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Lorsque l’on acquiert un patrimoine immobilier, on se pose la question de créer ou non une SCI. Qu’est-ce qu’une SCI ? Ses avantages et inconvénients ? Quelles sont les règles de constitution d’une SCI ? Maître Stéphanie Appietto, Notaire à Viviers en Ardèche, répond à nos questions.

Chère Maître, pour commencer pouvez-vous nous dire rapidement ce qu’est une SCI ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière. Son but est d’acquérir et de gérer un parc immobilier à plusieurs. Le nombre minimum d’associés est de 2, il peut s’agir de personnes physiques ou de personnes morales, il n’y a pas de condition de nationalité comme dans certaines sociétés. La SCI ne peut pas avoir de but commercial, à l’exception des SCCV qui sont une forme particulière de SCI utilisée par les promoteurs immobiliers.
Il n’y a pas de capital minimum pour constituer une SCI, les apports peuvent être faits en numéraire, c’est à dire en “argent” ou en nature par l’apport d’un bien immobilier par exemple.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

La SCI est une solution très intéressante lorsque l’on cherche à éviter les désagréments de l’indivision. En effet, contrairement à la détention de biens immobiliers détenus en indivision, la gestion de biens détenus par l’intermédiaire d’une SCI va être régie par les statuts. Cela permet de désigner un gérant qui pourra agir seul, pour la gestion courante dans les limites des pouvoirs qui lui sont attribués statutairement par les associés. Les décisions importantes seront généralement prises par les associés selon des règles de majorité prévues dans les statuts.
La SCI peut également s’avérer un formidable outil de transmission patrimoniale. En effet, il est plus simple d’établir la part de chacun en transmettant des parts de SCI qu’en transmettant des biens ou des « morceaux de biens ». De plus si la SCI est endettée, la valeur à transmettre sera moindre. La valeur de la part sera calculée en déduisant la valeur du passif de celle de l’actif, ce qui ne serait pas le cas pour des biens détenus en direct.
La SCI permet aussi d’opter pour l’impôt sur les sociétés plutôt que l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Cette option peut s’avérer intéressante dans certaines situations. Attention, ce choix doit être fait après mûre réflexion car il est irréversible.

A contrario, quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Une SCI est une société, elle implique la réalisation d’un certain nombre de formalités (création et enregistrement de statuts, passage d’une annonce légale) et génère des coûts (quelques centaines d’euros).
Une SCI demande aussi la tenue d’une comptabilité et également d’une assemblée générale annuelle.
Une SCI ne pouvant pas avoir de but commercial, cela implique qu’il n’est pas possible de louer en meublé des biens détenus par une SCI, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale.

Est-il obligatoire dans certains cas de faire appel à un professionnel pour rédiger les statuts d’une SCI ?

Le recours à un notaire est obligatoire lorsqu’il y a des apports immobiliers, c’est-à-dire lorsqu’un associé apporte un bien immobilier à la société et qu’il reçoit des parts sociales en contrepartie.
En l’absence d’apport immobilier, cela n’est pas obligatoire mais il reste néanmoins recommandé de faire appel à son notaire ou à un professionnel du droit pour éviter tout écueil dans la rédaction des statuts qui peut s’avérer délicate. Rappelons que les statuts fixent les règles de vie et de gestion de la SCI. Une mauvaise rédaction pourrait avoir des conséquences dommageables tant d’un point de vue patrimonial que fiscal.

Combien coûte la rédaction des statuts d’une SCI par un notaire ?

Le coût dépend du montant des apports. Le tarif est réglementé en cas d’apport immobilier et libre en cas d’apport numéraire.

Avez-vous un modèle de statuts de SCI que nous pourrions proposer en téléchargement ?

Je n’aurai pas de statuts type à vous proposer car il n’y a pas de situation type. Il est vraiment important d’adapter la rédaction des statuts à la situation des associés : quel est le lien entre les associés ? quels sont les objectifs poursuivis ?

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