Louer en courte durée

La location de courte durée fait de plus en plus parler d’elle, notamment depuis le succès qu’ont remportées les plateformes de type Airbnb ou Expedia. L’offre de location courte durée s’est donc considérablement développée et la loi a évolué pour l’encadrer. En tant que propriétaire, que faut-il savoir exactement sur ce type de location au regard de la loi ?

Qu’est-ce que la location temporaire ?

La location temporaire, ou location de courte durée, désigne la location d’un logement meublé pour une durée variant d’une nuit à plusieurs mois à des personnes de passage qui n’y élient pas domicile.

Concrètement, la location temporaire s’adresse majoritairement à des professionnels en voyages d’affaires, mais aussi à des touristes en vacances, ou encore à des personnes en période de transition (déménagement ou retour d’expatriation par exemple).

Louer sa résidence principale : une durée maximum de 120 jours par an

Au regard de la loi, un logement sera considéré comme votre résidence principale si vous y résidez au minimum huit mois par an. Vous pouvez donc occasionnellement louer votre appartement pour des séjours courts si la durée totale de mise en location n’excède pas 120 jours par an, en théorie sans autorisation préalable.

Il est à noter que la loi du 7 octobre 2016 laisse le choix aux communes de déterminer une procédure d’enregistrement pour toute location à destination d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

C’est par exemple le cas de la ville de Paris qui, depuis le 1^er octobre 2017, exige l’obtention d’un numéro d’enregistrement avant de pouvoir faire toute location provisoire de sa résidence principale. Ce numéro d’enregistrement doit figurer dans toutes les annonces du logement au risque de voir son annonce supprimée.

Louer sa résidence secondaire : une réglementation plus complexe

Si vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location pour de la courte durée, il est important de savoir que les démarches sont plus complexes, notamment dans les grandes villes.

La déclaration obligatoire

Si vous souhaitez mettre votre bien en location plus de cent vingt jours par an, votre local ne pourra plus être considéré comme votre résidence principale et vous devez obligatoirement faire une déclaration en mairie, quelle que soit votre commune.

Un décret d’application publié au Journal Officiel du 30 avril 2017 fixe les informations que le loueur devra fournir au moment de l’enregistrement, à savoir :

• L’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déclarant

• L’adresse du logement et le numéro invariant de la taxe d’habitation rattachée au logement

• Son statut (résidence principale ou non)

• Le nombre de pièces et de lits du logement ainsi que le niveau de classement de la qualité du meublé de tourisme

• Les périodes pendant lesquelles le demandeur prévoit de louer son bien

Toute modification des informations fournies lors d’une déclaration fait l’objet d’une nouvelle déclaration.

Le changement d’usage

Dans certains cas, et selon les communes, les loueurs doivent aussi faire une demande d’autorisation de changement d’usage de leur bien en mairie.

Cette obligation concerne la ville de Paris, les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, les villes de plus de 200.000 habitants comme Marseille, Lyon ou Toulouse par exemple, et les villes de plus 50.000 habitants en zone tendue. La liste de ces villes est fixée par un décret du 10 mai 2013.

A noter : Le changement d’usage est provisoire et la durée de cette autorisation est différente selon les communes. A l’expiration du changement d’usage, le logement retrouve automatiquement son usage d’habitation classique et une nouvelle demande d’autorisation doit être effectuée pour remettre son bien à la location.

La règle de compensation

Dans les villes de plus de 200.000 habitants, l’autorisation de changement d’usage est accordée sous condition de compensation. On considère en effet qu’un meublé de tourisme supprime une résidence principale. On demande donc au loueur de compenser cette perte en créant une nouvelle résidence principale.

Le propriétaire a donc deux solutions :

• Transformer des locaux non habitables qu’il détient en logements

• Acheter un titre de compensation à un tiers qui possède de tels locaux afin de les transformer en logements

Cette opération est donc coûteuse. A Paris par exemple, il faut compter un peu plus de 1.500€ par mètre carré en moyenne.

Les obligations fiscales

Plusieurs obligations fiscales s’imposent aux propriétaires souhaitant opter pour la location de courte durée.

Déclaration de revenus

Il est obligatoire d’intégrer les loyers encaissés dans la déclaration de revenus. A noter que tous les loueurs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les loueurs de meublés de tourisme font l’objet d’une fiscalité particulière, avec un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés s’ils ne dépassent pas 82.200€ par an, contrairement à un loueur « classique » qui bénéficiera d’un abattement de 50% sur des loyers encaissés ne dépassant pas 32.900€.

A noter Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016, les plateformes de location de courte durée transmettront directement les revenus de leurs utilisateurs à partir de 2019.

Cotisations sociales

A partir du moment ou la location de courte de durée de votre bien vous rapporte plus de 23.000€ par an, vous devrez vous affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser des cotisations sociales.

Certaines dérogations sont toutefois prévues et les loueurs peuvent décider de verser des cotisations au régime général de la Sécurité sociale plutôt qu’auprès du RSI. Les cotisations sociales sont ainsi calculées sur la base des recettes locatives avec un abattement de 60%.

Depuis le mois de janvier de cette année, vous avez la possibilité de mandater les plateformes de location courte durée pour qu’elle procèdent elles-mêmes à la déclaration d’activité, des recettes, et au versement des cotisations.

Taxe de séjour

En tant que loueur, vous devez également faire payer la taxe de séjour à vos locataires afin de la reverser à la commune. Le montant de la taxe de séjour est généralement fixé à 0.83€ par nuit et par personnes mais peut varier en fonction du logement et de la commune.

Pour connaître le montant de la taxe de séjour rattaché à votre logement, l’administration fiscale a mis en ligne un moteur de recherche dédié à cette adresse.

Tags: Airbnb, court séjour, courte durée, temporaire