La vente d’un bien en SCI exige le respect d’une procédure rigoureuse, garantissant la valeur juridique de la transaction. Si certaines étapes sont similaires à toute vente immobilière classique, d’autres sont spécifiques à la SCI.
1ère étape : vérifier que les statuts de la SCI autorisent la vente
Avant d’envisager la vente d’un bien immobilier géré par une SCI, les associés doivent s’assurer que cette opération est conforme à l’objet social défini dans les statuts. En effet, la Cour de cassation a rejeté en 2010 une vente au motif que la cession du bien n’était pas expressément prévue dans l’objet social.
Si la clause autorisant la vente est absente, les associés doivent procéder à une modification préalable des statuts.
2ème étape : voter la vente du bien en SCI en assemblée générale
La cession d’un bien immobilier en SCI doit respecter la procédure définie par les statuts de la société. Toute vente réalisée en dehors des règles statutaires peut être frappée de nullité, voire exposer le gérant à des poursuites pour faute de gestion.
Dans de rares cas, les statuts sont très souples et autorisent le gérant à vendre le bien sans consultation préalable de ses associés. La transaction est alors présentée lors de l’approbation des comptes à la clôture de l’exercice social.
Mais en règle générale, la décision de vendre un bien en SCI doit être soumise au vote des associés, réunis en assemblée générale ordinaire (AGO) ou en assemblée générale extraordinaire (AGE). Les statuts définissent le quorum et le nombre de voix nécessaires pour décider de la cession (unanimité, majorité…) Si les statuts sont muets en la matière, le vote unanime est requis par défaut.
La décision de vendre le bien est officialisée dans le procès-verbal, signé par l’ensemble des associés.
3ème étape : proposer la vente au locataire
Si le bien mis en vente est occupé par un locataire, ce dernier bénéficie d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le bien. Si le locataire décline l’offre, la SCI peut proposer le bien à un tiers. Si elle décide de revoir le prix à la baisse en cours de vente, elle doit en informer le locataire qui a le droit de se positionner sur la nouvelle offre.
La SCI doit notifier au locataire le congé pour vente par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six mois avant l’expiration du bail.
Le locataire a trois possibilités : acheter le bien, quitter le logement ou poursuivre la location. Le bail est alors transmis au nouveau propriétaire, dans le respect des conditions initiales du contrat.
4ème étape : signer le compromis de vente
La signature du compromis de vente est une étape clé dans toutes les transactions immobilières. Ce document scelle l’accord de l’acheteur et du vendeur (en l’occurrence le représentant légal de la SCI). Le plus souvent, il est assorti de conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.
Si le vendeur n’a pas le droit de revenir sur son engagement, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, en application de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le compromis de vente s’accompagne d’annexes obligatoires à préparer en anticipation : dossier de diagnostic technique (DDT), documents de copropriété…
5ème étape : conclure la vente
La vente du bien en SCI est définitivement actée par la signature de l’acte de vente par le représentant légal de la société et l’acheteur. Effectuée devant notaire, cette formalité marque le transfert officiel de propriété.
La décision de vendre un bien immobilier détenu par une société civile immobilière appartient aux associés. Elle n’a pas à être justifiée.
Le produit de la vente d’un bien en SCI est déposé sur le compte bancaire de la société. Avant de le répartir entre les associés, la société doit apurer son passif, c’est-à-dire solder son prêt immobilier, régler ses éventuelles dettes et anticiper les impôts locaux restant dus.
