Location saisonnière : peut-on l’interdire en copropriété ?

Ce que dit la loi

Dans le règlement de copropriété, la clause d’occupation bourgeoise interdit toute activité commerciale dans un immeuble à usage d’habitation.

L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation est clair : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

La location saisonnière de type Airbnb est une activité commerciale. En toute logique, en application de la loi, elle devrait donc pouvoir être interdite par une simple clause d’occupation bourgeoise, même ordinaire.

Or, la réalité est plus complexe. La nature de l’activité de location de courte durée divise la jurisprudence depuis une vingtaine d’années.

Ce que dit la jurisprudence

Pendant longtemps, la jurisprudence s’est appuyée sur cette législation. La Cour de Cassation a confirmé à plusieurs reprises que l’activité de location saisonnière pouvait être exclue d’une copropriété dès lors qu’une clause d’occupation bourgeoise était inscrite dans le règlement de copropriété ⁽¹⁾.

Mais les législations récentes ont plaidé plaident l’inverse. Déjà dans son jugement du 3 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice concluait que la location saisonnière n’était pas commerciale par nature car elle n’associait pas de services para-hôteliers (TJ Nice, 3 mars 2023, n° 22/02991). Elle ne pouvait donc pas être interdite par la copropriété au titre de la clause d’occupation bourgeoise.

L’arrêt de la Cour de Cassation du 25 janvier 2024 a confirmé cette approche (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21455). Elle a jugé que l’activité de location courte durée était une activité civile et non commerciale, dès lors qu’elle ne remplissait pas les quatre critères définissant la nature commerciale d’une activité hôtelière : petit-déjeuner, ménage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle.