La rédaction d’un bail se fait en général en deux grandes parties : une première partie concerne souvent les conditions particulières, elles précisent les caractéristiques spécifiques au bail en question (nom du locataire, date de début du bail, sa durée, le montant du loyer…) et une deuxième partie qui concerne les dispositions générales du bail, c’est-à-dire les caractéristiques plus globales du bail. C’est dans cette partie que l’on retrouve les « clauses » qui vont régir les relations entre le bailleur et le locataire.
Dans cet article, nous allons nous intéresser plus particulièrement à l’une d’entre elles : la « clause résolutoire » ou « clause résolutoire de plein droit ».
Qu’est qu’une clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une disposition qui permet de résilier un contrat, en l’occurrence le bail, si le locataire ne respecte pas certains engagements du contrat.
Dans le cadre d’un bail d’habitation loi Alur, la clause résolutoire peut prévoir la résiliation du bail pour non-versement du dépôt de garantie, non-paiement des loyers ou défaut d’assurance habitation du locataire. La clause résolutoire est une clause qui permet de définir les fautes du locataire pour lesquelles le bail pourra être résilié de plein droit.
Comment faire jouer une clause résolutoire ?
La mise en œuvre d’une clause résolutoire demande le respect de certaines étapes. Concentrons-nous sur la mise en œuvre pour un bail type d’habitation.
Selon le motif d’activation de la clause résolutoire, la procédure diffère :
- Résiliation pour non-paiement des loyers ou non versement du dépôt de garantie : le bailleur doit faire délivrer par huissier un commandement de payer. Ce document rappelle au locataire la dette dont il est redevable et l’informe de ses droits (faire appel au fonds de solidarité pour le logement par exemple). Ce document laisse deux mois au locataire pour se régulariser. Au terme des deux mois, si aucune solution n’a été trouvée entre bailleur et locataire, le bailleur devra assigner le locataire au tribunal pour faire constater la résiliation du bail. L’assignation devra se faire par acte d’huissier selon une procédure bien spécifique.
- Résiliation du bail pour défaut d’assurance : le bailleur doit faire délivrer un commandement par acte d’huissier. Cet acte laisse un mois au locataire pour s’assurer et en justifier auprès du bail, au-delà le bailleur pourra agir en justice pour obtenir la résiliation du bail de plein droit.
À noter toutefois que la loi Alur permet désormais au bailleur de s’assurer contre les risques locatifs en lieu et place du locataire défaillant. Il peut ensuite en refacturer le coût au locataire dans le loyer avec une majoration maximale de 10%. Si le bailleur opte pour cette solution, il ne peut pas demander à mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut d’assurance.
Pour résumer, la clause résolutoire de plein droit est une disposition qui permet de prévoir les cas de résiliation du bail hors échéance et donc de faciliter la récupération de son bien par un bailleur dont le locataire ne respecterait pas ses engagements. Donc bien qu’elle ne soit pas obligatoire, il est fortement conseillé de prévoir une clause résolutoire lors de la rédaction de votre bail.
Si pour les baux ne concernant pas la résidence principale des locataires, la mise en œuvre est (relativement) aisée, pour un bail d’habitation qui concerne la résidence principale du locataire, l’application reste assez longue et codifiée afin de protéger au maximum les locataires en difficulté. De fait, les nombreux recours offerts au locataire et les délais parfois très longs pour obtenir une date d’assignation au tribunal, rendent ce type de procédure très longue. Il n’est pas rare de voir des conflits durer plusieurs mois avant d’être tranché. La situation peut vite devenir cauchemardesque pour les propriétaires non couverts par une assurance loyer impayé et frais de procédure…
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La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 1er novembre 2017 rappelle que la clause résolutoire d’un bail d’habitation qui prévoit un délai d’un mois après le commandement de payer pour permettre au locataire de régulariser sa dette est nulle et sans effet.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».