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résilier bail du locataire

Si la loi permet au locataire de résilier son bail à tout moment et sans motif moyennant un à trois mois de préavis, selon que le logement est meublé ou vide et s’il se situe ou non en zone tendue, le propriétaire n’a pas cette faculté. En effet, afin de protéger la résidence principale du locataire la loi encadre strictement la résiliation du bail de location à l’initiative du bailleur.

Quand et comment donner congé au locataire pour résilier son bail ?

Dans le cas où le locataire respecte tous ses engagements, la résiliation du bail de location à l’initiative du propriétaire ne peut se faire qu’à l’échéance de celui-ci, en général 3 ou 6 ans pour un bail vide et 1 an pour un bail meublé.

En dehors de l’échéance, la résiliation du bail de location par le propriétaire bailleur doit répondre à un cas prévu dans une clause résolutoire du bail.

Quels motifs pour résilier le contrat de location de son locataire ?

Depuis la loi Alur de mars 2014, les motifs pour donner congé au locataire sont les mêmes pour les locations vides et meublées à usage de résidence principale :

  • la reprise du logement pour en faire sa résidence principale ou pour y loger un proche

  • la vente du bien

  • l’existence d’un motif légitime et sérieux (retards récurrents de paiement du loyer, usage non paisible du logement…)

Si le logement fait l’objet d’un conventionnement Anah, seul ce dernier motif peut être invoqué.

Le bail de location peut prévoir un clause résolutoire afin de permettre la résiliation du bail dans les conditions prévues dans la notice d’information des locataires instaurée par la loi Alur :

« Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d’huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations […] Si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail. En cas de défaut d’assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire qu’après un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux. »

Comment procéder pour résilier le bail ?

Dans le cadre d’une résiliation du bail à échéance, le propriétaire doit veiller à respecter des préavis différents selon qu’il s’agit d’une location vide ou d’une location meublée :

  • Pour un logement loué vide, le bailleur doit donner congé à son locataire au minimum 6 mois avant l’échéance du bail.

  • Dans le cas d’un logement meublé, le congé doit être donné au minimum 3 mois avant l’échéance.

    Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit également joindre une notice d’information au locataire l’informant des devoirs du bailleurs et de ses recours.

Ces délais sont les délais applicable dans le cas général, certaines situations peuvent prévoir des délais différents (locataires protégés, suite à l’achat du bien occupé…)

Le congé doit être délivré soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit remis en main propre contre récépissé signé par le locataire. La notification du congé doit préciser le motif. En cas de motif non réel, le bailleur s’expose à une amende de 6000 euros pour un particulier et 30 000 euros s’il est une personne morale.

Si le respect du délai de préavis minimum pour informer le locataire du non renouvellement de son bail de location ne peut être prouvé par le propriétaire, le bail est reconduit pour une durée équivalente à la durée initiale. Aussi, si vous donnez congé à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, il vous est fortement conseillé de prendre une marge supplémentaire d’un mois par rapport au délai minimum prévu par la loi. En effet si locataire ne va pas chercher son courrier recommandé pour quelle que raison que ce soit, le congé ne sera pas valable et le bail sera alors renouvelé. En prenant une marge suffisante, cela vous permet de faire appel à un huissier pour délivrer le congé dans les temps si vous constatiez que le recommandé vous revient non distribué.

Le cas particulier des locataires protégés

Certains locataires sont dits “protégés”. Pour ces locataires, les conditions de non renouvellement du bail sont encore plus réduites.

Les locataires protégés sont les personnes âgées de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond (variable selon la composition du foyer). Les locataires de moins de 65 ans hébergeant une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et dont les revenus globaux (inférieur au PLUS) respectent un certain plafond peuvent également entrer dans la catégorie des locataires protégés.

En revanche, si le bailleur répond lui-même aux critères d’âge et de revenus, le locataire ne bénéficie alors plus de ce régime de protection. Le locataire en situation d’impayé perd également son droit à renouvellement automatique du bail et peut faire l’objet d’une procédure classique de résiliation du bail, notamment si le contrat de location prévoit une clause résolutoire (voir Faut-il prévoir une clause résolutoire dans un bail ?).

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