Dans le cadre de la location d’un appartement ou d’une maison, le locataire qui l’habite à titre de résidence principale a des obligations. Celles-ci sont définies dans le cadre du contrat de location qu’il signe avec le propriétaire. Les baux de location sont très encadrés depuis la loi Alur de 2014. Parmi les obligations d’un locataire, il y a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs par l’intermédiaire d’une assurance habitation. Gare à ceux qui ne le feraient pas car les conséquences peuvent être très graves.
Que doit couvrir l’assurance habitation du locataire ?
Le locataire doit souscrire une assurance habitation garantissant au minimum ce que l’on appelle les risques locatifs. Voici comment la loi définit les risques locatifs qui doivent faire l’objet d’une assurance de la part du locataire pour couvrir les dommages qui pourraient être causés par :
- un incendie,
- une explosion,
- un dégât des eaux.
Seuls les dommages causés au logement lui-même font l’objet d’une obligation d’assurance. Les dommages causés au voisinage ne sont couverts que si le contrat prévoit l’extension recours des voisins et des tiers. Bien que cela soit fortement conseillé, cette garantie reste facultative.
Depuis 2018, la convention IRSI régit le règlement des sinistres incendie ou dégât des eaux dont les dommages sont inférieurs à 5000 euros HT par local endommagé. Dans le cas où les dommages sont inférieurs à 1600 euros HT, et sauf cas d’exclusion prévu par la convention, c’est automatiquement l’assurance du locataire qui indemnise les conséquences du sinistre.
Quelles conséquences pour le locataire qui n’est pas assuré ?
Les conséquences pour un locataire qui ne serait pas assuré en dépit de son obligation de l’être peuvent être très importantes.
Tout d’abord, il faut rappeler que le propriétaire est en droit d’exiger au locataire qu’il fournisse une attestation d’assurance habitation valable au moment de la signature du bail. Et si celui-ci ne le fait pas, le bailleur peut tout à fait refuser la conclusion du bail. Ensuite, au cours du bail, le bailleur est également en droit de réclamer un justificatif d’assurance habitation chaque année à son locataire. Si ce dernier ne lui fournit pas ou n’est plus assuré, le propriétaire a deux possibilités qui vont avoir des conséquences différentes pour le locataire.
Souscription d’une assurance habitation pour le compte du locataire
Si le locataire n’a pas fourni au propriétaire de justificatif d’assurance malgré une mise en demeure de ce dernier de le faire, le propriétaire peut souscrire une assurance des risques locatifs auprès de l’assureur de son choix et refacturer la coût de la cotisation dans le loyer avec la possibilité de majorer le coût de l’assurance de 10%. Si le propriétaire opte pour cette solution, il renonce de fait à la deuxième option ci-après.
Résiliation anticipée du bail pour défaut d’assurance
Le propriétaire peut sous conditions demander la résiliation anticipée du bail. Pour cela, le contrat de location doit prévoir une clause résolutoire précisant qu’un cas de défaut d’assurance, le bailleur pourra assigner en justice le locataire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire un mois après un commandement demeuré infructueux. Cette procédure peut être cependant assez longue et relativement coûteuse. C’est pourquoi la loi a introduit la première option afin de limiter au maximum le recours à cette clause.
Comment souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs ?
La souscription d’un tel contrat est très simple. Il suffit au locataire de s’adresser à un agent d’assurance ou un courtier et la mise en place peut se faire en quelques minutes. Désormais de nombreuses compagnies d’assurance permettent même de souscrire en ligne directement. Allianz, Groupama ou encore l’assurance Axa pour les locataires permettent de souscrire un contrat conforme à la loi en quelques minutes.