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Immobilier de bureau

Le marché de l’immobilier d’entreprise connaît de fortes variations depuis 2018 et ce, encore en 2019. Seulement, d’une région à une autre, il est très différent. Alors, est-ce le bon moment pour vous de se décider sur ce local commercial à louer ? Analysons.

Difficultés rencontrés sur le marché francilien

La demande exprimée par les utilisateurs est en hausse mais la rareté de l’offre freine le volume des transactions, jusqu’à décourager les investisseurs. Le marché de l’immobilier de bureaux en Île-de-France est en net recul au premier semestre 2019. Il a baissé de 19% par rapport à la même période en 2018. L’année 2018 a pourtant été historique sur les dix dernières années.

Les grandes surfaces franciliennes connaissent également une année difficile. Les surfaces intermédiaires – entre 1.000 et 5.000 m2 – génèrent péniblement une activité en hausse de 1%.Pour les petites et moyennes surfaces inférieures à 1.000m2, le marché chute de 7%. Le recul de l’activité est surtout sensible aux grandes surfaces (>5.000m2) avec une chute de presque de moitié (-41%).

Les investissements étrangers sauvent la mise avec 9,9 milliards d’euros engagés au 1er semestre 2019. Les acquéreurs internationaux (35% des volumes) et particulièrement les investisseurs coréens (11%) enregistrent un retour fracassant en région parisienne.

Un marché des bureaux propice en province

Contrairement en Île-de-France, les régions situées en province ont tous les signaux au vert. Six métropoles se distinguent comme tête de la croissance économique nationale. Les marchés régionaux représentent le nouvel eldorado du marché de l’immobilier d’entreprise français. Selon une étude de CBRE, 67% des entreprises considèrent la productivité et la flexibilité des espaces de travail comme caractéristiques vitales de leur immobilier. La grande qualité des six grandes métropoles hors Paris – Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Toulouse – est d’avoir un fort pouvoir d’attractivité pour les start-up pour des emplois à valeur ajoutée et des filiales de grands groupes.

Les entreprises locales ou décentralisées font toute face au défi de la qualité. La qualité au travail est parfois peu adaptée dans les bâtiments anciens mais l’offre du neuf dans les grandes métropoles est grandissant. Les villes ont compris que c’est l’un des critères fondamentaux pour attirer les entreprises.

Aix-

Marseille

Bordeaux

Lille

Lyon

Nantes

Toulouse

Demande placée annuelle moyenne

126.600 m2

116.900 m2

203.900 m2

276.100 m2

99.900 m2

146.600 m2

Offre immédiate

165.500 m2

90.500 m2

285.000 m2

264.200 m2

55.000 m2

207.800 m2

Offre future certaine neuve / restructurée

62.000 m2

38.800 m2

112.000 m2

238.400 m2

69.500 m2

28.100 m2

Taux de vacance

4,7 %

3,6 %

6,1 %

4 %

<3%

4,6 %

Le taux de vacance commercial est le rapport entre le nombre d’unités commerciales vacantes et le nombre total d’unités disponibles. Plus le taux est faible, plus il prouve le dynamisme du marché.

Quartiers d’affaires : centre ou périphérie des villes

Les métropoles respectent l’égalité avec autant de quartiers d’affaires en centre-ville et en périphérie. Avec ce dynamisme, la demande des centre-villes est en hausse. Un progression qui se justifie par le développement de quartiers d’affaires en centre-ville comme Euronantes à Nantes ou Euroatlantique à Bordeaux. Il y a pourtant un écart entre les intentions et la réalité avec une diversité des situations. Par exemple, moins de 30% de la demande exprimée souhaite réellement s’implanter en centre-ville de Toulouse. Contrairement au centre-ville de Bordeaux qui est largement plébiscité.

Un marché porteur mais hétérogène

Au premier semestre 2019, le marché des bureaux en province enregistre une progression de plus de 60% sur ces cinq dernières années. Ce résultat est dû à l’explosion des transactions supérieures à 10.000 m2. Mais le marché régional n’est pas homogène, de par son ampleur et par sa diversité des marchés.

  • Lyon : 223.000 m2

  • Lille : 148.000 m2

  • Bordeaux : 94.000 m2

  • Aix-Marseille : 63.000 m2

  • Nantes : 62.000 m2


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