Sous-location professionnelle : quelles sont les règles ?
S’il est possible de sous-louer son logement, saviez-vous que la sous-location est aussi ouverte aux professionnels ? Tout locataire titulaire d’un bail commercial ou professionnel a le droit de proposer la sous-location de son local professionnel à un tiers, en échange du versement d’un loyer. Qu’elle soit totale ou partielle, la sous-location lui permet de partager les coûts ou de gérer une cessation anticipée de son activité commerciale. Cette pratique est cependant encadrée par la loi. Elle exige de respecter une procédure stricte, sous peine de sanctions. Quelles sont les conditions pour sous-louer son local professionnel ? Quelles obligations légales s’imposent ? Que devient la sous-location à l’expiration du bail commercial ? Voici les clés d’une sous-location professionnelle sécurisée et protectrice pour le locataire principal, le sous-locataire et le bailleur.
Mis à jour le 26/01/2024
Les différents types de sous-location professionnelle
Les conditions de sous-location d’un local professionnel dépendent du type du bail liant le propriétaire à son locataire. Deux types de bail coexistent, répondant à des règles spécifiques de sous-location.
Sous-louer avec un bail commercial
Le bail commercial est le type de contrat de location d’un local professionnel le plus répandu. Il s’adresse à toute entreprise qui exerce une activité à vocation commerciale, industrielle ou artisanale, quel que soit son statut de société ou d’indépendant. Les baux commerciaux sont signés pour une durée de neuf ans (sauf dérogations loi Pinel). Ils sont résiliable tous les trois ans, au moment de leur renouvellement tacite.
La sous-location du bail commercial est encadrée par l’article L145-31 du Code de commerce. Par principe, la sous-location totale ou partielle d’un local commercial est interdite « sauf stipulation au bail ou accord du bailleur ». Concrètement, le bailleur doit donner son accord soit par une clause incluse dans le contrat de location, soit sur autorisation expresse.
Sous-louer avec un bail professionnel
Le bail professionnel concerne les locataires exerçant une activité libérale non commerciale. Sa durée est de six ans et sa procédure de résiliation plus souple. Il peut en effet être résilié à tout moment, dans le respect d’un préavis de six mois.
Contrairement au bail commercial, la sous-location du bail professionnel est par principe autorisée, sauf si une clause du contrat de location l’interdit.
Comment sous-louer un local professionnel ?
La sous-location professionnelle répond à des règles strictes afin de prévenir tout litige et protéger locataire principal, sous-locataire et bailleur.
Obtenir l’autorisation du propriétaire
Si le bail commercial ne mentionne pas de clause autorisant la sous-location, le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur pour sous-louer tout ou partie de son commerce.
En application de l’article L145-31 du Code de commerce, la demande d’autorisation doit être transmise « par acte extrajudiciaire (i.e par acte de commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec avis de réception ».
Le propriétaire dispose d’un délai de quinze jours pour répondre. Si l’autorisation peut être tacite, il est recommandé de conserver une preuve juridique écrite, claire et sans équivoque de l’accord, soit par courrier, soit par avenant au bail. Au renouvellement du bail, la clause d’autorisation de sous-location est ajoutée au contrat.
L’absence de réponse du bailleur dans les quinze jours vaut accord pour la sous-location.
Le propriétaire est légalement en droit d’opposer un refus à la mise en sous-location.
Inviter le propriétaire à « concourir à l’acte »
L’article L145-31 du Code de commerce stipule que s’il autorise la sous-location, « le propriétaire est appelé à concourir à l’acte ».
Cela signifie que le locataire doit obligatoirement informer son bailleur des conditions précises de la sous-location : identité de l’entreprise sous-locataire, durée du contrat, montant du loyer, adresse et superficie du local sous-loué, sous-location totale ou partielle, etc. Ces informations doivent être transmises avec la demande d’autorisation.
Déterminer le montant du loyer
Dans le cadre de la sous-location d’un bail commercial, le locataire principal a le droit de fixer au sous-locataire un loyer supérieur à celui qu’il verse à son propriétaire.
Néanmoins, cette pratique ne présente souvent pas de réel intérêt financier pour le locataire. Elle offre en effet l’occasion pour le propriétaire d’augmenter le loyer principal. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, la loi autorise le bailleur à exiger « une augmentation correspondante du loyer de la location principale » dans un délai de deux ans.
Rédiger un contrat de sous-location professionnelle
Signé des deux parties, le contrat de sous-location lie le locataire à son sous-locataire. Il inclut les éléments suivants :
- La description du local sous-loué, et notamment sa superficie.
- L’affectation du local, c’est-à-dire l’activité exercée par l’entreprise sous-locataire.
- Le montant du loyer de la sous-location et la répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire, ainsi que les modalités de paiement.
- La durée de la sous-location.
- Les responsabilités du locataire principal et du sous-locataire.
Un exemplaire signé du contrat de sous-location est remis au sous-locataire. Il est accompagné de la copie de l’accord du bailleur pour la sous-location, de la copie du bail commercial, de l’état des lieux d’entrée et, le cas échéant, du règlement de copropriété.
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Quelles sanctions en cas de non-respect des règles de la sous-location ?
Si le bailleur n’a pas été informé de la sous-location ni de ses conditions précises, il a le droit légal de résilier le bail commercial ou de refuser son renouvellement.
Quelles sont les responsabilités du locataire et du sous-locataire ?
Même si le local professionnel est sous-loué, le locataire principal demeure l’interlocuteur direct unique du bailleur. Le sous-locataire doit de son côté respecter ses obligations envers le locataire.
Les responsabilités du locataire principal
En cas de sous-location professionnelle, le locataire principal reste lié à son propriétaire par le bail commercial. Il est tenu de respecter ses obligations, dans les conditions prévues au contrat. Il continue ainsi à verser ses loyers et reste responsable devant le bailleur des dommages et nuisances que pourrait commettre son sous-locataire. Il doit aussi assumer ses éventuels impayés.
Seule la signature d’un contrat de sous-location peut lui permettre de se retourner contre le sous-locataire. Le locataire principal a le droit d’imposer à son sous-locataire la souscription d’une assurance locative pour le couvrir en cas de dommages.
Les responsabilités du sous-locataire
Le sous-locataire s’engage à payer ses loyers et charges locatives au locataire, dans les conditions prévues au contrat. Il a l’obligation de respecter la destination du local indiquée dans le contrat de location. Il dispose des mêmes droits accordés au locataire principal dans le bail commercial.
En cas de défaillance financière du locataire principal, le bailleur a le droit d’exiger du sous-locataire le versement direct des loyers.
Les conditions de renouvellement de la sous-location professionnelle
Les conditions de renouvellement de la sous-location dépendent du moment où il intervient dans la vie du bail commercial.
Le renouvellement de la sous-location au cours du bail commercial
Tant que le bail commercial est valide, le sous-locataire peut demander au locataire le renouvellement de son contrat de sous-location « dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire ». Cette condition est précisée à l’article L145-32 du Code de commerce. Concrètement, cela signifie que la durée du nouveau bail de sous-location ne doit pas excéder la durée du bail commercial.
Si le contrat de sous-location est renouvelé, le bailleur doit de nouveau être appelé à concourir à l’acte.
Le locataire a le droit de refuser le renouvellement de la sous-location. Il doit alors verser une indemnité d’éviction au sous-locataire, sauf s’il présente un motif grave et légitime comme le non-paiement du loyer.
Le renouvellement de la sous-location à l’expiration du bail commercial
Le contrat de sous-location prend fin automatiquement à l’expiration du bail commercial. Son renouvellement est soumis à conditions.
Le bail commercial est renouvelé
Si le bail commercial est renouvelé par le bailleur et le locataire, le droit de renouvellement dépend du type de sous-location, totale ou partielle :
- Si la sous-location est totale, le sous-locataire doit demander le renouvellement de son bail au locataire, en vertu de son droit au renouvellement. Ce droit lui est en effet transféré en tant qu’occupant des locaux et propriétaire du fonds de commerce.
- Si la sous-location est partielle, le sous-locataire doit demander le renouvellement de sa sous-location au locataire, à la condition que les locaux soient indivisibles. En revanche, si les locaux sont divisibles, le locataire principal et le sous-locataire doivent demander chacun le renouvellement de leur bail respectif directement au bailleur pour la partie qui le concerne.
Le bail commercial n’est pas renouvelé
La résiliation du bail commercial entraîne automatiquement la fin du contrat de sous-location. Si elle est à l’initiative du bailleur, celui-ci doit verser une indemnité compensatoire d’éviction au locataire et au sous-locataire en dédommagement des préjudices commerciaux et financiers.
Bon à savoir : si le locataire anticipe la résiliation de son bail commercial, il doit verser des dommages et intérêts au sous-locataire dont le contrat s’interrompt prématurément.
Revenu supplémentaire, optimisation de l’espace loué, alternative en cas de cessation anticipée d’activité ou de déménagement : la sous-location professionnelle présente de nombreux avantages pour le locataire d’un bail commercial. Mais elle est aussi synonyme de contraintes légales et de responsabilités envers le bailleur et le sous-locataire. Rigueur, prudence et confiance sont de mise pour se lancer dans la sous-location professionnelle !
Auteur
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.