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Permis de louer : que dit la réglementation ?

Vous souhaitez louer votre bien immobilier ? Savez-vous que certaines zones géographiques sont soumises à un « permis de louer » ? Tout propriétaire contrevenant à cette obligation est passible d’une amende allant jusqu’à 5 000 euros. Votre logement est-il concerné ? Quelles sont les démarches pour obtenir l’autorisation de mise en location ou déclarer votre logement ? Voici la procédure en détails.

Mis à jour le 13/02/2025

Permis de louer : définition

Le permis de louer s’impose aux propriétaires depuis la loi Alur de 2014 (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Mis en place pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil, ce dispositif vise à protéger les locataires en contrôlant la location de logements non-décents ou indignes. Il est encadré par le décret du 19 décembre 2016 et les articles L.634-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat (CCH).

Quels logements sont concernés par le permis de louer ?

Le permis de louer concerne les logements situés dans des zones où l’habitat est considéré comme particulièrement dégradé. Ces périmètres sont définis par les communes ou par les intercommunalités (EPCI) disposant de la compétence Habitat. Ils peuvent couvrir une rue, un quartier, voire une ville.

Dans cette zone, le permis de louer s’applique aux logements du parc privé loués à usage d’habitation principale, qu’ils soient vides ou meublés. Les élus peuvent étendre l’obligation à tous les logements ou la restreindre à certaines catégories de logements (en fonction, par exemple, de la date de construction de l’immeuble, du nombre de logements dans la copropriété ou du nombre de pièces).

Vous souhaitez savoir si le permis de louer est exigé dans votre ville ? Si des cartes sont disponibles sur internet, seule votre mairie ou votre intercommunalité peut vous garantir une information à jour. L’ADIL locale (Agence départementale pour l’information sur le logement) peut également vous renseigner.

Autorisation préalable ou déclaration de mise en location ?

Le terme « permis de louer » recouvre deux dispositifs différents : l’autorisation préalable de mise en location et la déclaration de mise en location.

Quelle que soit sa forme, le permis de louer est géré par les communes et intercommunalités. Ce sont les élus locaux qui décident du dispositif en vigueur sur leur territoire, selon leur volonté de contrôler l’habitat indigne.

La demande d’autorisation préalable est plus restrictive. Elle peut s’accompagner d’une visite sur place et être refusée. La déclaration de mise en location est une démarche déclarative à laquelle la collectivité ne peut pas s’opposer.

Quand demander le permis de louer ?

Le propriétaire-bailleur doit demander un permis de louer avant la première mise en location, puis à chaque changement de locataire.

En revanche, une autorisation de location n’est pas exigée lors du renouvellement du bail, de la rédaction d’un avenant au bail ou du remplacement d’un colocataire en cours de contrat.

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Comment effectuer une demande de permis de louer ?

Votre logement est soumis à une demande d’autorisation préalable de mise en location ? Plus contraignante, cette démarche est à anticiper avant la signature du bail.

Quand effectuer la demande d’autorisation préalable de mise en location ?

Comme indiqué dans le nom de la procédure, le propriétaire-bailleur doit obtenir une autorisation de la collectivité avant de mettre en location son logement et de signer le bail. Le permis de louer doit en effet être remis au locataire et annexé au contrat.

Quelle est la démarche pour demander l’autorisation de mise en location ?

La démarche s’effectue au moyen du formulaire cerfa n°15652, accompagné des diagnostics techniques obligatoires en fonction du logement (diagnostic de performance énergétique – DPE, diagnostic électricité, diagnostic gaz, diagnostic plomb, diagnostic amiante…)

La demande d’autorisation préalable précise :

Les coordonnées du bailleur et du locataire.
Les caractéristiques de l’immeuble : adresse, type d’habitat, période de construction, régime juridique…
Les caractéristiques du logement : étage, surface habitable, nombre de pièces, énergie utilisée, type de chauffage…
Les éventuelles observations complémentaires sur l’état du logement.
Le dossier complet est à transmettre à la mairie ou à l’intercommunalité, soit par courrier, mail ou en main propre.

Comment savoir si la mise en location est autorisée ?

L’autorité a un mois à compter du dépôt du dossier pour répondre à la demande d’autorisation de mise en location. Pendant ce délai, et après en avoir informé le bailleur, le service compétent peut organiser une visite sur place pour constater l’état réel du logement.

En l’absence de réponse, le permis de louer est considéré comme accordé. La mairie ou l’EPCI peut aussi conditionner l’autorisation à la réalisation de travaux préalables.

Tout refus doit être motivé et s’accompagner d’une liste des travaux nécessaires pour rendre le logement décent. La décision est transmise à la CAF (ou à la MSA) et au service des impôts. À noter que le refus de permis de louer est automatique pour tout logement situé dans un immeuble frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Bon à savoir : La loi du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l’habitat dégradé autorise les mairies et intercommunalités à refuser, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans, le permis de louer pour des colocations à baux multiples respectant les critères de décence, mais pas les critères de conditions de vie dignes (notamment le respect d’une superficie minimale de 9 m² pour les pièces privatives).

Quelle sanction en cas de location sans autorisation préalable ?

Le propriétaire-bailleur ne respectant pas la procédure de demande d’autorisation préalable de mise en location encourt une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros. La sanction monte à 15 000 euros maximum en cas de récidive dans les trois ans. 15 000 euros est également le montant de l’amende en cas de location d’un logement malgré un refus de la collectivité.

Une fois informé de son non-respect de la réglementation par le Préfet, la mairie ou l’EPCI, le propriétaire dispose d’un délai de un mois pour régulariser sa situation.

Bon à savoir : la sanction du propriétaire n’a aucun effet sur le locataire et la validité de son bail.

Comment effectuer une déclaration de mise en location ?

La démarche de déclaration de mise en location diffère peu de celle de demande d’autorisation. La principale différence ? Le dépôt du dossier s’effectue dans les 15 jours après la signature du bail.

Quelle démarche pour déclarer la mise en location ?

La déclaration de mise en location s’effectue aussi auprès de la mairie ou de l’intercommunalité. Le propriétaire-bailleur doit remplir le formulaire cerfa n°15651, toujours accompagné des diagnostics techniques.

Le formulaire comporte quasiment les mêmes rubriques que celui de demande d’autorisation préalable, à savoir :

Les coordonnées du bailleur et du locataire.
Les caractéristiques de l’immeuble : adresse, type d’habitat, période de construction, régime juridique…
Les caractéristiques du logement : étage, surface habitable, nombre de pièces, énergie utilisée, type de chauffage…
Une seule case diffère : l’indication de la date de signature du contrat de location.
La déclaration de mise en location n’appelle pas de réponse de la collectivité, sauf en cas de dossier incomplet.
Si le dossier est complet et conforme, la mairie ou l’intercommunalité ne peut pas s’opposer à la mise en location. Le propriétaire-bailleur reçoit un récépissé. Ce permis de louer sert de preuve auprès de la CAF (ou de la MSA) pour bénéficier du versement direct de l’aide au logement accordée au locataire. Le récépissé est aussi remis au locataire.

Quelle sanction en cas de location non déclarée ?

En cas de location non déclarée, le propriétaire-bailleur peut être puni d’une amende d’un montant maximum de 5 000 euros.

S’il est repéré par le Préfet, la mairie ou l’intercommunalité, le contrevenant dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation et échapper à la sanction.

Bon à savoir : la sanction du propriétaire n’a aucun effet sur le locataire et la validité de son bail.

Autorisation préalable ou déclaration de mise en location : la forme du permis de louer est plus ou moins contraignante selon la commune ou l’intercommunalité. Il est important de savoir si vous êtes concerné pour ne pas risquer de lourdes sanctions financières. Si cette procédure semble contraignante, elle protège locataires et propriétaires en garantissant un cadre de location transparent et sécurisé.

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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