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Pour réaliser un projet immobilier, il est possible de solliciter un crédit auprès d’un établissement bancaire. En contrepartie des sommes prêtées, la banque applique ce que l’on appelle un taux d’intérêt. Chaque banque fixe son propre taux bancaire. Elle peut baisser son taux immobilier pour attirer de nouveaux clients, comme elle peut l’augmenter. En général, elle ajuste ses barèmes en fonction de ses objectifs commerciaux en respectant le taux de l’usure en vigueur qui a d’ailleurs été relevé en juillet 2020. Mais, d’abord qu’est-ce que le taux de l’usure ?

Le taux de l’usure : une protection pour l’emprunteur

Pour obtenir un crédit immobilier, la banque vérifie la solvabilité de l’emprunteur en tenant compte de ses revenus, son épargne, son historique de comptes, etc. Cette analyse permet à la banque de vérifier si l’emprunteur peut rembourser le capital emprunté mais aussi les frais relatifs au financement comme les intérêts bancaires ou le coût de l’assurance. Ces frais sont regroupés en ce que l’on appelle plus communément le coût total du crédit. Il s’agit du « taux annuel effectif global » (TAEG). Le TAEG regroupe l’ensemble des frais engendrés par la souscription du crédit immobilier qui se décomposent ainsi :

  • Le taux nominal appelé aussi taux bancaire, taux d’intérêt ou taux immobilier ;
  • Les frais de dossier;
  • Le coût de l’assurance de prêt immobilier ;
  • Les frais relatifs à l’ouverture de compte;
  • Les frais d’évaluation du bien immobilier (hors frais d’enregistrement).

Pour protéger l’emprunteur contre les pratiques abusives, l’Etat a mis en place le taux de l’usure. Il correspond au TAEG maximal auquel un prêt peut être accordé.

Augmentation du taux d’usure

Les professionnels de l’immobilier réclamaient l’augmentation du taux de l’usure et ils ont été entendus. Les nouveaux plafonds ont été publiés au Journal officiel et sont entrés en vigueur dès le 1er juillet 2020. L’augmentation de ce taux immobilier maximal permet aux banques de pouvoir financer les profils les plus modestes, ceux qui pour pouvoir supporter leurs mensualités doivent allonger la durée de leur crédit et par conséquent emprunter à un taux plus élevé. Vous pouvez suivre les taux immobiliers sur Guideducredit.com, site historique sur lequel ils sont mis à jour chaque mois.

La mise en place du taux d’usure permet la protection de l’emprunteur contre l’abus et éventuellement le surendettement. Mais avec la remontée des taux observée depuis janvier 2020, les recommandations du HCSF visant à restreindre l’accès au crédit, ainsi que les conséquences de la crise sanitaire du coronavirus, il devenait nécessaire de réévaluer le taux de l’usure à la hausse pour permettre aux dossiers les moins favorisés de continuer à avoir accès au crédit immobilier. Le blog Mylittlemoney rapporte qu’entre le 1er janvier 2020 et fin juin, 9,8% des dossiers ont été refusés. À la même période l’année dernière, ce sont seulement 5,4% des dossiers qui n’étaient pas finançables. Un écart important qui participe à la baisse des transactions immobilières.

Ainsi, les taux de l’usure pour le prêt immobilier à taux fixe atteignent :

  • 2,39% pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans ;
  • 2,40% pour un prêt d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
  • 2,57% pour un crédit d’une durée qui dépasse les 20 ans.

Ces plafonds sont calculés en fonction des taux effectifs moyens pratiqués par les organismes bancaires qui s’établissent respectivement à 1,70%, 1,80% et 1,93 au 2ème trimestre 2020.

Concernant le taux de l’usure pour le prêt immobilier à taux variable, il a été fixé à 2,28% pour un taux effectif moyen de 1,71%. Pour le prêt relais, le taux de l’usure est établi à 3,01% pour un taux effectif moyen de 2,26%.

Qui fixe le taux de l’usure et comment ?

La Banque de France fixe le taux de l’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements bancaires augmentés d’un tiers.

Ainsi, selon l’article L314-6 du Code de la consommation : « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ».

Selon l’article L341-50 du Code de la consommation, l’organisme qui pratique un taux usuraire risque 2 ans d’emprisonnement et/ou une amende de 300 000€.


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