvre-t-elle ?

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Mise à jour le 28/02/2024

Détériorations immobilières

L’assurance détériorations immobilières est une garantie proposée en option ou en inclusion dans certains contrats d’assurance GLI. Également appelée garantie dégradations immobilières (parfois abrégée en DI par les professionnels de l’assurance), elle a pour but d’indemniser le propriétaire bailleur qui constate des dégradations lors de l’état des lieux de sortie. Toutefois, cette garantie fait souvent l’objet de confusion et d’erreur d’interprétation de la part des assurés. Voici quelques explications pour mieux comprendre cette garantie et son fonctionnement.

Qu’est-ce qui est assuré par la garantie détériorations immobilières ?

Comme son nom l’indique, cette garantie couvre les dommages causés par le locataire aux parties immobilières du logement qu’il loue. Par conséquent, dans le cas d’un logement loué meublé, la dégradation ou la perte d’éléments mobiliers ne peut en aucun cas faire l’objet d’une prise en charge au titre de cette garantie. 

Définition des parties immobilières

L’étendue des éléments pris en charge au titre des dégradations immobilières peut varier d’un contrat à l’autre, il est donc nécessaire de se référer aux conditions générales du contrat pour apprécier de manière précise ce qui est assuré et ce qui ne l’est pas. Toutefois, d’une manière générale, voici les éléments considérés comme de l’immobilier ou de l’immobilier par destination :

  • les murs, sols et plafonds,
  • les portes et fenêtres,
  • les éléments de salle de bains fixés (lavabo, baignoire, placard intégré…),
  • les éléments de cuisine fixés (meubles de cuisine intégrée, évier, plan de travail…).

Autres frais pris en charge

En plus des dégradations, cette garantie peut également, selon les contrats prendre en charge des frais annexes :

  • les frais de nettoyage après la sortie du locataire,
  • la perte de loyer liée au temps de remise en état du logement,
  • Frais d’état des lieux par un huissier.

Plafond de la garantie détériorations immobilières

La garantie dégradations fait en général l’objet d’un plafond de prise en charge distinct de la garantie loyers impayés. Ce plafond peut être exprimé en euros et/ou en nombre de mois de loyer. Le plafond de garantie varie en général entre 3000 et 10 000 euros

Cette garantie est soumise à un seuil de déclenchement, c’est-à-dire qu’elle ne peut être mobilisée que si les dégradations dépassent un certain montant, la plupart du temps, il s’agit du montant du dépôt de garantie légal. Ce montant constitue la franchise de la garantie. La plupart des assureurs déduisent toujours le montant du dépôt de garantie de l’indemnisation due même dans le cas où le bailleur n’aurait pas pris de dépôt de garantie.

Calcul de l'indemnisation

L’assurance détériorations immobilières est malheureusement souvent source de mécontentement de la part des assurés. En effet, cette garantie comporte souvent de nombreuses exclusions et limitations qui ont pour conséquences d’indemniser un montant nettement inférieur aux dégradations causées par le locataire.

En effet, au-delà de la déduction logique de la franchise prévue au contrat, l’indemnisation se fait vétusté déduite. En effet, la loi prévoit que le propriétaire ne peut mettre à la charge du locataire que les dégradations non dues à la vétusté. Cela veut dire que l’assureur tient compte de la vétusté normale des différents éléments. Pour cela, les conditions générales prévoient un taux de vétusté forfaitaire et souvent également taux de vétusté maximum. Ce taux peut être par exemple de 6% par an avec un taux retenu maximum de 50%. Concrètement, cela veut dire que si le locataire a sali les murs et que cela nécessite de les repeindre entièrement, le calcul de l’indemnité sera le suivant : 

Exemple :

Le locataire qui avait un loyer hors charges de 800 euros par mois part au bout de 4 ans, le logement avait été entièrement repeint à son arrivée. Le devis de l’artisan, validé par l’expert, fait état d’un montant de 4000 euros TTC. 

Calcul de l’indemnisation :

Déduction de la vétusté : 6% par an x 4 ans = 24% => indemnité théorique : 3040 euros.

Déduction du dépôt de garantie légal (que le bailleur l’ait pris ou non) : 3040 – 800 = 2240 euros.

La compagnie indemnisera donc à hauteur 2040 euros la facture globale du peintre de 4000 euros.

Si le contrat le prévoit, la compagnie indemnisera la perte de loyer pour les jours d’intervention de l’artisan. Attention, seul le temps d’intervention peut faire l’objet du calcul de la perte de loyer et non le temps d’attente de l’artisan. Si l’expert a validé 5 jours de travaux et que l’artisan réalise les travaux au bout d’un mois, seuls les 5 jours de perte de loyer seront indemnisés.

Absence des factures de réfection

Attention : si le propriétaire ne peut pas fournir les justificatifs de la dernière réfection ou si la date de la réfection ne peut pas être déterminée de manière certaine, la compagnie applique le taux de vétusté maximum prévu au contrat.

Mise en œuvre de la garantie

Pour que la compagnie d’assurances puisse prendre en charge un sinistre détériorations immobilières, le propriétaire assuré doit suivre une procédure prévue dans les conditions générales de son contrat. L’appréciation des dégradations se fera par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Il est donc obligatoire de pouvoir fournir des documents lors de la déclaration du sinistre, faute de quoi l’assuré se verra opposé une déchéance de garantie. Sous réserve d’obtenir l’accord préalable de l’assureur, si la situation le justifie, le bailleur pourra demander à la compagnie de mandater un huissier pour la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Ensuite, le bailleur doit adresser à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, un décompte des sommes qui lui sont réclamées avec la liste des dégradations retenues. Si au bout de 8 jours, le locataire n’a pas réglé les sommes dues, le propriétaire déclare le sinistre à son assurance qui va prendre le relais et missionner un expert pour valider le chiffrage des dégradations. En parallèle, la compagnie va mettre en œuvre une procédure de recouvrement des sommes dues à l’encontre du locataire indélicat.

Une fois, le chiffrage de l’expert réalisé, celui-ci remet son rapport à la compagnie d’assurances avec le montant global à indemniser au propriétaire en tenant compte de la vétusté et des exclusions éventuelles.

En cas de désaccord, le propriétaire peut adresser une réclamation au service indemnisation. S’il n’obtient pas satisfaction, il pourra se tourner vers le médiateur de l’assurance.

 

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.