SCI et LMNP : peut-on cumuler les deux statuts ?

Cumuler SCI et LMNP peut sembler paradoxal. Pourtant, ce montage peut s’avérer judicieux. Il permet de combiner les atouts de la SCI et du statut de LMNP. Certaines limites s’imposent néanmoins. Dans certaines situations, il sera préférable d’opter pour une autre forme de société.

Bénéficier des avantages du statut de la SCI

Choisir le statut juridique de SCI offre plusieurs avantages :

• Simplifier la gestion collective d’un bien immobilier, en évitant les contraintes de l’indivision, tout en encadrant le fonctionnement et les décisions dans des statuts
• Faciliter la transmission progressive du patrimoine familial, en réduisant les droits de succession
• Bénéficier d’avantages fiscaux lors de la vente du bien, avec l’application du régime fiscal de la plus-value immobilière des particuliers (abattements progressifs, possibilités d’exonération, prise en compte des dépenses de travaux…)
• Limiter la responsabilité des associés à la hauteur de leur apport dans la société
• Offrir une souplesse fiscale, avec le choix possible entre IR et IS. Le choix dépendra notamment de la situation financière personnelle des associés.

Bénéficier des avantages du statut LMNP

Le statut de la LMNP permet à un particulier ou à une société civile (sous conditions) de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée :

• Imposition au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec deux options : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes) ou le régime réel
• Exonération sous conditions de TVA
• Plus-values immobilières : en SCI à l’IR, les plus-values relèvent du régime fiscal des particuliers, avec abattements pour durée de détention et exonération totale après 30 ans.

Les limites du cumul SCI et LMNP

Le cumul SCI et LMNP implique le respect de seuils stricts de revenus annuels. L’activité doit aussi être exercée à titre occasionnel. Toute dérogation aux règles peut entraîner une requalification fiscale et la perte des avantages fiscaux.

Ainsi, pour des projets d’investissement et de location meublée à plus grande échelle ou à visée durable, il semble plus judicieux d’envisager des structures juridiques plus adaptées et sécurisées, comme la SARL de famille ou la Société en Nom Collectif (SNC).

Le cumul hybride entre SCI et LMNP est une option intéressante pour combiner les avantages de chaque statut, à condition de rester dans les règles de l’administration fiscale. En cas de dépassement des seuils, le passage à la LMP et l’impôt sur les sociétés devient irréversible.

Pour ceux qui souhaitent optimiser leur patrimoine immobilier sans multiplier les risques fiscaux, un arbitrage s’impose entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, entre SCI, SARL de famille et SNC, ainsi qu’entre LMNP et LMP. Le choix doit être mûrement réfléchi et adapté à chaque projet, en fonction des objectifs patrimoniaux et financiers, du niveau d’imposition et de la situation personnelle de chaque associé.
Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à sécuriser votre projet et optimiser votre fiscalité. A voir si on ajoute expert-comptable pour un maillage vers un partenaire de Jeloubien.com ?