Entretien, réparation chaudière : propriétaire ou locataire ?

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Pour des raisons de sécurité et de performance, l’entretien annuel des chaudières individuelles et collectives est obligatoire. Un appareil mal entretenu perd en efficacité énergétique. Et surtout, une chaudière mal réglée peut dégager du monoxyde de carbone, un gaz invisible, inodore et toxique. Son inhalation peut être mortelle. Mais quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ? Qui prend en charge le coût d’entretien de la chaudière d’un logement mis en location ? Et qui est responsable si le système de chauffage tombe en panne et exige des réparations malgré un entretien régulier ?

Mis à jour le 12/03/2024

Entretien de la chaudière : le locataire est responsable

Le propriétaire a l’obligation de garantir le bon fonctionnement de la chaudière lors de la mise en location de son logement. Mais le maintien de ce bon état de fonctionnement est du ressort du locataire, sauf exceptions.

Que dit la réglementation sur l’entretien de la chaudière ?

L’entretien annuel des chaudières est réglementé par un décret du 9 juin 2009. L’article R.224-41-5 précise que l’entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge de l’occupant. Cela concerne toutes les chaudières d’une puissance comprise entre 4 et 400 kW, quelles que soient leurs sources d’énergie (fioul, gaz, bois, granulés…).

Le locataire occupant a donc l’obligation de faire effectuer chaque année l’entretien de l’appareil de chauffage du logement qu’il loue. Il doit s’adresser à un professionnel agréé et reconnu RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et prendre en charge le coût de l’intervention. Il peut souscrire un contrat d’entretien pour gagner en sérénité et réduire le prix de la visite annuelle.

Bon à savoir : en accord entre le propriétaire et son locataire, le bailleur peut être désigné responsable de l’entretien de la chaudière. Cela doit être clairement mentionné dans le bail de location. Il est également d’usage que le propriétaire prenne en charge l’entretien de la chaudière d’un logement en location saisonnière ou de courte durée. Le coût de cet entretien est souvent répercuté dans le loyer et les charges locatives.

Quelles sanctions en cas de défaut d’entretien de la chaudière ?

L’absence d’entretien de la chaudière n’est pas sanctionné par la loi, ni pour le locataire, ni pour le propriétaire.

En revanche, si le locataire ne peut pas présenter l’attestation d’entretien annuel de la chaudière, le propriétaire bailleur peut déduire le coût de son entretien du montant du dépôt de garantie.

En cas d’accident lié à un défaut d’entretien du système de chauffage, l’assurance peut refuser d’indemniser les dommages.

Comment s’effectue l’entretien d’une chaudière collective ?

C’est le syndic de copropriété qui organise l’entretien annuel de la chaudière collective. Les frais sont pris en charge par le propriétaire dans les charges de copropriété.

Réparation de la chaudière : responsabilité partagée entre locataire et propriétaire

Défaillance, panne, anomalie : tout dysfonctionnement de la chaudière pèse sur le quotidien des locataires, les privant de chauffage, voire d’eau chaude. Malgré l’inconfort de la situation, les réparations ne doivent pas être précipitées. L’intervention s’effectue obligatoirement en coordination entre le propriétaire et le locataire.

Qui paie les réparations de la chaudière ?

La prise en charge des frais de réparation d’une chaudière individuelle dépend de la raison et de l’ampleur de la réparation :

Les petites réparations : conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le locataire doit prendre en charge les menues réparations des équipements mentionnés dans le contrat de location et ses annexes. C’est donc lui qui règle la facture des petites réparations de la chaudière, comme le changement des petites pièces (joints ou filtres) ou les opérations de réglage.
Les grosses réparations : toujours selon la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur assume le coût des grosses réparations et des travaux liés à la vétusté. Il doit aussi garantir le bon état de fonctionnement du système de chauffage pour que le logement loué continue à remplir les critères d’un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 stipule en effet qu’un logement décent doit être équipé d’une « installation permettant un chauffage normal ».
Le cas particulier du défaut d’entretien : si le chauffagiste agréé détermine que la réparation est rendue nécessaire par un mauvais entretien de la chaudière, le locataire doit régler la facture des travaux, quelles que soient l’ampleur de la réparation et la vétusté de l’appareil de chauffage.
Dans le cas d’une chaudière collective, les réparations sont prises en charge par le syndic de copropriété et le propriétaire du logement.

Qui paie le remplacement de la chaudière ?

Le changement de la chaudière individuelle est assuré et financé par le propriétaire bailleur, sauf s’il est prouvé que la panne irréparable est due à un défaut d’entretien du locataire.

Que faire en cas de panne de la chaudière ?

En aucun cas, le locataire ne doit intervenir ou faire réaliser une réparation sur sa chaudière sans l’accord préalable du propriétaire. Il pourrait alors se voir imputer les frais de réparation, même s’il peut prouver l’entretien régulier de l’appareil.

En cas de panne, le locataire doit informer rapidement son bailleur. Ensemble, ils décideront de la marche à suivre pour effectuer les réparations : choix du chauffagiste agréé, responsable du suivi de l’intervention et des travaux, etc.

L’analyse de la panne déterminera la part de responsabilité du locataire et du propriétaire et la prise en charge financière des réparations de la chaudière.

En cas de litige, le locataire et le propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant toute action judiciaire.

Sauf exception, l’entretien et les petites réparations d’une chaudière individuelle sont de la responsabilité du locataire, tandis que les grosses réparations et son remplacement sont à la charge du propriétaire. Même s’il n’en est pas responsable, il est recommandé au propriétaire bailleur de s’intéresser à l’état de fonctionnement de la chaudière en demandant chaque année l’attestation d’entretien à son locataire. Un suivi régulier préserve la sécurité des locataires et prévient les dépenses liées aux grosses réparations ou à un remplacement anticipé du système.

Modèle de demande d'attestation d'entretien de la chaudière

[NOM ET ADRESSE DU PROPRIÉTAIRE À [VILLE], le [DATE]

[NOM ET ADRESSE DU LOCATAIRE]

Objet : Justificatif d’entretien de la chaudière

Madame, Monsieur,

Je vous demande par la présente de bien vouloir me transmettre sous quinzaine le justificatif d’entretien de la chaudière pour l’année en cours concernant le logement que vous louez situé [ADRESSE DU LOGEMENT].

Conformément à l’’article R.224-41-5, l’entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire occupant le logement. Les réparations qui seraient rendues nécessaires suite à l’absence ou au mauvais entretien de la chaudière seraient à votre charge.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en ma considération distinguée.

Signature :

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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