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Quelle assurance habitation pour un sufruitier et un nu-propriétaire ?

Vous venez de devenir usufruitier ou nu-propriétaire d’un logement ? Cette situation est courante en France, notamment dans le cadre d’une succession. Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ? En matière d’assurance habitation, qui est responsable ? Quelle assurance habitation souscrire ?

Mis à jour le 29/01/2025

Sommaire

Usufruit : définition

Usufruit et nue propriétéLe droit de propriété d’un bien immobilier est partagé entre l’usufruit et la nue-propriété. Dans le cadre du démembrement de la propriété d’un logement, l’usufruitier et le nu-propriétaire disposent chacun de droits et d’obligations distinctes.

Les droits et obligations liés à l’usufruit

L’usufruitier dispose du droit de jouissance et d’usage du logement, sans en être propriétaire.

L’usufruit est encadré par les articles 578 à 624 du Code civil. L’usufruitier peut décider d’habiter le logement. Il peut aussi le « donner à bail à un autre », c’est-à-dire le louer et percevoir les revenus. Il doit prendre en charge les travaux d’entretien du bien ainsi que les réparations locatives. Il a aussi le droit de mettre en vente son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire.

À noter : l’usufruitier doit s’acquitter de toutes les taxes liées au bien immobilier, dont la taxe foncière, les charges de copropriété ou l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les droits et obligations liés à la nue-propriété

Le nu-propriétaire est la personne propriétaire du bien immobilier. Sa particularité ? Il n’a pas le droit de reprendre le logement à l’usufruitier pour l’habiter ou le louer. Il peut en revanche le mettre en vente, avec l’accord de l’usufruitier. Le nouveau nu-propriétaire ne deviendra pleinement propriétaire qu’à l’extinction de l’usufruit.

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Quand peut-on devenir usufruitier ou nu-propriétaire ?

La situation d’usufruit et de nue-propriété se rencontre couramment dans le cadre d’une succession. Suite à un décès, le conjoint survivant devient usufruitier d’une partie de son logement dont l’héritage est transmis aux enfants nus-propriétaires.

On peut aussi devenir usufruitier d’un bien immobilier hérité par ses enfants de moins de 16 ans, ou bénéficier d’un usufruit ou d’une nue-propriété dans le cadre d’une décision de justice, d’une donation ou d’un contrat de vente.

 

Quelle assurance habitation pour l’usufruitier ?

Assurance habitation usufruitierComme tout locataire occupant d’un logement, l’usufruitier a l’obligation de souscrire une assurance habitation pour les risques locatifs, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.

Quelles garanties d’assurance habitation pour l’usufruitier ?

L’assurance habitation doit a minima inclure les garanties « responsabilité civile« , « dégât des eaux » et « incendie et explosion ».

Il reste recommandé de choisir une assurance multirisque habitation plus complète, notamment si l’usufruitier possède des biens de valeur ou des équipements spécifiques (bijoux, tableaux, piscine, véranda…). Il peut aussi souscrire des options complémentaires comme la garantie dommages électriques, la garantie bris de glace, vol et vandalisme ou le rééquipement à neuf.

Bon à savoir : le nu-propriétaire peut choisir de souscrire lui-même l’assurance habitation pour le compte de son usufruitier et de prendre en charge le prix de l’assurance.

Qui souscrit l’assurance habitation en cas de location du logement ?

Si l’usufruitier décide de mettre en location le logement, il est considéré comme usufruitier-bailleur. L’obligation de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs est alors transférée au locataire.

Le nu-propriétaire doit-il souscrire une assurance habitation ?

Le logement étant assuré par l’usufruitier, le nu-propriétaire doit-il souscrire une assurance habitation complémentaire ?

L’assurance PNO de propriétaire non-occupant est-elle obligatoire ?

Le nu-propriétaire d’un logement peut être tenté de ne pas souscrire d’assurance habitation complémentaire pour réaliser des économies financières. Ce choix est possible pour le nu-propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier.

En revanche, depuis la loi ALUR de 2014, le nu-propriétaire d’un logement situé en copropriété a l’obligation de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO).

Pourquoi souscrire une assurance PNO de propriétaire non-occupant ?

Quel que soit le type de propriété – maison individuelle ou appartement en copropriété -, il est conseillé au nu-propriétaire de vérifier les conditions de garantie de l’assurance habitation souscrite par l’usufruitier.

La souscription d’une assurance de propriétaire non-occupant garantit sa protection et sa sérénité en toutes circonstances. L’assurance PNO permet de :

  • Pallier les éventuelles insuffisances de l’assurance habitation souscrite par l’usufruitier.
  • Couvrir le nu-propriétaire dans le cas où les dégâts n’engagent pas la responsabilité du locataire ou si le bien demeure inoccupé.
  • Indemniser le nu-propriétaire en cas de dommages causés à l’usufruitier ou à des tiers en raison d’un défaut ou de la vétusté du logement.

Bon à savoir : le prix de l’assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO) est déductible de l’impôt sur le revenu dans le cadre du régime d’imposition au réel.

Le démembrement de la propriété d’un bien immobilier, divisée entre usufruit et nue-propriété, a des conséquences sur l’assurance habitation. L’usufruitier a l’obligation de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs. Le nu-propriétaire peut compléter sa protection par une assurance PNO de propriétaire non-occupant (obligatoire en copropriété).

Des comparateurs en ligne vous aident à trouver la solution d’assurance habitation la plus adaptée à votre profil, en fonction de votre situation, de vos besoins, du prix et des garanties souscrites.

Julien Biscarat-Aymes
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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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