La mise en œuvre d’une clause résolutoire pour un bail type d’habitation est strictement encadrée par la loi. La procédure inclut plusieurs étapes obligatoires. Elle diffère selon le motif d’activation de la clause résolutoire.
Résiliation pour non-paiement des loyers ou non versement du dépôt de garantie
En cas d’impayés de loyer ou de non versement du dépôt de garantie, le bailleur envoie une mise en demeure par lettre recommandée pour constater le manquement. Ce courrier précise le montant des sommes dues et le délai accordé pour la régularisation.
En l’absence de réaction du locataire, le propriétaire doit faire délivrer par un commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer. Ce document rappelle au locataire la dette dont il est redevable et l’informe de ses droits (faire appel au fonds de solidarité pour le logement par exemple).
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 laisse au locataire un délai de six semaines à compter de la réception du commandement pour régulariser sa situation. Au terme de ce délai, si aucune solution n’a été trouvée entre bailleur et locataire, le bailleur devra assigner le locataire au tribunal pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion. L’assignation devra être présentée par acte d’huissier selon une procédure bien spécifique.
Bon à savoir : la clause résolutoire ne peut être activée qu’après au minimum le non-paiement de deux échéances de loyers et/ou de charges locatives.
Résiliation du bail pour défaut d’assurance
Si le locataire refuse de souscrire une assurance habitation risques locatifs, le bailleur doit également envoyer une mise en demeure puis faire délivrer un commandement par acte d’huissier. Cet acte laisse un mois au locataire pour s’assurer et présenter la preuve auprès du bailleur. Au-delà de ce délai, le propriétaire pourra agir en justice pour obtenir la résiliation du bail de plein droit.
À noter toutefois que la loi Alur permet désormais au bailleur de s’assurer contre les risques locatifs en lieu et place du locataire défaillant. Il peut ensuite refacturer dans le loyer le coût de l’assurance au locataire avec une majoration maximale de 10%. Si le bailleur opte pour cette solution, il ne peut pas demander la mise en œuvre la clause résolutoire pour défaut d’assurance.
Résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage
Le locataire a l’obligation de jouir paisiblement de son logement. En cas de troubles anormaux du voisinage (notamment les nuisances sonores, olfactives ou visuelles), le propriétaire a la responsabilité d’agir.
Une étape est ajoutée à la procédure : la vérification et la constatation des troubles anormaux. S’ils sont avérés, le bailleur peut engager la démarche judiciaire, avec envoi de la mise en demeure, commandement par acte d’huissier et saisie du juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation de plein droit du bail de location et ordonner l’expulsion.
Bon à savoir : quel que soit le motif invoqué par le propriétaire pour faire jouer la clause résolutoire, la justice peut accorder un délai au locataire pour se mettre en conformité avec le bail de location.
Pour résumer, la clause résolutoire de plein droit est une disposition qui permet de prévoir les cas de résiliation du bail hors échéance et donc de faciliter la récupération de son bien par un bailleur dont le locataire ne respecterait pas ses engagements. Donc, bien qu’elle ne soit pas obligatoire, il est fortement conseillé de prévoir une clause résolutoire lors de la rédaction de votre bail.
Si pour les baux concernant la résidence secondaire des locataires, la mise en œuvre est (relativement) aisée, pour un bail d’habitation qui concerne la résidence principale du locataire, l’application reste assez longue et codifiée afin de protéger au maximum les locataires en difficulté. De fait, les nombreux recours offerts au locataire et les délais parfois très longs pour obtenir une date d’assignation au tribunal, rendent ce type de procédure très longue. Il n’est pas rare de voir des conflits durer plusieurs mois avant d’être tranchés. La situation peut vite devenir cauchemardesque pour les propriétaires non couverts par une assurance loyer impayé et frais de procédure…
