Punaises de lit : locataire ou propriétaire, qui paie ?

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Trois petites piqûres alignées sur votre peau ? Des petits points noirs sur votre matelas ? Ce sont les signes de la présence de punaises de lit. Selon l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail (Anses), 11 % des foyers ont été infestés entre 2017 et 2022 en France. Vous voici concerné à votre tour. Nulle raison de paniquer. Si les piqûres des punaises de lit provoquent des démangeaisons, voire de l’urticaire allergique, ces petits insectes ne transmettent pas de maladie. Mais vous devez agir vite pour lutter contre leur invasion. Une seule punaise femelle pond de 5 à 15 œufs par jour ! Mais qui, du propriétaire ou du locataire, doit payer le traitement et la désinsectisation ? La réponse dépend de l’origine des punaises de lit.

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Mis à jour le 11/03/2024

Punaises de lit : la responsabilité théorique du propriétaire

Tout propriétaire-bailleur, public ou privé, a l’obligation de louer à son locataire un logement décent.

Depuis la loi ELAN de 2018 et son article 142, l’absence d’animaux nuisibles et parasites est un critère permettant de qualifier un logement de décent. Cette clarification est retranscrite dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 encadrant les rapports entre propriétaires et locataires. Modifié, le texte précise que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

La présence de punaises de lit dans un logement remet en cause son caractère décent. Le propriétaire doit intervenir pour remettre sa location en conformité avec la loi. En théorie, c’est donc le bailleur qui doit contacter un professionnel agréé et payer les frais d’éradication de ces insectes nuisibles. Si pour des raisons pratiques, il délègue la désinsectisation à son locataire, il doit financer les coûts de détection et de traitement des punaises de lit.

Punaises de lit : dans quels cas, les locataires sont-ils responsables ?

Dans la réalité, la responsabilité est plus complexe à déterminer. Elle dépend de l’origine des punaises de lit. Le propriétaire a le droit de reporter sur son locataire la prise en charge des frais d’éradication des punaises de lit s’il prouve que celui-ci est responsable de l’infestation du logement. Les jurisprudences lèvent peu à peu le flou juridique qui règne sur cette question.

Pendant les premiers mois du bail

Jusqu’à deux ans après l’emménagement du locataire, prouver l’origine des punaises de lit est difficile. Ces insectes ont en effet une durée de vie allant jusqu’à deux ans. Les punaises de lit observées après plusieurs mois de location peuvent soit avoir été transportées dans les vêtements et bagages du locataire, soit être présentes dans le logement avant son entrée dans les lieux.

Pendant les premiers mois du bail, c’est donc le plus souvent le propriétaire qui est reconnu responsable de la présence des punaises de lit. Il a alors l’obligation de prendre en charge les frais de traitement, sauf :

S’il peut prouver qu’il a financé une intervention de désinfection avant l’emménagement de son locataire.
Si l’état des lieux entrée des lieux signé par le locataire et le propriétaire et annexé au bail précise clairement l’absence de punaises de lit et de risque d’infestation.

Dans ces deux cas, la responsabilité du locataire peut être démontrée et le bailleur a le droit de lui imputer les frais d’extermination des punaises de lit.

Après deux ans de bail

Les jurisprudences ont tendance à pencher en faveur de la responsabilité du locataire quand les punaises de lit apparaissent après deux ans de bail. C’est alors à lui de supporter les frais de désinfection, sauf s’il arrive à prouver qu’il n’est pas à l’origine des punaises de lit.

Une jurisprudence de 2023 stipule « Que dès lors, à défaut de démontrer que ces nuisibles étaient présents lors de sa prise de possession des lieux, leur éradication pèse sur Madame [T] (…) sauf à démontrer qu’elle serait due à l’état du bâti. »

Pour se dégager de toute responsabilité, le locataire doit démontrer que l’arrivée des punaises de lit n’est pas de son fait. C’est le cas par exemple :

Si l’immeuble entier est infesté : c’est alors le syndic de copropriété qui prend en charge la désinfection totale de l’immeuble.
Si les punaises de lit émanent d’un appartement voisin.

Bon à savoir : si le bailleur constate la présence de punaises de lit peu après le congé de son locataire, il peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie pour payer le traitement du logement avant une remise en location.

Que faire si vous constatez des punaises de lit ?

Le premier réflexe du locataire doit être de prévenir son propriétaire de l’existence de punaises de lit dans le logement. La prise en charge des frais d’intervention par le locataire ou le bailleur dépendra de l’origine des punaises de lit.

Prévenir le propriétaire

Dès lors qu’il constate la présence de punaises de lit dans son logement, le locataire doit prévenir son propriétaire. Il est recommandé d’effectuer cette démarche par écrit pour conserver une trace des échanges.

Payer la désinsectisation

Le locataire peut demander la prise en charge des frais de traitement des punaises de lit par son propriétaire, pour cause de logement non conforme.

Le propriétaire peut soit accepter la demande, soit la refuser s’il peut prouver que le locataire est à l’origine de l’infestation du logement par les punaises de lit.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). En dernier recours, c’est le tribunal judiciaire qui déterminera les responsabilités entre le propriétaire-bailleur et le locataire.

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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