Différence 1 : les activités autorisées par le bail commercial et le bail professionnel
Comme son nom l’indique, le bail commercial est destiné en priorité aux activités commerciales, artisanales, industrielles et agricoles.
Le bail professionnel s’adresse aux professions non commerciales et libérales, comme les experts immobiliers, les professionnels de santé, les travailleurs indépendants, les avocats ou les notaires. Ces professionnels peuvent toutefois opter pour le statut des baux commerciaux si elles considèrent leurs conditions plus avantageuses.
En revanche, l’inverse n’est pas possible. Une entreprise à vocation commerciale, artisanale, industrielle et agricole n’a pas le droit de bénéficier du bail professionnel.
Différence 2 : une durée plus courte pour le bail professionnel
Le bail professionnel est la meilleure option pour les propriétaires et professionnels qui souhaitent limiter la durée de leur engagement. Il est conclu pour six ans minimum, contre neuf ans minimum pour le bail commercial.
S’ils ont le choix du type de bail, propriétaires et locataires doivent bien réfléchir à leur volonté – et à leur capacité – de s’engager sur une période plus ou moins longue.
Différence 3 : des conditions de résiliation contraintes pour le bail commercial
La résiliation du bail commercial ou professionnel par le locataire
En matière de résiliation anticipée, le bail professionnel offre une plus grande flexibilité au locataire. Celui-ci a la possibilité de le résilier à tout moment, sous réserve de respecter un préavis minimum de six mois.
Le bail commercial est plus contraignant. Le locataire ne peut le résilier qu’à échéance triennale, c’est-à-dire tous les trois ans. C’est pourquoi le bail commercial est aussi nommé « bail 3-6-9 ». Aucune justification n’est requise pour résilier, à condition de respecter un préavis de six mois.
Deux exceptions viennent assouplir cette règle : la résiliation anticipée est possible à tout moment du bail commercial en cas de départ à la retraite ou d’invalidité.
Bon à savoir : si la durée du bail commercial est supérieure à neuf ans, la résiliation anticipée par le locataire peut être interdite pendant toute la durée du contrat.
La résiliation du bail commercial ou professionnel par le propriétaire
Que ce soit dans le cadre d’un bail professionnel ou commercial, la résiliation anticipée par le propriétaire est très difficile. Dans un bail professionnel, elle est tout simplement interdite. Le bailleur ne peut résilier le contrat qu’en fin de bail, en s’opposant au droit de renouvellement du locataire.
Dans un bail commercial, le bailleur a la possibilité de résilier le contrat à la fin de chaque période triennale. Mais les conditions sont tellement strictes que ce droit est très peu exercé par le bailleur. En effet, la résiliation anticipée n’est possible que pour la réalisation de travaux importants comme la construction, la reconstruction ou la surélévation du bâtiment. De plus, le bailleur doit verser à son locataire une indemnité d’éviction et, en cas de travaux, lui proposer un local de remplacement équivalent.
Différence 4 : un droit au renouvellement automatique pour le bail commercial
Dans le bail professionnel, le droit au renouvellement du contrat n’est pas automatique pour le locataire. Sans justification ni contrepartie financière, le propriétaire a le droit de ne pas reconduire le bail à l’issue de la période d’engagement. Il doit en informer son locataire au moins six mois avant la fin du contrat. En l’absence d’opposition du bailleur au droit de renouvellement, le bail est prolongé tacitement pour la même durée.
Le bail commercial autorise le droit au renouvellement. Le propriétaire ne peut pas s’y opposer. C’est un droit d’ordre public. Le renouvellement n’est pas limité dans la durée. Pendant cette période de tacite prolongation, les conditions de résiliation du bail sont assouplies : le locataire et le bailleur peuvent résilier le contrat à la fin de chaque trimestre civil, moyennant un préavis de six mois.
En fin de contrat, le bail commercial offre ainsi au locataire plus de flexibilité et de sécurité s’il souhaite poursuivre son engagement et ne pas perturber son activité.
