L’investissement locatif est l’unique placement pouvant être financé par un crédit. Ce placement présente des avantages importants si l’emprunteur effectue le bon choix par rapport à sa situation et aux possibilités proposées par l’établissement de crédit. Le prêt hypothécaire figure parmi les crédits qui permettent de financer un investissement locatif.
Principe du financement locatif par prêt hypothécaire
L’achat d’un investissement locatif peut être financé par le prêt hypothécaire. L’hypothèque se porte alors sur un autre bien immobilier appartenant à l’emprunteur. L’établissement de crédit sera plutôt favorable à l’octroi du prêt en raison de la garantie apportée par l’hypothèque.
A l’instar des crédits classiques, le prêteur tiendra compte du taux d’endettement de l’emprunteur afin d’évaluer la capacité de ce dernier à rembourser l’effort financier nécessaire. Car le montant des remboursements du prêt n’est pas forcément recouvert par le montant des revenus locatifs issus de l’investissement.
Les prêts servant à financer les investissements locatifs sont généralement associés à une assurance décès-invalidité de l’emprunteur. Le remboursement du prêt est alors pris en charge par l’assurance en cas d’incidents. Le logement restera néanmoins en possession de l’emprunteur et les loyers continueront à être perçus.
Avantages du prêt hypothécaire pour un investissement locatif
Le prêt hypothécaire a l’avantage de permettre à l’emprunteur de disposer de son bien et de réaliser un investissement locatif à la fois. De cette opération peut également découler un surplus de trésorerie qui permettra de financer d’autres projets (travaux, donation etc.). Ce surplus survient notamment lorsque la rentabilité brute de l’investissement est supérieure au taux d’intérêt du prêt. Ce taux est d’autant plus attrayant dans le cas d’un prêt hypothécaire compte tenu de la garantie procurée par l’hypothèque.
Le financement d’un investissement locatif par un prêt permet en outre d’optimiser votre fiscalité. Cela s’explique de par le fait que vos revenus locatifs seront diminués des intérêts de votre emprunt. Cela entraîne une réduction de votre base imposable et par conséquent une diminution du montant de vos impôts.
Un simulateur de prêt hypothécaire vous éclairera davantage sur le financement de votre futur investissement locatif.
Exemple de financement d’un investissement locatif par prêt hypothécaire
Considérons que Monsieur M. dispose d’une maison d’une valeur de 750 000 euros. Et qu’il reste un montant de 100 000 euros de prêt en cours sur une durée de 10 ans sur ce bien. Monsieur M. souhaite effectuer un investissement locatif d’un montant de 250 000 euros.
La société de crédit pourra proposer un prêt hypothécaire d’un montant de 360 000 euros sur une durée de 20 ans à Monsieur M. Ce montant se compose de la manière suivante : 100 000 euros seront affectés au remboursement du prêt en cours, 250 000 euros permettra d’acquérir l’investissement locatif, et les 10 000 euros restants enveloppera les divers frais relatifs à l’opération d’achat.
L’effort financier à réaliser par l’emprunteur sera moindre compte tenu de la différence entre la durée du prêt hypothécaire et du prêt en cours d’une part (10 ans); et de l’importance des revenus locatifs perçus grâce à l’investissement locatif d’autre part.
Bravo pour votre article passionnant sur les bases du revenu locatif combiné aux hypothèques, effectivement c’est un bon moyen de réduire les coûts à moindre frais : il suffit de louer une partie du bien pour financer l’autre.
Je recommande également de bien négocier, voire de renégocier vos taux d’intérêts avec votre banque dès que vous le pouvez.