Location et séparation : conséquences sur la bail de location

Julien Biscarat-Aymes
18/08/2023
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Vous êtes propriétaire bailleur et le couple de locataires qui occupait votre logement se sépare ? Ou vous louez un logement avec votre partenaire et vous vous séparez ? Que devient le bail de location ? Peut-il être transféré uniquement à l’un des locataires ? Est-ce que la séparation libère des obligations de paiement du loyer et des charges locatives ? Les réponses à ses questions diffèrent en fonction du statut juridique du couple et des clauses intégrées au contrat de location.

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Transfert du bail de location suite à une séparation : est-ce possible ?

Mariage, PACS ou union libre : en cas de séparation d’un couple de locataires, le statut juridique est le critère numéro un qui autorise, ou non, le transfert du bail de location à l’un des partenaires. Dans certaines situations, une deuxième condition s’ajoute : la cotitularité du contrat de location.

Locataires mariés : cotitulaires de droit avec transfert automatique du bail

Si les locataires sont mariés, la situation est simple. Mariage rime avec solidarité.

Même si le bail n’a pas été signé par les deux époux, ils sont considérés comme cotitulaires du contrat de location. C’est inscrit dans l’article 1751 du Code civil qui stipule que « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. »

Une fois le divorce prononcé, le bail de location est automatiquement transféré au conjoint qui reste dans les lieux.

Locataires pacsés : trois situations possibles

Dans le cas de partenaires de PACS, le transfert du bail dépend de la reconnaissance de cotitularité du contrat. Trois cas se distinguent :

Le bail a été signé par un seul partenaire et porte uniquement son nom ? Celui-ci est considéré comme l’unique titulaire du bail. Son concubin n’a aucun droit à la location. Considéré comme hébergé, il doit quitter le logement si le contrat de location est résilié par son titulaire. Il peut bénéficier du transfert du bail à une seule condition : réussir à prouver qu’il partageait la vie de son partenaire depuis plus d’un an.
Le bail a été signé par un seul partenaire mais la cotitularité du contrat a été demandée et acceptée par le bailleur ? En cas de congé donné par le locataire signataire du contrat, le bail peut être transféré à son partenaire, sans avenant.
Le bail a été signé par les deux partenaires ? Ils sont automatiquement cotitulaires du bail. En cas de séparation, le bail peut être transféré au locataire qui souhaite continuer à occuper le logement.

Locataires en union libre : l’application des règles de la colocation

En concubinage, ce sont les signatures et les clauses mentionnées au contrat de location qui comptent :

Le bail a été signé par un seul des locataires et porte uniquement son nom ? C’est la même situation que pour un couple pacsé dont le bail ne porte qu’une signature. Le concubin considéré comme hébergé n’a aucun droit au transfert de bail, sauf s’il peut apporter des preuves de vie commune depuis plus d’un an.
Le bail porte les signatures des deux concubins ? Les règles de la colocation s’appliquent. Si l’un des concubins donne congé, il reste solidaire du paiement des loyers et des charges locatives en application de la clause de solidarité (si elle est prévue au bail). Cette solidarité financière peut durer jusqu’à six mois après la fin du préavis. Elle prend fin dès lors qu’un nouveau locataire le remplace.

Comment transférer le bail de location ?

Un transfert automatique

Aucune démarche n’est nécessaire pour transférer le bail si les conditions expliquées plus haut sont réunies. Si l’un des deux conjoints cotitulaires du contrat de location souhaite rester dans le logement, le bail de location lui est automatiquement transféré à l’issue de la procédure de divorce ou de dissolution de PACS. Un avenant au bail tenant compte de la nouvelle situation est conseillé mais pas obligatoire.

Le propriétaire peut-il s’opposer au transfert du bail de location ?

Le départ d’un des locataires peut inquiéter le propriétaire. Les revenus du locataire restant peuvent en effet ne plus respecter les critères de solvabilité fixés lors de la signature du bail. Cependant, le bailleur ne peut pas s’opposer au transfert du bail.

Une séparation et une baisse de revenus ne constituent pas des motifs de résiliation de bail avant échéance. Le propriétaire ne peut résilier le bail que pour trois raisons : vendre son bien immobilier, reprendre son logement ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles du voisinage, travaux sans autorisation…)

Qui paie le loyer après une séparation ?

La séparation et le départ du logement ne libèrent pas des obligations locatives. Les couples mariés ou pacsés restent solidaires des dettes du ménage jusqu’à la prononciation du divorce ou la dissolution du contrat de PACS. Les concubins cotitulaires d’un bail de location avec clause de solidarité restent solidaires du paiement des loyers et des charges dans les conditions prévues au contrat de location. Concrètement, cela signifie que, si le locataire restant dans les lieux est en défaut de paiement, le bailleur peut réclamer les mensualités au cotitulaire du bail ayant quitté le logement.

La désolidarisation est possible en adressant une lettre de transfert de bail au bailleur du départ du logement par courrier recommandé avec accusé de réception. À l’issue du préavis applicable, le locataire partant restera solidaire du paiement du loyer pendant 6 mois, sauf s’il est remplacé au bail avant.

Quand on s’installe en couple, penser à la séparation n’est pas une évidence. Pourtant, en fonction du statut juridique de l’union, le transfert du bail n’est pas automatique et un locataire peut se retrouver en difficultés de logement. Pour se protéger, les locataires doivent être reconnus cotitulaires du bail, soit par mariage, soit grâce par signature du contrat de location, soit par avenant. Cela protège également le locataire en cas de décès de son partenaire.

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