Dans le cadre de la vente d’un logement loué avec un locataire en place, la règle est simple : le nouveau propriétaire hérite du bail de location, qu’il est tenu d’appliquer dans le respect des conditions initiales. Le contrat et ses annexes sont remis au nouveau propriétaire lors de la signature de l’acte de vente (état des lieux d’entrée, diagnostics techniques).
Le changement de propriétaire modifie-t-il la durée du bail en cours ?
La durée initiale du bail de location ainsi que ses conditions de renouvellement demeurent inchangées.
Sous certaines conditions, le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire pour revendre le logement ou y établir sa résidence principale.
Cette possibilité est néanmoins soumise à des règles précises. Les motifs de congé et les délais de préavis sont strictement encadrés par la loi. La procédure diffère selon le motif du congé (mise en vente ou reprise du logement). De plus, un délai de carence peut s’appliquer en fonction de la durée séparant la date d’achat du logement et la date d’échéance du bail en cours.
Bon à savoir : Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée en raison de leur âge et de leurs revenus.
Le nouveau propriétaire peut-il modifier le montant du loyer ?
Suite à son achat, le nouveau propriétaire ne peut pas modifier le loyer et les charges locatives. Leur montant reste identique à celui fixé dans le bail de location. Il peut être revalorisé dans les conditions prévues par le contrat et la clause d’indexation des loyers.
La date de règlement du loyer reste aussi inchangée, sauf accord commun entre le bailleur et son locataire.
Que devient le dépôt de garantie après un changement de propriétaire ?
Le locataire n’a pas à se soucier du devenir de son dépôt de garantie lors d’un changement de propriétaire. La somme qu’il a versée à l’ancien bailleur lors de la signature du contrat de location est transférée à l’acquéreur au moment de la vente.
Il revient au nouveau propriétaire de penser à récupérer le dépôt de garantie auprès du vendeur afin de pouvoir le restituer au locataire en cas de congé. Le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai de deux mois après la remise des clés, déduction faite des sommes éventuelles dues au titre des réparations locatives. L’état des lieux d’entrée initial fait foi. Aucun nouvel état des lieux n’est effectué lors du changement de bailleur.
Le changement de propriétaire a-t-il un impact sur la caution ?
Le changement de propriétaire n’a aucune incidence sur l’acte de cautionnement.
Les engagements pris par le garant continuent de s’appliquer avec le nouveau bailleur. Aucune nouvelle formalité n’est nécessaire.
L’acte de caution est remis au nouveau propriétaire avec le bail de location, afin d’assurer la continuité des garanties.
Que deviennent les litiges en cours entre le locataire et l’ancien propriétaire ?
Le nouveau propriétaire n’hérite pas des litiges opposant l’ancien bailleur et le locataire. En cas d’impayés de loyers antérieurs à la vente, les sommes restent dues à l’ancien propriétaire.
Le nouveau propriétaire ne peut pas tenir compte de ces éventuels litiges dans ses relations avec le locataire. Par exemple, il ne peut pas résilier le bail pour impayés de loyers ou nuisances survenus avant son achat.
En cas de changement de propriétaire, le transfert du bail de location ne bouleverse pas l’équilibre du contrat de location. Ses conditions restent inchangées. Seules des obligations d’information s’imposent au nouveau bailleur afin d’assurer la continuité de la relation locative. En pratique, cette transition a peu d’impacts concrets. Le cadre légal protège efficacement le locataire qui conserve l’ensemble de ses droits, sans démarche particulière de sa part.
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