Louer un bien à un membre de sa famille : les règles

Fixer un loyer est obligatoire. Son montant doit être précisé dans le bail. Mais comment déterminer son montant quand on loue à un membre de sa famille ?

Peut-on fixer un loyer inférieur au marché ?

Dans une location à un membre de sa famille, proposer un « prix d’ami » est tentant. Cette pratique est cependant risquée. Un loyer inférieur au prix du marché immobilier peut attirer l’attention de l’administration fiscale. Si elle suspecte une fraude pour réduire l’impôt sur les revenus fonciers, elle peut procéder à un redressement fiscal.

En effet, si le loyer est bas, le propriétaire dégage de faibles revenus locatifs. Mais ses charges déductibles (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion,…) restent aussi élevées que s’il percevait des revenus locatifs conformes au marché. Le propriétaire peut alors créer un déficit foncier plus avantageux que s’il louait à une personne inconnue. Un loyer « anormalement bas » par rapport à la zone géographique est donc considéré illégal par le fisc. Celui-ci peut aussi requalifier la location en donation déguisée, exiger des droits de donation et réévaluer les impôts.

La bonne pratique ? L’administration fiscale tolère un loyer légèrement inférieur au prix du marché, dans une limite raisonnable de 10 à 20 %.

Peut-on fixer un loyer gratuit à un membre de sa famille ?

Un bailleur a le droit de louer gratuitement son logement, à condition de le préciser dans le bail de location.

Cependant, l’article 15 du Code général des impôts considère alors que le propriétaire conserve la jouissance du logement. Sans revenus fonciers, il ne peut pas déduire ses charges de ses impôts.

La location à titre gratuit peut créer des jalousies dans une fratrie. Il peut être considéré comme une donation, si elle n’est pas associée à des contreparties et/ou si le locataire perçoit des revenus professionnels.