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grille vétsuté

Depuis le 1er juin 2016, la prise en compte de la vétusté est obligatoire lors de la réalisation de l’état des lieux. Le décret est cependant très vague et n’institue pas de grille de vétusté loi Alur standard. Nous allons vous expliquer dans cet article comment en tant que propriétaire bailleur vous devez procéder pour prendre en compte la vétusté en suivant le barème d’un grille préalablement choisie en accord avec votre locataire, que ce soit au moment de la signature du bail ou avant la réalisation de l’état des lieux de sortie.

 

Quelle grille de vétusté utiliser ?

Le décret n’a pas mis en place de grille de vétusté standard comme cela pouvait être attendu. Il précise simplement que le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation d’un grille de vétusté “ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord“. (Nous vous mettons à titre d’exemple des grilles de vétusté en fin d’article)

 

Comment calculer la vétusté à appliquer sur le réparations locatives ?

La grille de vétusté détermine pour chaque type d’élément une durée de vie théorique, un taux d’usure annuel qui intervient ou non après une période de franchise et éventuellement une valeur minimum résiduelle.

En fonction de la durée d’utilisation du bien, on calcule le taux d’usure “naturelle” et on applique ce taux en réduction au montant des réparations restant à la charge du locataire sortant.

 

Prenons un exemple concret pour mieux comprendre comment calculer la part qui serait à imputer au locataire : Réfection des peintures d’un logement en appliquant la grille de vétusté de l’OPAC de Paris.

 

Imaginons qu’après 5 ans de location, M. Locataire quitte son logement. Les peintures du logement venaient d’être refait à l’entrée de M. Locataire.

Coût de la réfection des peintures 1500 euros.

Barème pour les peintures selon la grille choisie : franchise d’un an puis “perte de valeur” de 15% par an avec valeur résiduelle minimum de 10%

Usure “naturelle” après 5 ans selon la grille choisie : 0% la première anné et 4×15% ensuite soit une usure totale de 60%.

 

Si le coût total pour refaire les peintures est chiffré à 1500 euros, le coût restant à la charge du locataire sera de 1500 – 60% soit 600 euros. Le reste devra être supporté par le bailleur.

 

Si M. Locataire était parti après 10 ans de location, il aurait conservé quand même 10% à sa charge soit 150 euros car la grille prévoit une valeur résiduelle de 10% quelque soit la durée écoulée depuis la réalisation des peintures par le propriétaire.



Dans quel cas n’y a-t-il pas lieu d’appliquer une vétusté sur la part du locataire ?

Le premier cas est tout simplement le cas où le locataire quitte le logement pendant la période de franchise prévue par la grille de vétusté choisie. Dans ce cas, il est considéré que le bien n’a pas encore subi de perte de valeur et que par conséquent le locataire doit remettre les biens dégradés à neuf.

 

En outre, le décret engage le bailleur à prendre en compte la vétusté, vétusté que l’on définit comme l’usure normale d’un équipement. Aussi si l’usure a été aggravée par un usage non approprié de la part du locataire, et par conséquent que le coût de remise en état s’en trouve majoré, le locataire devra supporté seul ces coûts supplémentaires dont il sera tenu comme totalement responsable.

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