Modèle de lettre d'augmentation du loyer

Révision du loyer

 Modèle de lettre de révision du loyer
selon l’IRL

Mis à jour le 16/02/2024

IRL

Indice de Révision des Loyers

Valeur 4ème trim. 2023 : 142,06
Évolution sur 1 an : + 3,50%

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Sommaire

Quand peut-on augmenter le loyer ?

Le loyer d’un bail d’habitation peut être augmenté au maximum une fois par an si le contrat de bail le prévoit. La révision du loyer se fait en général à la date anniversaire du bail. Si ce n’est pas le cas, le bail doit préciser la date de révision à retenir.

Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 24 août 2022, les loyers des logements avec un DPE F ou G ne peuvent plus être augmentés.

Quel est le délai pour prévenir le locataire de l'augmentation du loyer ?

Le locataire doit être informé du nouveau loyer indexé avant que celui-ci ne s’applique (il ne peut pas y avoir d’effet rétroactif de l’indexation). Toutefois, la loi ne prévoit pas de délai de préavis minimum pour informer le locataire du nouveau loyer.

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Comment calcule-t-on le montant de la hausse du loyer ?

Le loyer doit être révisé selon l’évolution de l’IRL. Il s’agit de l’Indice de Référence des Loyers, sa valeur est publié chaque trimestre par l’INSEE

Pour calculer le nouveau montant de loyer la formule de calcul est la suivante

On multiplie le loyer hors charges par la dernière valeur de l’indice IRL connue et on divise le résultat obtenu par la valeur de l’IRL un an auparavant. 

Exemple pour un loyer révisable chaque année au au 1er septembre : 

(700 x 130,57) / 129,72 = 704,58 

Le nouveau loyer applicable est alors de 704, 58 euros auquel il convient d’ajouter s’il y a lieu les charges provisionnelles ou le forfait de charges.

Que faire si l'on a oublié de réviser le loyer à la date prévue ?

En cas d’oubli, le propriétaire dispose d’un délai d’un an maximum pour remédier à son erreur. Il faut savoir que l’application tardive de la clause de révision annuelle du loyer ne pourra pas être rétroactive. Le nouveau loyer ne pourra s’appliquer qu’à partir du moment où le locataire en aura été informé. 

Est-il possible d'augmenter le loyer plus que l'IRL ?

Il est interdit d’augmenter le loyer dans des proportions supérieures à l’évolution de l’IRL

Cependant, il existe des exceptions à cette règle

En effet, si le propriétaire réalise des travaux d’amélioration au logement loué et qui procure une réelle valeur ajoutée au bien, le bailleur peut alors augmenter le loyer plus que ce que le permet l’IRL en respectant certaines règles (cf. Augmentation du loyer suite à travaux).

De même si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut appliquer une hausse supérieure à l’indice des loyers lors du renouvellement de bail. Le propriétaire doit prouver la sous évaluation par comparaison avec les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements équivalents (minimum 3) au sien. Si le logement est situé dans un agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit prendre en référence au moins 6 loyers. Chaque référence de loyer prise en compte doit être identifiée précisément (adresse et équipements du logement). 

Pour cela une clause du contrat de location doit le prévoir ou bien cela doit faire l’objet d’un avenant au bail signé entre le propriétaire et le locataire. 

Le décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020 entré application le 1er janvier 2021 conditionne l’augmentation de loyer au-delà de l’évolution de l’IRL à la performance énergétique du logement loué. 

Lorsque le propriétaire réalise des travaux, il faut que la performance énergétique après travaux soit au minimum « E » (soit une consommation d’énergie inférieure à 331 kWh). Cette même règle s’applique pour les loyers manifestement sous-évalués en zone tendue.

Peut-on augmenter librement le loyer pour un nouveau bail ?

Lors d’un changement de locataire entraînant la signature d’un nouveau bail, les règles de révision du loyer sont différentes selon la zone où se trouve le logement. 

Le logement donné en location ne se situe pas en zone tendue, le propriétaire reste libre de réévaluer le loyer entre deux locataires comme bon lui semble. 

En revanche, si le bien est situé en zone tendue (savoir si son logement est en zone tendue) le montant du loyer à la relocation est encadré

Dans ce cas, le loyer ne peut pas être augmenté plus que l’éventuelle indexation sur l’IRL, sauf si

  • Le logement est resté inoccupé depuis plus de 18 mois,
  • Des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés depuis moins de 6 mois et leur montant représentent plus d’un année de loyer.

Comment augmenter le loyer lorsqu'il ne s'agit pas d'un bail d'habitation ?

Lorsque le bail n’est pas un bail d’habitation, les règles sont différentes. 

Pour un bail commercial, la révision peut avoir lieu tous les 3 ans. La révision se calcule selon l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour locataires ayant une activité commerciale ou artisanale.

Pour les baux professionnels des activités tertiaires, l’indice de référence est l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). 

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