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Vous êtes propriétaire bailleur et le couple de locataires qui occupait votre logement se sépare ? Ou vous louez un logement avec votre partenaire et vous vous séparez ? Que devient le bail de location ? Peut-il être transféré uniquement à l’un des locataires ? Est-ce que la séparation libère des obligations de paiement du loyer et des charges locatives ? Les réponses à ses questions diffèrent en fonction du statut juridique du couple et des clauses intégrées au contrat de location.
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Mariage, PACS ou union libre : en cas de séparation d’un couple de locataires, le statut juridique est le critère numéro un qui autorise, ou non, le transfert du bail de location à l’un des partenaires. Dans certaines situations, une deuxième condition s’ajoute : la cotitularité du contrat de location.
Si les locataires sont mariés, la situation est simple. Mariage rime avec solidarité.
Même si le bail n’a pas été signé par les deux époux, ils sont considérés comme cotitulaires du contrat de location. C’est inscrit dans l’article 1751 du Code civil qui stipule que « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. »
Une fois le divorce prononcé, le bail de location est automatiquement transféré au conjoint qui reste dans les lieux.
Dans le cas de partenaires de PACS, le transfert du bail dépend de la reconnaissance de cotitularité du contrat. Trois cas se distinguent :
En concubinage, ce sont les signatures et les clauses mentionnées au contrat de location qui comptent :
Aucune démarche n’est nécessaire pour transférer le bail si les conditions expliquées plus haut sont réunies. Si l’un des deux conjoints cotitulaires du contrat de location souhaite rester dans le logement, le bail de location lui est automatiquement transféré à l’issue de la procédure de divorce ou de dissolution de PACS. Un avenant au bail tenant compte de la nouvelle situation est conseillé mais pas obligatoire.
Le départ d’un des locataires peut inquiéter le propriétaire. Les revenus du locataire restant peuvent en effet ne plus respecter les critères de solvabilité fixés lors de la signature du bail. Cependant, le bailleur ne peut pas s’opposer au transfert du bail.
Une séparation et une baisse de revenus ne constituent pas des motifs de résiliation de bail avant échéance. Le propriétaire ne peut résilier le bail que pour trois raisons : vendre son bien immobilier, reprendre son logement ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles du voisinage, travaux sans autorisation…)
La séparation et le départ du logement ne libèrent pas des obligations locatives. Les couples mariés ou pacsés restent solidaires des dettes du ménage jusqu’à la prononciation du divorce ou la dissolution du contrat de PACS. Les concubins cotitulaires d’un bail de location avec clause de solidarité restent solidaires du paiement des loyers et des charges dans les conditions prévues au contrat de location. Concrètement, cela signifie que, si le locataire restant dans les lieux est en défaut de paiement, le bailleur peut réclamer les mensualités au cotitulaire du bail ayant quitté le logement.
La désolidarisation est possible en adressant une lettre de transfert de bail au bailleur du départ du logement par courrier recommandé avec accusé de réception. À l’issue du préavis applicable, le locataire partant restera solidaire du paiement du loyer pendant 6 mois, sauf s’il est remplacé au bail avant.
Quand on s’installe en couple, penser à la séparation n’est pas une évidence. Pourtant, en fonction du statut juridique de l’union, le transfert du bail n’est pas automatique et un locataire peut se retrouver en difficultés de logement. Pour se protéger, les locataires doivent être reconnus cotitulaires du bail, soit par mariage, soit grâce par signature du contrat de location, soit par avenant. Cela protège également le locataire en cas de décès de son partenaire.
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