La capacité d’acquisition correspond au budget que vous pouvez consacrer à un achat immobilier. Afin de mener à bien ce projet efficacement et sans perte de temps inutile, il est indispensable de la connaître. Pour la calculer, capacité d’emprunt, apport personnel, durée et taux du prêt immobilier, entrent en jeu. On vous aide à mieux comprendre ces données. Suivez les étapes.
Évaluez votre apport personnel
Déterminer le montant de son apport personnel est la première étape à mener pour établir votre budget immobilier. Cette somme correspond aux fonds dont vous disposez pour financer votre projet, avant d’avoir recours au crédit. L’apport personnel est souvent constitué d’épargne, d’héritage ou de donation, de fruit de la vente d’un précédent bien immobilier…
Évaluer votre apport personnel est essentiel pour calculer votre capacité d’acquisition car cet argent vous permettra :
- de réaliser un emprunt moins important auprès de l’établissement bancaire, ou sur une plus courte durée, donc d’augmenter votre capacité d’emprunt ;
- d’avoir un pouvoir de négociation peut-être plus important ;
- de voir votre dossier plus facilement accepté par la banque ;
- de couvrir les frais d’acquisition annexes (frais de notaire notamment).
Estimez votre capacité d’acquisition pour calculer votre capacité d’emprunt
L’achat d’un bien nécessite souvent le recours à un prêt immobilier. Pour déterminer votre budget, il est essentiel de faire un tour complet de vos finances. Le but est de connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme totale qu’il vous est possible d’emprunter.
Pour effectuer ces chiffrages et calculer votre capacité d’acquisition, il est important de faire des simulations. Vous pouvez les effectuer en ligne, gratuitement et sans engagement, directement depuis chez vous.
Le taux d’effort et la capacité d’emprunt
Votre capacité d’emprunt désigne la part des revenus que vous pouvez consacrer aux remboursements des mensualités de crédit (immobilier et autres). Elle est déterminée par le taux d’effort. Les établissements bancaires estiment que le taux d’endettement ne doit pas dépasser le tiers des revenus (35 %).
Taux d’endettement : (charges / revenus) x 100
Capacité d’emprunt : (revenus – charges) x 35 / 100
Les revenus moyens mensuels
Pour calculer votre capacité d’emprunt, il est nécessaire de fournir des informations sur vos revenus nets. On parle ici des :
- salaires ;
- avantages en nature s’ils ont un caractère récurrent (logement et/ou voiture de fonction) ;
- revenus fonciers (principalement des loyers perçus) ;
- revenus de produits financiers (dividendes d’actions, intérêts des livrets d’épargne non exonérés) ;
- pensions alimentaires ;
- allocations familiales…
Les charges habituelles
Du côté des charges, il faut comptabiliser toutes celles qui persisteront après la réalisation de l’opération immobilière :
- crédits en cours (crédit auto, prêt étudiant…) ;
- charges fixes (téléphone, eau, électricité, chauffage, etc.) ;
- dépenses quotidiennes (alimentation, équipement, loisirs…) ;
- impôts et taxes.
Pensez aussi à prendre en compte les coûts induits par ce projet immobilier. Les frais liés à l’acquisition et au crédit sont généralement intégrés dans le montage financier de votre dossier par l’établissement de crédit. C’est le cas des frais de notaire, des frais de dossier, de l’assurance de prêt et des garanties (hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), cautionnement…) .
Mais certaines dépenses liées au nouveau logement peuvent vite être oubliées : travaux, frais de déménagement, nouvelles factures d’énergie (si l’habitation est plus grande par exemple ou plus coûteuse en énergie), charges de copropriété éventuelles, et taxe foncière.
Intégrez les aides à l’achat auxquelles vous avez droit
Pour vous aider dans votre budget immobilier, vérifiez si vous êtes éligible à certaines aides à l’achat ou prêts aidés. Plusieurs dispositifs existent, mis en place par le gouvernement, certaines banques ou collectivités locales.
Parmi les plus connus, on trouve le Prêt à Taux Zéro (PTZ) réservé aux primo-accédants, et le prêt Action Logement (ex prêt 1 %) pour les salariés d’entreprises du secteur privé d’au moins 10 employés.
En bénéficiant d’une ou de plusieurs de ces aides, vous allez pouvoir soit augmenter votre budget, soit réduire votre besoin en crédit immobilier.
Négociez le taux et la durée de l’emprunt
Votre capacité d’acquisition dépend également du coût du crédit, c’est-à-dire du taux d’intérêt, et indirectement de la durée de l’emprunt. Plus la durée est courte, moins le crédit sera coûteux. Il s’agit donc de dénicher le taux le plus attractif possible.
À contrario, l’allongement de la durée du prêt permet d’augmenter la capacité d’acquisition tout en respectant le principe de base de 35 % d’endettement. La durée du crédit joue directement sur le montant des mensualités.
Pour optimiser votre budget immobilier, trouvez donc une réponse qui soit en adéquation avec votre propre situation : un équilibre financier qui vous permettra de bénéficier à la fois de mensualités acceptables, et d’une durée de prêt plus ou moins longue.