Modèle d'offre d'achat immobilier : les mentions à prévoir

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Mis à jour le 11/04/2023

Vous avez visité un appartement ou une maison et, ça y est, vous le pressentez, ce bien immobilier est le bon. Budget, emplacement, superficie, espace extérieur… : le logement répond à vos critères et offre le potentiel pour être modelé à votre goût. Alors, c’est décidé, vous allez vous positionner. Comment ? En faisant une offre d’achat immobilier au vendeur. Que ce soit pour l’acquisition de votre résidence principale ou un investissement locatif, c’est la première étape de tout achat immobilier.

Comment bien estimer votre proposition d’achat pour une maison ou un appartement ? Que doit contenir un modèle d’offre d’achat immobilier ? À quoi vous engagez-vous ? Voici nos conseils pour rédiger une offre d’achat immobilier au juste prix et en toute sérénité.

Qu'est-ce qu'une offre d’achat immobilier ?

L’offre d’achat immobilier ou promesse d’achat est un acte juridique. Elle permet au futur acheteur d’exprimer au vendeur son souhait d’acheter son bien et les conditions auxquelles il est prêt à le faire.

Contrairement au compromis ou à la promesse de vente, la proposition d’achat n’est pas un document obligatoire de la procédure de vente immobilière. Mais en rédiger une est fortement recommandée.

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Réserver le logement à vendre

Dans certaines régions, la réactivité est la clé de l’achat immobilier. Sur un marché concurrentiel, le vendeur d’un bien a souvent le choix entre plusieurs acquéreurs potentiels. L’offre d’achat permet de convaincre le vendeur de vous réserver le logement.

Valider les conditions de la vente immobilière

L’offre d’achat immobilier permet de valider le cadre de la vente. Prix d’achat, modalités de financement, durée de la vente, clauses suspensives… : si le vendeur accepte votre proposition d’achat, il accepte l’ensemble des conditions de la vente.

Rédiger une offre détaillée clarifie les rapports entre l’acheteur et le vendeur et évite les éventuelles incompréhensions au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Quand faire l’offre d’achat immobilier ?

La loi n’impose pas la visite d’un bien immobilier avant achat. Vous pouvez faire une offre sans l’avoir visité, en vous basant sur les photos ou une visite virtuelle. En revanche, cela est fortement déconseillé, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif. Il est très difficile de se rendre compte de l’état d’un logement et de son environnement sur photos.

Quel est le délai pour transmettre l’offre d’achat immobilier au vendeur ?

La loi ne fixe pas de délai entre la visite d’une maison ou d’un appartement à vendre et la transmission d’une offre d’achat immobilier.

Il n’est pas rare de voir de potentiels acquéreurs rédiger leur proposition d’achat immédiatement, par peur de la concurrence. Si vous craignez de voir le bien vous échapper, réagissez rapidement pour prouver au vendeur votre motivation. Mais, si vous le pouvez, prenez le temps de la réflexion. « La nuit porte conseil ». Le principal risque de la précipitation est de surestimer la valeur du bien par rapport au marché et à son état. Et vous ne pourrez pas revenir en arrière.

Quels outils pour évaluer les prix d’achat immobilier ?

L’offre d’achat immobilier vous engage à acquérir le logement dans les conditions que vous avez précisées dans le document. Il est donc primordial de bien évaluer la valeur de l’appartement ou de la maison. Elle varie en fonction de plusieurs critères : le prix moyen au mètre carré observé par rapport à la localisation géographique, l’état du bien et les travaux à réaliser, les servitudes, les perspectives d’évolutions du quartier, les contraintes liées à la copropriété, etc.

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, vous pouvez comparer les petites annonces locales, réaliser des simulations en ligne et/ou vous renseigner auprès de la Chambre des Notaires. L’administration fiscale propose également l’outil en ligne Patrim. Accessible depuis votre espace personnel sur www.impots.gouv.fr, il permet de consulter les prix de vente des biens immobiliers correspondant à vos critères.

Modèle d'offre d'achat : quels sont les éléments à mentionner ?

L’offre d’achat immobilier doit mentionner l’essentiel : votre engagement d’acquérir le bien immobilier au prix d’achat indiqué. La proposition décrit le logement concerné, informe de la durée de validité de l’offre et précise les coordonnées du ou des potentiel(s) acheteur(s) ainsi que celles du vendeur ou de son intermédiaire. Ces quelques lignes peuvent suffire.

Néanmoins, il est recommandé de détailler l’offre d’achat et les conditions de la vente. La signature du document vaut en effet acceptation par les deux parties de tous les éléments inclus dans l’offre. Ce sont ces informations qui sont ensuite reprises pour la rédaction des clauses du compromis ou de la promesse de vente. L’acheteur doit donc être le plus transparent possible pour prévenir tout litige.

Voici les éléments que vous pouvez intégrer à l’offre d’achat immobilier :

  • La description du bien immobilier, son adresse, le nombre de pièces et sa superficie.
  • Le prix d’achat proposé, en précisant, le cas échéant, que vous faites une offre au prix : si vous proposez un prix inférieur, n’hésitez pas à argumenter (travaux à réaliser, construction prévue à proximité du bien,…)
  • Les conditions de votre financement : si vous achetez sur fonds propres, c’est un argument de poids. Si vous avez recours à un prêt immobilier, une simulation financière, une attestation de financement de votre banquier ou une lettre de confort de votre courtier rassurera le vendeur.
  • Une lettre de motivation : elle peut vous démarquer de vos concurrents, en jouant sur des critères psychologiques, comme la recherche d’une pièce supplémentaire pour l’arrivée d’un bébé, le besoin d’un logement de plain pied pour une personne âgée ou handicapée, un besoin de rapprochement géographique, etc. Observer le logement pendant la visite peut vous donner de précieux indices sur la psychologie du vendeur et les arguments qui peuvent le toucher.

Jusqu’où détailler la proposition d’achat ? Devez-vous préciser à cette phase toutes les clauses suspensives de votre offre d’achat ? C’est à vous de doser l’équilibre. Mais n’oubliez pas que la proposition d’achat doit rassurer le vendeur. En vous protégeant trop, vous risquez de l’inquiéter. C’est le rôle du compromis ou de la promesse de vente de détailler toutes les clauses suspensives. Suite à sa signature, vous aurez encore 10 jours pour réfléchir et vous rétracter sans justification.

À noter : une fois signée, l’offre d’achat ne peut plus être modifiée.

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Comment transmettre l’offre d’achat ?

L’offre d’achat doit être adressée au vendeur ou à son intermédiaire, le plus souvent une agence immobilière.

Pour avoir valeur légale, la proposition doit être rédigée sous forme écrite, lettre manuscrite ou document informatique. Vous pouvez la formuler oralement au vendeur mais dans ce cas, sa réponse ne l’engagera pas. Il aura le droit de revenir sur sa parole si un dossier plus solide lui est présenté.

La solution la plus rapide est de remettre l’offre en main propre au vendeur ou à l’agent immobilier. Si vous n’avez pas rassemblé toutes les pièces de votre dossier, vous pouvez les transmettre par mail dans un second temps.

Dans la mesure du possible, l’offre d’achat doit être signée par tous les futurs acquéreurs. Dans un couple, les deux signatures sont préconisées.

À quoi engage une offre d’achat immobilier ?

La durée de validité d’une offre d’achat immobilier n’est pas réglementée. Vous devez la préciser dans votre proposition. L’usage considère que le vendeur a entre 5 et 10 jours pour répondre. Sans retour de sa part, l’offre est considérée comme caduque et devra, le cas échéant, être renouvelée.

Le vendeur a trois possibilités : accepter votre offre d’achat, la refuser sans justification, ou faire une contre-offre. À vous de l’accepter ou de poursuivre la négociation.

La contre-signature de l’offre d’achat par le vendeur vaut engagement de sa part à vous vendre sa maison ou son appartement dans les conditions précisées dans le document. Il ne peut pas revenir sur sa décision.

Côté acquéreur, la loi ne dit rien mais la pratique est souple. Même si l’offre d’achat est un document légal, l’usage autorise le potentiel acheteur à se rétracter tant que le vendeur n’a pas répondu à sa proposition, et ce sans justification. Il est néanmoins déconseillé de multiplier les offres d’achat « à la légère » par respect des vendeurs et parce que, dans une zone géographique ciblée, le monde de l’immobilier est petit.

Votre offre d’achat immobilier a été acceptée ? Sachez que vous n’êtes pas encore pieds et poings liés à l’achat. Il vous reste encore un peu de temps pour la réflexion. Vous allez passer à la seconde étape : la signature du compromis ou de la promesse de vente. Vous aurez alors encore 10 jours pour réfléchir et, le cas échéant, vous rétracter ou poursuivre la procédure pour réaliser l’investissement immobilier de vos rêves !

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Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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